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房产开发

房地产开发项目风险分析与处理对策

发布人:admin     发布时间:2019-05-12 16:13

1、房地产开发项目风险因素分析

  房地产开发项目风险一般按风险来源、投资阶段或风险的可控性进行分类,本文根据项目风险的不同特点,按照风险的属性进行分类。

  (1)宏观环境风险

  政治环境风险。指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失;社会环境风险。社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等。产品不适合当地环境,会面临消费者不认可的风险;经济环境风险。经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等。经济停滞,则房地产市场萧条;政策环境风险。主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策,政策因素会影响房地产开发的各个层面。

  (2)区域环境风险

  区位风险。商业区、住宅区、工业区的划分,以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响;周边设施风险。城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业主的生产生活,给项目带来可能风险;环保风险。包括空气污染、噪音污染、水污染等;自然风险。指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁。如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。

  (3)土地风险

  土地自然属性风险。该风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性;征地拆迁风险。取得土地使用权之后,大量的拆迁、安置和补偿工作,涉及许多法律和社会问题,孕育着风险。

  (4)资金风险

  资金充足性风险。房地产开发对资金有巨额需求,融资渠道成为房地产开发的重要制约;利率变动风险。银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道,利率的变化对项目成本影响较大。利率变化对市场需求也有较大影响,利率过高,将削弱居民购买力。

  (5)设计风险

  先进性风险。项目的设计理念落后、设计不新颖、技术工艺陈旧,会使企业承受设计风险;适用性风险。过分强调设计的先进性、经济性,忽视适用性,会冒不为消费者接受的风险;经济性风险。在项目开发设计中过分强调设计的技术性、可靠性、适用性,会承担工程造价过高的风险。

  (6)工程风险

  发包风险。包括招标模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险;工程质量风险。项目管理者未按规定程序实施质量控制,承包商施工方法不当,技术落后,偷工减料等会影响项目质量。三是工期拖延风险。工期拖延会错过最佳租售时机,增加管理费用,提高工程成本。

  (7)市场风险

  市场需求风险。需求是影响房地产销售的关键因素,需求的大小是相对应供给量而言的,供给增加,需求减少,销售就会遇到困难;价格风险。产品定价高则单位面积收益高,但过高的售价,会严重影响销售。

  2、房地产开发项目风险处理对策

  房地产开发项目风险具有系统性、关联性和多样性的特点。在处理项目风险时,必须对各种风险因素进行认真分析,综合评价,采取相应防范和控制措施。

  (1)风险回避

  对风险大的项目主动放弃,中断风险源,遏制风险事件发生。风险回避是一种消极的风险防范策略,在回避风险的同时,也放弃了获利的可能,因此不宜普遍采用。一般来说,只有在面临灾害性风险、风险程度特别高或风险程度虽不算太高,但获利也不太理想的情况下,才使用风险回避策略。比如在污染企业附近开发住宅项目会冒很大风险,应放弃该项目或实施其他替代方案。

  (2)风险转移

  风险转移不放弃或中止带有风险的开发活动,但将风险可能导致的损失和法律责任转嫁他人承担,从而达到降低自身损失程度的目的。风险转移分为三种类型:一是契约合同形式的风险转移,将风险转移给非保险业的其他人。二是财务责任形式的风险转移。通过发行股票、寻找投资伙伴等寻找外部资金支持的形式,将一部分投资收益连同财务责任、风险损失转移给他人。三是保险形式的风险转移,将风险转移给保险公司。

  (3)风险控制

  首先要建立一支高素质、多学科的开发队伍,懂工程善管理,能够较准确地把握宏观政策和经济趋势;二是制定尽可能周密、科学、详细的计划,并尽可能严格按照计划实施;三是加强风险损失资料的搜集整理和分析,建立风险预警预报系统,及时发现风险苗头;五是一旦风险事件发生,在积极抢险的同时,注意保护现场,收集事故的有关证据,为有关各方索赔和反索赔准备充足的资料。风险控制是一种积极的风险管理措施,成本低效果好,应优先采用。

  (4)风险分散

  风险分散是从证券投资风险分散原理发展起来的理论。在项目开发时,可以通过调整开发结构,通过开发类型多元化、开发区域多元化、开发时间差异化来分散风险。需要指出的是,通过投资组合的方式只能分散非系统风险,而不能分散系统风险。

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