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房产开发

房地产开发企业常见法律风险分析

发布人:admin     发布时间:2019-05-12 16:16
通过对近年我国各地房地产开发企业在从事房地产开发过程出现的各类争议、纠纷、诉讼等法律风险进行归类整理,我大体上将房地产开发企业面临的主要法律风险种类及表现分析如下:
 
一、关于土地使用权取得的风险
 
    房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让(招标、拍卖、挂牌)、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括:
 
1、土地使用出让过程中的法律风险
 
(1)政策及法律、法规变化的风险;
 
(2)政府规划方案变更的风险;
 
(3)土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险,包括规划指标、开发期限、转让、用途等的限制;
 
(4)招拍挂过程中的法律风险;
 
(5)物权法施行后关于土地使用权分层设立、地役权等制度变化带来的风险;
 
(6)房屋拆迁及土地平整等相关问题的法律风险;
 
(7)土地使用权被政府收回的法律风险。
 
2、土地使用权转让过程中的法律风险
 
(1)土地使用权转让合同无效的法律风险;
 
(2)土地使用权权属瑕疵的法律风险;
 
(3)土地使用权转让的税收法律风险;
 
(4)因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险;
 
(5)土地使用权转让变更登记过程中的中法律风险。
 
3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险
 
(1)合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险;(备注:在实务中,很多合作开发合同或项目公司股权收购合同由于签订时没有仔细审查其合法性,导致在土地价格大幅度上涨后,土地转让方毁约,用的最多的理由就是主张合同无效,由于房地产的法律规制多,稍有不慎,就可能面临合同无效的风险。);
 
(2)土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险;
 
(3)房地产项目公司或有负债的法律风险(备注:很多公司采取收购房地产项目公司股权实现收购房地产项目,但收购后发现项目公司存在一系列负债,这是最大的法律风险);
 
(4)房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险;
 
(5)房地产项目公司的税收风险;
 
(6)收购在建工程时因工程款问题产生的法律风险;
 
(7)被收购房地产项目可能欠政府行政规费的风险,通常容易忽略包括土地使用费、土地闲置费、市政配套费等等。
 
(8)与被收购房地产项目原规划指标相关法律风险。
 
二、关于房地产建造阶段的法律风险
 
1、房地产融资和资金方面的法律风险
 
(1)国家货币政策、信贷政策变化导致的法律风险;
 
(2)因融资协议安排产生法律风险(备注:很多房地产不重视融资协议的签订和履行,认为只要拿到钱就可以了,实际融资协议存在诸多法律风险,一旦资金提供方启动合同条款违约机制,有时会给企业带来灾难性的影响。);
 
(3)利用虚假文件融资的风险;
 
(4)盲目扩大投资导致资金链断裂的法律风险。
 
2、房地产项目施工方面的法律风险;
 
(1)由于缺乏严格招投标管理制度而导致的选定总承包商、分包商、材料供应商等方面产生的法律风险;
 
(2)由于勘察合同、设计合同、施工合同、材料设备采购合同签订而产生的法律风险;
 
(3)由于设计错误、工期延误、质量问题等产生的法律风险;
 
(4)设计变更、签证和索赔产生的法律风险;
 
(5)因承包商违法分包、工程质量安全事故、农民工工资等问题产生法律风险;
 
(6)因工程价款结算产生的法律风险;
 
(7)因中间验收、竣工验收及工程移交等问题产生法律风险;
 
(8)因工程质量保修产生的法律风险;
 
(9)因施工合同纠纷诉讼导致的法律风险,包括合同法规定的工程款优先受偿权产生的风险;
 
(10)黑白合同产生的法律风险。
 
三、关于房地产销售阶段的法律风险
 
1、与销售中介公司相关的风险
 
(1)因销售代理合同签订及履行产生的法律风险;
 
(2)因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险;
 
2、与广告策划相关的法律风险
 
(1)因广告策划合同签订及履行产生的法律风险;
 
(2)因广告策划文字或图片侵犯第三人知识产权的法律风险;
 
(3)因虚假广告带来的法律风险;
 
(4)因广告内容不当的法律风险。
 
3、与销售行为相关的法律风险
 
(1)违规销售产生的法律风险;
 
(2)取得商品房预售证书的相关法律风险;
 
(3)预售房款的收取和使用的相关法律风险;
 
(4)促销方案的相关法律风险;
 
(5)销售现场布置和样版房相关的法律风险;
 
(6)销售人员违规操作、擅自修改认购书、购房合同产生的法律风险;
 
(7)认购书、购房合同书相关的法律风险。
 
4、与购房者相关的法律风险
 
(1)因房屋质量问题产生的法律风险;
 
(2)因延期交房、延期办理房地产证产生的法律风险;
 
(3)因设计方案变更产生的法律风险;
 
(4)因公共设施使用等相关问题的法律风险;
 
(5)因按揭贷款合同产生的风险;(备注:在房地产市场低迷、经济衰退的时候,这类风险特别突出,因开发商是对按揭货款承担连带责任的。)
 
四、关于物业管理有关的法律风险
 
1、前期物业管理合同签订的风险;
 
2、开发商与其关联物业公司权利义务关系混乱的法律风险;
 
3、销售房屋承诺赠送物业管理费的法律风险;
 
4、未经竣工验收交付房屋的法律风险;
 
5、物业用房有关的法律风险;
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