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房产开发

房地产开发企业项目融资风险分析

发布人:admin     发布时间:2019-05-12 16:22
房地产业已成为国民经济的支柱产业和主导产业,它是一个资金密集型行业,充足的资金支持对房地产业的发展至关重要。房地产开发企业进行房地产开发都要进行项目融资。房地产项目融资存在巨大风险,特别是对于一些大项目而言,由于项目完成周期长,外部经济环境和内部项目操作中的意外变动都会给项目融资带来极大的风险。
 
    1.政策风险  产业政策、投资政策、金融政策、土地政策、税费政策、住房政策和房地产市场管理政策等,这些都会对房地产开发投资的收益目标的实现产生巨大影响,从而给投资者带来风险。由于国家加强了宏观调控,有可能出台新的宏观调控政策。因此,建设项目的政策风险较高。
 
    2.市场风险  由于房地产具有不可移动的特征,一旦投资开发就难以调整
 
或改变,且单位价值较高、投资流动性风险较大。一旦房地产市场出现拐点,市场恶化,将损失惨重。目前,市场风险已成为房地产项目融资的主要风险。
 
    3.经营风险  由于房地产贷款的项目特征非常明显,使得具体的项目风险在房地产贷款的经营性风险中占有非常显著的位置。一旦该项目经营不善,出现质量问题、事故或意外变故,必然导致企业资金链脆弱,并将对企业产生决定性的影响。
 
    4.财务风险  财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆,即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。中国房地产公司的负债率高达80%以上,资金贷款利率很高,大部分是银行贷款。一旦市场恶化,成交量大幅萎缩,企业将亏损,进而引发企业债务危机,后果不堪设想。
 
    5.完工风险  完工风险是指由于房地产项目开发周期长,投入的人力、物力巨大,涉及管理部门众多,建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支的可能性。由于本项目工期较长,不可预见的因素很多,因此完工风险难以避免。
 
 
 
     为了便于分析,我们就潍坊市房地产项目融资存在的主要风险列示如下。
 
           政策风险A1
 
                                    市场需求风险B1
 
  项          市场风险A2
 
  目                                市场价格风险B2
 
  融          经营风险A3      
 
  资                               利率变化风险B3
 
  风          财务风险A4
 
  险                                通胀风险B4
 
 (A)                              工程延误风险B5
 
              完工风险A5                   成本超支风险B6
 
                                     质量风险B7
 
图1,项目融资风险评价指标
 
    通过运用权威的模糊评价方法进行综合分析评价(模糊综合评价是对受多种因素影响的事物做出全面评价的一种十分有效的多因素决策方法,其特点是评价结果不是绝对地肯定或否定,而是以一个模糊集合来表示):
 
    1.建立评价因素集U=(政策风险  市场需求风险  市场价格风险  经营风险  利率变化风险  通胀风险  工程延误风险  成本超支风险  质量风险)。
 
综合影响项目融资的风险有A1、A2、A3、A4、A5。选取了A1(政策风险)、B1(市场需求风险)、B2(市场价格风险)、A3(经营风险)、B3(利率变化风险)、B4(通胀风险)、B5(工程延误风险)、B6(成本超支风险)、B7(质量风险)等9个风险指标。见图1。这9个指标基本包括了项目融资的系统风险和非系统风险。
 
    2.建立权重集W=(0.01 0.14 0.2 0.1 0.11 0.05 0.12 0.2 0.07)
 
为了建立权重集,首先调查了潍坊的房地产市场,其次查阅了历史资料,并认真进行了分析研究,召集一部分房地产开发商开座谈会,研究房地产风险的大小,并对影响项目融资各个因素进行深入调查研究,最终确定了各权重集数值。
 
    3.建立评语集V=(很大  较大  一般  很小)
 
评语集是一个模糊集合,其括号内四项之和为1。
 
    4.建立综合评判矩阵R
 
    对9项风险分别进行分解,每一横行都是每个风险的评语集,也是在调查了潍坊的房地产市场,其次查阅了历史资料,并认真进行了分析研究得出的。
 
          0       0      0.3     0.7
 
          0.4     0.5     0.1      0
 
          0.4     0.5     0.1      0
 
          0.3     0.3     0.3     0.1
 
   R=     0.5     0.4     0.1      0
 
          0.3     0.4     0.3      0
 
          0.5     0.3     0.2      0
 
          0.4     0.5     0.1      0
 
          0.3     0.5     0.2      0
 
 
 
 
 
    矩阵R中有9行数据,分别代表各项风险因素,即A1、B1、B2、A3、B3、B4、B5、B6、B7等9个风险指标,见图1。每行中的四个数据是评语集V。例如第一行(0  0  0.3  0.7)中,由于国家、省、市出台了一系列有利于房地产发展的“新政“,因此政策风险为一般0.3,很小0.7,其他各行数据也是根据我市房地产实际和历史数据测算的。
 
    经过计算,从而得出综合评判V=WR=(0.397  0.435  0.151  0.017)
 
    最后,综合评价得出如下结论:
 
    通过V=(0.397  0.435  0.151  0.017)来断定,潍坊市项目融资风险较大。专家估计,当前的商品房空置率大约在30%左右,严重超过国际公认的10%红色警戒线。当前我市房价已经超过正常水平,房地产泡沫明显。由于资产性质,其价格波动的基本特征是大涨之后必然是大跌。根据剩余价值理论,房产供过于求,其价格必然下跌。目前,全球爆发金融危机,并演变为全球经济危机,出口不振,消费低迷,很多企业深受其害,有些企业大批工人下岗,职工收入降低,危机加大了房地产业的市场风险。危机沉重打击了房地产消费者的信心,对房地产消费心理影响巨大,使房地产业风声鹤唳,草木皆兵,广大消费者持币观望的气氛浓厚。更为严重的是,在目前状态下,有购买能力的无购买欲望,有购买欲望的无房户和住房困难户则无购买能力,因此房地产降价势在必然,按照郎咸平的观点,有的甚至要跌破成本价。一旦房地产发生动摇,市场恶化,资金链断裂,将不可避免地出现房地产市场危机,他甚至预言:三分之一房地产企业将要破产,三分之一房地产企业面临经营困难,三分之一房地产企业苟延残喘。面对风险开发商不能等死,要迎难而上,积极化解危机。其应对策略:
 
    1、加快建设进度,使在建楼盘早日完工,降低成本。
 
    2、降价促销,尽快回笼资金,实现资金的良性循环,落“袋“为安。
 
    3、拓宽融资渠道,完善房地产融资体系,实行合资合作,共同抵御市场风险,增强抗击风险能力。
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