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房屋买卖

房屋买卖合同案件审理中,如何正确对待当事人的合同约定?

发布人:admin     发布时间:2019-05-10 12:34
问:房屋买卖合同案件审理中,如何正确对待当事人的合同约定?
答:人民法院在审理相关纠纷时,应当首先对当事人的合同约定进行审查,只有就相关问题没有约定或者约定不明的,才能够在法律框架下寻求解决问题方案。这是因为,契约责任的基础是建立在当事人自由约定的基础之上的,契约效力与产生效力的契约责任均来源于当事人的主观意志,而不是法律的强行规定。当事人承担什么样的责任,均来源于当事人的主观意志,而不是法律的强行规定。由于当事人的意志是自由的,其在不同的情境下为自己设定何种程度的义务或责任也就各不相同。
因此,应当充分尊重双方当事人的合意,当事人对相关问题有明确约定时,要严格按照约定内容审查双方合同义务履行情况。由于国家对房地产市场进行调控已经持续一段时期,双方当事人在进行房屋买卖时,有的对于政策早有预期,事先已经考虑到政策变动等因素,在签订合同时对未来一些诸如贷款不能如期获批、购房资格未获通过等,合同后续如何处理,都进行明确约定。比如,2003年年初,“国五条”出台后,各地细则尚未推出前,由于涉及严格执行售房差额部分征收20%所得税及购房资格从紧,各地纷纷掀起了赶在新政策实行前买卖、过户。当时,许多当事人在合同中明确约定,因政府或银行政策等变化,买卖人届时不能取得贷款或贷款额度不够,应自行筹措资金缴纳房款,否则按已交房款(房屋总价)的一定比例承担违约责任的,那么房产新政的实施就无法成为当事人解除合同、免除约定义务的事由。再如,双方当事人约定,如果双方未能在新政实施前办理完过户手续,合同自动解除,互不追究违约责任,等等。对于当事人有诸如此类的明确约定且内容不违反法律规定的,我们认为,本着民有所约、视同法律的理念,应当优先按照合同约定处理双方的纠纷,有些地方不对双方合同的具体内容详细审查就随意作出支持解除合同的判决,有欠妥当。
 
来源:《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》王林清 郭燕枝 杨心忠著
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