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房屋买卖

问:房屋买卖纠纷违约金的计算标准如何确定?

发布人:admin     发布时间:2019-05-10 12:27
问:房屋买卖纠纷违约金的计算标准如何确定?
     答:《商品房买卖合同解释》第17条规定商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定逾期付款的,按照未付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本条是关于合同当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时应当根据什么标准确定违约金数额或者损失赔偿额的规定。
在签订商品房买卖合同时,绝大多数出卖人和买受人都会在合同中明确约定当事人一方逾期付款或者预期交付使用房屋时应当承担什么样的违约责任,也就是说,会明确约定逾期履行支付违约金的数额或者赔偿损失的计算方法。但也有一些合同当事人没有在合同中约定上述两种情形的违约责任,在这种情况下,就需要人民法院按照某种标准作为参照系来确定违约方的责任,以弥补守约方的损失。
当事人在商品房买卖合同中没有约定违约责任,或者虽然约定了违约责任但没有具体约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,到底如何适用法律问题是一直困扰司法实际工作者的大难题。这种情况实际上涉及如何理解《合同法》第107条的规定的归责原则等立法精神。有的合同当事人双方在合同中笼统地约定不履行合同义务应当承担违约责任,没有具体约定一旦违约如何承担,在实践中极易引起争议。如果当事人在合同中没有约定违约责任,则争议就更大。
在商品房买卖合同当事人以约定的违约金数额过分高于因违约造成损失为由请求减少时,人民法院可以约定的违约金数额是否超过损失30%为标准,予以适当调整。也就是说,在一般情况下,发生违约行为后,商品房买卖合同当事人因纠纷诉至人民法院的,违约金的责任问题,按照合同中的违约金条款进行处理。如果违约方提出商品房买卖合同中约定的违约金数额太高,要求人民法院予以调整的首先必须确定因违约造成的损失,在确定了损失后,如果违约金的数额超出了损失的30%,则可以认定为过分高于损失,人民法院可以酌情调整到30%以内。具体到每一个案件,因商品房买卖合同当事人基本情况、签订合同以及履行合同过错、实际负担能力等情况的不同,由审理该案件的合议庭或者独任法官灵活掌握和处理。如果商品房买卖合同当事人在合同中约定的违约金数额没有超出守约当事人遭受损失的30%,而只有20%或者10%等,违约方仍然提出申请人民法院降低违约金数额的,则认定为不属于《合同法》第114条所规定的过分高于因违约造成的损失的情形,而不支持违约方提出的要求人民法院调整违约金的请求。
在守约方因违约方的违约行为导致实际损失确定后,如果约定超出守约方遭受的损失的30%的,应当认定为过分高于损失而予以适当调整。在商品房买卖合同中约定了计算损失的方法或者损失不好计算的情况下,即以守约方损失作为参照来判断约定违约金数额是否过分高于损失,是否明显不合理。而当守约方的损失难以或者无法确定时,根据有关法律、行政法规规定,也可以参照违约方因违约行为所获利润情况予以确定。
相关法律:
《合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
 
相关案例:
北京市第三中级人民法院  案号: (2019)京03民终2532号
 
来源:《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》王林清 郭燕枝 杨心忠著
 
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