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房屋预售

商品房预售合同属于合同债权,在建工程拍卖过程中不发生权利负担转移的后果

发布人:admin     发布时间:2019-05-23 15:45

前言

一般情况下,能够转移的权利负担限于物权以及物权化的租赁权。商品房预售合同属于合同债权,不发生权利负担转移的后果。但是,上海市房地产转让办法第四十九条规定建设工程合同转让时,受让人需负担其上已经存在的商品房预售合同。该条款是否适用于建筑工程强制拍卖,取决于对强制拍卖性质的回答。

案例来源|| 《人民司法·案例 》 2009.22

裁判要旨

一般情况下,能够转移的权利负担限于物权以及物权化的租赁权。商品房预售合同属于合同债权,不发生权利负担转移的后果。但是,上海市房地产转让办法第四十九条规定建设工程合同转让时,受让人需负担其上已经存在的商品房预售合同。该条款是否适用于建筑工程强制拍卖,取决于对强制拍卖性质的回答。在现阶段关于强制拍卖的性质与实体效果问题存在争议的情况下,法院出具强制拍卖裁定时,应尽量对拍卖财产上的各项实体权利的变动予以确认,可为后续纠纷的处理提供依据。

案例正文

孙晓文、吴旭南诉上海亦隆置业发展有限公司商品房预售合同纠纷案

【案情】

原告:孙晓文、吴旭南。

被告:上海亦隆置业发展有限公司(以下简称亦隆公司)。

1998年12月1日,原告与上海亿德经济发展公司(以下简称亿德公司)签订上海市外销商品房预售合同,约定,原告向亿德公司购买本市人民路福民商厦一层21C016室房屋。该系争房屋建筑面积51.6平方米,总房价款为1530456元,亿德公司于1999年12月31日前交付该房屋。逾期交房,原告有权按已付房款追索逾期利息;若逾期超过180天,亿德公司还应向原告支付违约金,合同继续履行。签约前后,原告向亿德公司支付了定金1万元及首期房款345090元,共计355090元。此后,亿德公司未按期交付房屋,原告于2003年6月向黄浦区人民法院起诉要求亿德公司支付利息及违约金。黄浦区人民法院于2003年9月以(2003)黄民一(民)初字第2914号民事判决书,判决亿德公司应支付原告已付房款利息及违约金。此后,福民商厦及其所在地块经法院查封后作为在建工程项目,于2005年2月21日以2.36亿元拍卖成交,买受人为被告亦隆公司(原名为上海亦隆贸易有限公司)。原告得知后,认为拍卖是一种特殊的买卖方式,应适用上海市房地产转让办法第四十九条的规定,被告作为房屋建设工程受让人负有继续履行商品房预售合同的义务,除非在拍卖须知或特别告知中明确免除被告该项义务。故原告诉请法院判令原告与亿德公司签订的上海市外销商品房预售合同对被告继续有效,由被告继续履行。

另查明,黄浦区人民法院于2007年7月作出(2003)黄执字第2809号等民事裁定书,认定被告亦隆公司应按福民商厦(在建项目)专场拍卖会须知及特别告知中的事项承担义务。福民商厦(在建项目)专场拍卖会特别告知中载明:一期建筑的第一、二层分割为776个摊位,部分已预售。二期建设基地内已完成大部分动迁安置,现尚存未动迁居民约68户和未动迁企业4家。拍卖完成后,二期建设基地内的动迁、安置以及清场工作,由买受人自行负责,并承担所有相关费用。二期工程建设应当按照上海市城市规划管理局2004年3月26日沪规建[2004]278号文件的规划要求实施。

【审判】

上海市黄浦区人民法院经审理认为,生效判决认定应继续履行预售合同的主体为原告与亿德公司,并非原告与亦隆公司。福民商厦及其所在地块是经人民法院强制执行拍卖的,不同于普通的合同转让行为,故上海市房地产转让办法第四十九条对本案不适用。根据黄浦区人民法院出具的拍卖裁定,亦隆公司应按福民商厦(在建项目)专场拍卖会拍卖须知及特别告知中的事项承担义务。福民商厦(在建项目)专场拍卖会特别告知中未说明买受人负有履行原告与亿德公司的预售合同的义务。原告主张上述预售合同属于特别告知中所称的尚未被发现及未说明的瑕疵,福民商厦(在建项目)拍卖之前,二期商铺部分业主已起诉亿德公司要求退铺或赔偿,故二期商铺部分已预售的事实不属于尚未被发现及未说明的瑕疵,应认定亦隆公司没有履行原告与亿德公司的预售合同的义务,故判决驳回了原告的诉讼请求。

宣判后,原告不服一审判决,向上海市第二中级人民法院提起上诉。二审法院经审理驳回上诉,维持原判。

法院评论

一、强制拍卖的性质

在该案审理过程中,被告提出该案应适用上海市房地产转让办法第四十九条之规定。该条规定,商品房预购人未要求解除商品房预售合同的,应当由房屋建设工程受让人继续履行商品房预售合同。房屋建设工程经法院强制拍卖是否属于合同转让是该案涉及的主要法律问题,而强制拍卖的性质在理论和立法上都存在争议。

理论上,关于强制拍卖的性质,存在三种学说:第一种是私法行为说。该学说认为应通过民法上的法律行为理论来解释拍卖行为,无论任意拍卖还是强制拍卖,均被视为采取竞争性缔约方式而为的特种买卖,适用民法上有关买卖合同的规定,拍定人继受取得拍卖物所有权并承受拍卖物上的负担。该学说为民法学者所支持。第二种是公法行为说。该学说认为强制拍卖的理论基础是公法上的公用征收处分理论,或公法契约学说,或裁判上的形成行为学说。该学说认为强制拍卖为一种强制执行行为,基于强制执行的公信力,强制拍卖具有独立于实体法的特殊效力:拍定人原始取得拍卖物所有权,拍定人无瑕疵担保请求权,且不承受拍卖物上的负担。该学说为民诉法学者和司法实务界所推崇。第三种是利益平衡说。该学说摆脱上述两种学说的束缚,认为应从平衡各拍卖主体之间的利益关系出发进行制度设计,从而解决强制拍卖的性质和效力问题。

在法律规范层面,1998年最高人民法院发布了《关于人民法院执行工作若干问题的规定》,该规定确定委托拍卖为首选的变价措施,使得强制拍卖在实践中得到广泛的运用。但该规定对强制拍卖的程序和效力基本没有规定,随着强制拍卖的推行,问题逐渐暴露。此后相当长的时间内,强制拍卖的具体规范在我国处于空白状态,理论和实践对强制拍卖性质和效力的争论异常激烈。2004年最高人民法院通过了《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(以下简称《规定》),该规定是迄今为止关于强制拍卖最为全面的法律规范,但它仍偏重于规定强制拍卖的程序,对于强制拍卖的性质仍未作出明确的回答。从该规定第31条对于拍卖财产上原有权利负担转移的规定来看,最高人民法院实际上倾向于利益平衡说。

二、原有权利负担的转移

财产上所附权利负担的转移应限于具有物权效力的权利,因为物权具有追及效力,物权的标的物不管辗转流通到什么人手中,都不影响这些权利的存在。一般情况下,买受人可能负担的第三人的权利主要有:财产所有权、担保物权、用益物权以及物权化的债权(如租赁权)。相对应的,出卖人就这些权利对买受人负有瑕疵担保责任。虽然《规定》就强制拍卖的程序性规定更为彻底地贯彻了公法行为说,但就强制拍卖的权利负担转移采纳的是利益平衡说的思路。对于拍卖财产上担保物权及其他优先受偿权的处理,原则上采取了消灭主义:拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭,拍卖所得价款应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权。租赁权及用益物权重在支配标的物的使用价值,租赁权人及用益物权人要实际享有权利,必须现实地占有标的物。因此,《规定》对拍卖财产上存在的租赁权及用益物权的处理,原则上采取了承受主义:拍卖财产上原有的租赁权及用益物权不因拍卖而消灭。作为例外,如果上述权利继续存在于拍卖财产上,对在先设定的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的,应当依法将其除去后进行拍卖。

而以拍卖财产为标的的债权,因其具有相对性,一般情况下仅约束合同双方当事人,当事人转让合同必须达成合意,并具备法律规定的合同转让的生效要件。在通常情况下,即使是任意拍卖也不会发生拍卖财产上所附合同债权负担转移的问题。但是上海市房地产转让办法第四十九条规定在房屋建设工程转让时,受让人需负担其上已经存在的商品房预售合同,除非商品房预购人于接到转让人的书面通知之日起30日内要求解除预售合同。该条的特别之处在于,不需要建设工程转让人与受让人就预售合同转让存在独立的意思表示,商品房预购人的默示即构成同意。该规章本身就有特殊性,其中所述的房屋建设工程转让应经批准,同时需要转让人与受让人订立转让合同,第四十九条应严格适用于上述转让场合,不应扩大适用到强制拍卖的场合。但仅从上海市房地产转让办法适用于特殊的合同转让出发否定原告的诉请,仍涉及对建筑工程强制拍卖性质问题的回答。

三、司法解决思路--以拍卖裁定为依据

根据《规定》,强制拍卖成交后,要由法院作出相应的裁定。人民法院就强制拍卖所涉实体问题作出的民事裁定,是就拍卖财产所涉实体问题的权威性判定,具有法律约束力,可作为后续诉讼中法院处理该强制拍卖相关实体问题的依据。福民商厦(在建项目)拍卖成交后,法院作出的民事裁定书认定:被告亦隆公司应按福民商厦(在建项目)专场拍卖会须知及特别告知中的事项承担义务。而福民商厦(在建项目)专场拍卖会特别告知中就买受人对二期建设基地承担的义务限于动迁、安置以及清场工作,并未提及二期商铺预售合同的履行问题。同时,因福民商厦(在建项目)在拍卖之前,部分业主已起诉亿德公司要求退铺或赔偿,存在预售商铺的事实不属于尚未被发现及未说明的瑕疵,故就原告与亿德公司的预售合同的约定义务,法院认定被告没有义务去负担并履行。

强制拍卖是金钱债权请求权执行程序中最重要的变价手段,它的实施程序可由公法性质的强制执行法来规制。但强制拍卖同时涉及实体问题,如改变标的物的所有权归属,并使标的物上设定的他物权也受到实质性影响等。在审执分立的现有制度下,强制拍卖存在双向信息不对称的困境:一方面,强制拍卖虽依执行依据进行,但执行机构只对作为执行依据的生效判决进行形式审查,对于执行依据中的债权是否已清偿以及执行标的上所附权利负担状况存在一定的信息盲区;另一方面,由于执行债务人往往存在财产状况混乱的情况,特别当涉及建筑工程这类权利义务关系复杂的财产时,强制拍卖引起的实体权利义务关系的变化往往会影响案外利害关系人的实体权利义务。强制拍卖所涉实体问题能否由强制执行法调整不无疑问,但在制度安排上应允许拍卖各方当事人根据执行拍卖的公信力和实效性、拍卖的难易程度以及执行债权人的意愿,对自己的实体权利作出一定的处分。

正因为强制拍卖混合实体与程序问题,完善强制拍卖的程序规范有利于拍卖标的所涉实体问题的解决。在民事强制执行立法比较完备的国家,不动产的强制拍卖存在几项相关联的制度:一是不动产现状调查制度。不动产占有状态对不动产信息的判断有一定意义,所以拍卖不动产不仅应通过登记了解权利关系,还要实地查看标的物的占有情况,以职权查明不动产存在的瑕疵。二是规范拍卖公告制度。拍卖公告应当全面记载执行人员依现状调查所知的占有使用情况和其他权利关系,方便案外人申报权利以及竞拍人确定合理的出价。三是完善执行参与和执行救济制度。通过有效地公示,方便案外人申报权利,允许当事人在一定期间内对公示的不动产权利状态和拍卖裁定提出异议,方便案外人通过诉讼确定其对拍卖标的物享有实体权利。四是规范拍卖裁定的出具以及事后的点交工作。将强制拍卖引起的实体权利义务关系的变化以裁定的形式固定下来,有利于后续纠纷的处理。我国仅在《规定》中对拍卖裁定的出具做出原则规定,但是前期的权利状况调查与拍卖公告规范工作的目的在于保证拍卖裁定固定的权利义务关系的准确性。在现有制度下,法院在对不动产特别是诸如建筑工程之类可能涉及众多利害关系人或涉及重大财产权利标的进行强制拍卖时,应适当吸收上述各项制度,并注重运用强制拍卖裁定对拍卖后的实体权利义务关系加以确认。

四、结语

该案是司法实践中当事人对于强制拍卖性质直接提出的诘问,然而对这一无论在理论上抑或在立法上都存在争议的法律难题,司法无法给出确定的答案。所幸的是该案所涉标的的执行裁定对强制拍卖涉及的实体权利义务作出明确确认,基于民事裁判的法律效力,该案得到了妥善的处理。民事强制执行法的制定已被提上议事日程,强制拍卖的性质问题有望得到立法的解答,相关不动产强制执行制度有望在法律层面明确予以规定。但在现有的法律制度下,拍卖公告的完善以及执行裁定对拍卖后实体权利义务的确认有利于后续实体争议的解决,有望在审执分立的体制下尝试审判与执行的良性互动机制。

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