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合作开发

合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险 只分配固定数量房

发布人:admin     发布时间:2019-05-23 11:59

基本案情:2004年12月25日,A之父卢德生与案外人张军伟签订《房屋转让合同》,张军伟将上海服装城精品商厦A2192商铺转让给卢德生(后《合作协议书》由A、B签订),转让价为119,080元,其中25,000元作为转让费。

A、B与c公司于2005年2月26日签订《合作协议书》,c公司为甲方,A、B为乙方。协议第三条约定,甲方精品商场工程建设计划于2005年12月底完工。协议第四条约定,乙方出资总额94,080元,甲乙双方在签订此协议书后10天内,乙方首付金额48,000元,余款46,080元,乙方必须在2005年4月底付清。上海服装城精品商场建成后,甲方同意将A楼、第2层、商铺号码为A2192,共壹间铺位,建筑面积15.68平方米作为乙方的出资回报。精品商场商铺开发甲方采取前三年分期返还租金回报政策,因此前三年商铺的经营权归属甲方,乙方不得以任何形式向他人收取租金和其它款项。返租时间从乙方全部付清出资总额开始计算,第一年返租回报率8%;第二年返租回报率10%;第三年返租回报率12%。三年后经营权归还乙方(自从乙方付清全部款项后,商铺所有权归属乙方)。协议第七条约定,本协议为开放式合作协议。乙方不参与甲方公司的管理和分红,也不拥有股份,但商铺价值增长和租金收入归乙方所有。2005年2月26日,A、B付清出资总额94,080元,c公司于2006年3月4日开具发票。

2008年10月10日,A、B与c公司签订《结算协议》,约定按原《合作协议书》开具的发票价的12%/365计算日租金,按三年返租到期日的次日至2008年9月25日期间的总天数减去61天计算计租天数,计为151天,租金总计4,670元,c公司在2008年10月31日之前支付上述租金。

2008年10月10日,A、B、c公司签订《合同》。A、B将A2192号铺位出租给c公司经营,租赁期自2008年9月26日至2018年9月25日,租金按照一定比例确定。c公司应于每租赁满一年后的45天向A、B支付前一年度租金。c公司逾期支付租金的,按应付额的万分之三/天向A、B支付违约金。

2010年9月21日,A、B、c公司签订《补充协议》二份,约定2008年9月26日至2009年9月25日的租金,其中50%租金由c公司以发放购物券的形式兑付,剩余50%的租金由c公司以现金形式于2010年7月底前支付。2009年9月26日至2010年9月25日的租金,其中50%租金由c公司以发放购物券的形式兑付。剩余50%的租金由c公司以现金形式于2011年7月30日前支付。

2006年2月,c公司向A、B返还2005年2月26日至2006年2月25日的租金7,526.40元。

2007年4月,c公司向A、B返还2006年2月26日至2007年2月25日的租金8,937.60元。

2008年12月,c公司向A、B返还2007年2月26日至2008年2月25日的租金10,725.12元。

2008年12月,c公司向A、B返还2008年2月26日至2008年9月25日的租金4,670元。

2010年9月,c公司以购物券返还A、B2008年9月26日至2009年9月25日的50%租金5,650元;2010年11月,c公司以现金形式向A、B返还2008年9月26日至2009年9月25日的50%租金5,644.80元。

2010年9月,c公司以购物券形式返还A、B2009年9月26日至2010年9月25日的50%租金5,650元。

2012年5月9日A、B诉至法院,请求判令:1、要求c公司支付上海服装城精品商铺第A楼2层A2192号铺2009年9月26日至2010年9月25日返租金的50%现金部分5,644.80元,2010年9月26日至2011年9月25日返租金14,112元。2、要求c公司支付上海服装城精品商铺第A楼2层A2192号铺2009年9月26日至2010年9月25日返租金逾期支付违约金922.92元,2010年9月26日至2011年9月25日返租金逾期支付违约金757.81元。服装城则提起反诉,请求判令:1、请求法院确认A、B与c公司于2005年2月26日签订的《合作协议书》、2008年10月10日签订的《合同》及《结算协议》、2010年9月21日签订的《补充协议》(两份)无效。2、A、B返还“返租金”37,502.72元及从c公司付款之日起至2012年5月31日止按照银行同期贷款利率计算的利息9,780.80元。3、A、B返还票面金额11,300元的购物券。

一审法院作出如下判决:一、A、B与c公司签订的于2005年2月26日签订的《上海服装城精品商场合作开发协议书(返租)》、于2008年10月10日签订的《合同》及《结算协议》、于2010年9月21日签订的《补充协议》二份均无效。二、c公司于判决生效之日起十日内退还A、B购房款94,080元。三、A、B退还c公司“返租金”37,502.72元、支付购物券折价款11,300元,合计48,802.72元。四、c公司支付A、B以94,080元为基数,自2005年2月26日起至判决之日止,按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失合计45,947元。上述第三、第四项相折抵,A、B实际退还c公司2,855.72元,不予退还。五、驳回A、B的其他诉讼请求。四、驳回c公司的其他反诉请求。

判决后,A、B不服,上诉。

二审法院作出如下判决:

驳回上诉,维持原判。

北京资深房地产律师袁玉柱评析,A、B与c公司就系争商铺签订的合同虽名为“合作协议书”,然从协议内容来看,A、B的合同义务仅为提供资金,不参与商场的筹建、规划、施工、管理,不参与c公司的管理和分红,不承担任何经营风险。根据相关法律规定,合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同。原审法院据此认定双方之间系买卖合同关系正确。鉴于系争商场不能进行独立分割,无法办理相应小产证,且至今尚未取得预售许可证,故双方之间的合同违反了相关禁止性法律规定,应认定无效。A、B上诉称双方签订的协议实为租赁合同,然从双方合同内容来看,既约定c公司在前三年经营商铺期间需要向A、B支付租金,又约定在三年后商铺所有权归属A、B,双方之间合同符合买卖合同的特征,A、B关于双方系租赁合同关系的上诉主张缺乏依据,二审法院不予采信。综上所述,原审法院在查明事实的前提下依法作出的判决是正确的,二审法院应予维持;上诉人A、B的上诉请求缺乏事实与法律依据,二审法院不予支持。

 
 

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