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合作开发

合作开发房地产合同效力如何认定?

发布人:admin     发布时间:2019-05-23 12:06

问:我公司有一处空闲土地,本想将其转让给一家房地产公司,但由于不符合转让条件,在办理相关手续时未能获得政府主管部门的批准,有人建议我们与房地产公司以合作开发的形式共同建设,房屋建成后我单位应得转让费可用分配合作利润或者建成房屋的形式体现。请问,这样的思路可行吗?合作开发合同效力应当如何认定?

答:不知你单位转让土地使用权未获批准的具体原因是什么?有些情况,比如土地是划拨性质,土地规划用途并非房地产开发用地等,如果未经批准或者依法变更用途,既不能转让,也不能进行合作开发。而且,以土地使用权作为出资搞房地产合作开发,如果出地一方是非房地产开发企业,则必须将土地使用权过户至具有开发资质的房地产公司名下,因为今后各项建设手续的办理,销售许可等,都必须以具有开发资质的房地产公司的名义办理,土地使用权证、规划许可证和预售许可证的权利主体也应当保持一致,故虽然是合作开发,也要发生土地使用权的转让,因此有关土地使用权转让的限制性规定并非对合作开发行为就失去效力。也就是说,并不是通过合作开发的形式就可以完全规避土地使用权转让的限制性规定,只要因合作开发而导致土地权属变更的,仍然要适用有关土地使用权转让的规定。

事实上,曾有很长时间,以土地使用权作为出资的合作开发行为一直被认为是“土地使用权转让的一种特殊形式”,并直接以土地使用权转让的法定条件认定合同效力。如1996年最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条规定:“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式,除办理合建审批手续外,还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的,一般应当认定合建合同无效,但双方已实际履行了合同,或房屋已基本建成,又无其他违法行为的,可认定合建合同有效,并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。”虽然合作开发房地产合同的履行大多都会发生土地权属的变更,但是因此而将合作开发房地产合同归类于土地使用权转让合同也并不准确,因为无论是从合同效力的认定标准,还是合同当事人权利义务关系的确定,以及合同无效后的处理等,合作开发房地产合同与土地使用权转让合同都存在重大区别,仅用土地使用权转让的规则,难以处理合作开发房地产合同纠纷。

2005年,最高人民法院发布了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》,该解释不仅对合作开发房地产合同进行了单独定义,而且对合作开发合同的效力认定,合同履行等问题作出特别规定。因此,在处理有关合作开发房地产合同纠纷时,不能再简单地将合作开发房地产合同归类于土地使用权转让合同加以处理,而应按照有关合作开发房地产合同的规范性法律文件加以处理。

就合作开发房地产合同的效力认定,当然最主要的法律依据还是《合同法》第52条的规定,不管什么性质的合同,凡有《合同法》规定的五种无效情形之一,就可以认定合同无效。但在具体实务中,根据最高人民法院的司法解释,合作开发房地产合同的效力则应主要从以下三个方面加以认定:

⑴看开发主体是否合格

按照房地产开发的资质管理规定和最高人民法院的司法解释,合作开发房地产的合作各方,必须有一方具有符合规定的房地产开发经营资质,如果合作各方均不具有房地产开发经营资质,则应当认定合作开发房地产合同无效。但对于合作开发房地产合同纠纷,最高人民法院规定了一个效力补正原则,即“起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。”

⑵看出资土地是否合格

能否作为出资进行合作开发房地产的土地,只能是以出让方式获得的土地使用权,即国家无偿划拨的土地使用权不能进入市场交易或者进行经营性质的房地产开发。根据最高人民法院的司法解释规定,如果未经有批准权的人民政府批准,土地使用权人以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效。不过同时也规定了合同补正原则,即在起诉前,如能办理批准手续的,则可认定合同有效。当然,若能获得批准,一般意味着已经补办了土地出让手续,交纳了土地使用权出让金,即土地性质已由划拨转为出让。

⑶看出资土地的规划用途和使用条件是否被非法改变

土地的规划用途和使用条件,未经依法批准,不得擅自变更,如果土地使用权人以土地使用权作为投资与他人签订合作开发房地产合同时,未经批准改变了原来批准的土地用途和使用条件,不仅所签的合作开发合同因为违法而会被认定无效,在项目建成后还有可能被认定为违法建筑被依法没收或者强制拆除。

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