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合作开发

房地产开发没有资质,合作开发合同的效力如何认定?

发布人:admin     发布时间:2019-05-23 12:12

翻看最高人民法院的案例发现,对于合作开发房地产没有开发经营资质的,可以分为一下几种情况:

1、 合作开发房地产合同签订时当事人一方具备房地产开发经营资质,法院认定合同有效;

2、 合作开发房地产合同签订时当事人均不具备房地产开发经营资质,但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质,法院认定合同有效;

3、 合作开发房地产合同签订时当事人均不具备房地产开发经营资质,但起诉前当事人已依法合作成立具有房地产开发经营资质的企业,法院认定合同有效;

4、 作开发房地产合同当事人均不具备房地产开发经营资质,借用其他企业的房地产开发经营资质开发合作项目,法院认定合同无效;

5、 合作开发房地产合同当事人均不具备房地产开发资质,且在起诉前也没有取得房地产开发经营资质或者成立具有房地产开发经营资质的企业,法院认定合同无效。

                                                         案例解析:

2009年12月,孙然与徐曼签订《投资合作协议书》,约定:双方共同投资开发建设某项目;孙然用53亩土地作为投资,徐曼以之前投入的500万元作为投资;双方各按50%分享利润、分担亏损。孙然收购了伟亚公司75%的股权,伟亚公司具有房地产开发经营资质,合作项目开发实际是由伟亚公司进行。

2010年1月,孙然、徐曼、伟亚公司签订《协议书》,约定:徐曼退出项目;孙然、伟亚公司向徐曼支付投资款本金、利息、投资收益合计1.982亿元,全部还清上述款项的时间不超过8个月;孙然将持有的伟亚公司50%的股权转让给徐曼;待孙然、伟亚公司全部还清上述欠款之日,《投资合作协议书》自动失效,徐曼将伟亚公司50%的股权转回孙然。

徐曼向海南高院提起诉讼,请求判令:孙然、伟亚公司向徐曼支付1.734亿元及利息。海南高院认为,《协议书》系一份附生效条件的协议,所附条件为孙然、伟亚公司付清约定款项。由于条件并未成就,《协议书》并未生效。判决:对孙然已投入成本进行评估确认后,由徐曼继续负责该项目的投资开发建设和销售,待该项目收益确定后徐曼、孙然依照《投资合作协议书》的约定分配收益。孙然、徐曼、伟亚公司不服海南高院判决,上诉至最高法院。最高法院判决:孙然、伟亚公司向徐曼支付人民币1.734亿元及其利息。

    《投资合作协议书》效力的认定?

徐曼及孙然虽均为自然人,不具备房地产开发资质,但是双方通过股权转让方式获得具备房地产开发资质的伟亚公司的股权,房地产开发实际是由伟亚公司进行的,因此,《投资合作协议书》有效。且《协议书》并非附生效条件的合同,《协议书》中关于还款时间不超过8个月的约定,是对履行期限的约定,并非合同生效条件的约定。故《协议书》已生效,孙然、伟亚公司应依约履行合同义务。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。

当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。

 

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十条  房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业,应当具备下列条件:

(一)有自己的名称和组织机构;

(二)有固定的经营场所;

(三)有符合国务院规定的注册资本;

(四)有足够的专业技术人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的,应当予以登记,发给营业执照;对不符合本法规定条件的,不予登记。

设立有限责任公司、股份有限公司,从事房地产开发经营的,还应当执行公司法的有关规定。

房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

 

《城市房地产开发经营管理条例》

第九条  房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等,对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级,承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
   我们认为在签订房地产合作开发协议时,若双方尚未取得房地产开发资质,则该份合作协议属于效力待定的合同,若起诉前当事人一方已取得房地产开发经营资质,或者已依法收购具有房地产开发经营资质的企业,则合同有效,否则合作开发合同则会被认定为无效合同。

 

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