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借名买房

“借名买房”若干问题法律分析

发布人:admin     发布时间:2019-05-11 12:27

本文从法院判决入手,分析“借名买房”交易中不同类型的房屋可能面临的不同风险后果、借名人主张房屋所有权的法律依据、举证责任等,从而给律师和投资者以建议,如何降低风险、应对此类纠纷。 

【概念】

“借名买房”房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人,被借名之人为名义购房人或出名人。 

【原因】

规避法律政策,贪图便宜方便。如:为规避国家房贷、税收、登记等相关法规政策;借用他人资格享受某种购房优惠;转移财产以逃避债务。

【风险】

虽然借名买房一般都发生在熟人甚至亲人之间,但现实生活中还是存在诸多风险,对于实际购房人来说:

1、名义购房人反悔,不承认借名买房之事,要求实际购房人腾房;

2、房屋被名义购房人擅自处分,实际购房人无法对抗善意第三人;

3、因名义购房人对外债务,房屋被债权人申请法院强制执行;

4、名义购房人意外死亡,房屋因为继承关系被其他人继承;

5、将来办理转移登记时需要承担过户税费。

另外,对名义购房人来讲也同样需要承担一定风险,以自己名义购房或者按揭贷款,留下相关的购房记录和贷款记录。势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策,若出资人按揭还款不及时,损害诚信度,可能导致今后贷款受阻。

 

【借名买房之若干法律问题】

 一、借名人与被借名人之间的“借名买房”合同效力

我国奉行合同自由原则,在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下,应当允许当事人订立任何内容的合同。对于普通商品房,除了违反《合同法》第52条之外,实际购买人如能证明双方有借名买房合意并已实际出资,借名买房合同应属有效。但借名买房多数情况下以违反、规避国家相关经济政策为前提,结合实践中法院相关审判观点,对几种特殊性质住房予以分析: 

1、违反国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房。

借名人违反政策性保障住房政策,借名购买经济适用房。经济适用房是指“政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。”根据《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)第43条规定,不得借名购买经适房。

在司法实践中,通说观点认为:虽然该办法仅属于部门规章,不直接影响合同的效力。但是经适房是政府为解决城市低收入家庭住房困难而做出的重大举措,对改善民生、促进社会和谐稳定有着重要的现实意义。为真正使城市低收入家庭住房困难户受益,因而对其购买、转让条件做了严格限制。而借名购买经济适用房扰乱了国家对经济适用住房的监管秩序,侵犯了城市低收入住房困难家庭平等机会购买和获得房屋的权利,同时使国家的有关土地、房产税费流失,违反了经济适用房建设的初衷,因此构成《合同法》第52条第1款第4项规定的损害社会公共利益而无效。

对此,《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2010]458号)第十六条也明文规定:“借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。” 

在北京市一中院审理的“王某某与胡某某确认合同无效纠纷上诉案”(案号:(2013)一中民终字第7624号)中,被告胡某某出资,借原告王某某之名购买经济适用房一套,原被告签订协议,内容为:“王某某把经济适用房自愿转让给胡某某,由胡某某付全部购房款,如与房屋有关之事,本人有义务提供一切手续”。交付后,胡某某对房屋进行了装修并一直居住至今。后王某某以该协议违反相关法律法规政策为由,主张该协议无效。

二审法院认为:经济适用住房指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。购房人拥有有限产权。因此已购经济适用房的买卖应遵守法律法规,尤其要遵守相关政策、法规规定的限制上市交易期限。已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的,不得按市场价格上市出售。王某某与胡某某签订的协议书因违反关于购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易的强制性规定,应属无效合同。二审判决确认借名买房协议为无效合同。

但若双方明确约定:在限制上市交易期届满后再办理房屋所有权转移登记的,如果届时借名人也具有购买经济适用房的资格,则可认定该借名买房合同有效。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2010]458号)第六条也规定:“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订,当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定合同有效。” 

“刘金丽与路士君房屋买卖合同纠纷”二审案(案号:(2014)一中民终字第01898号)。一审法院认为:诉争房屋系以刘金丽的名义购买,房屋亦登记在刘金丽名下,但首付款由路士君支付,购房贷款由路士君偿还,相关票据亦在路士君处,且房屋一直由路士君居住,故以上事实足以推定双方之间存在借名买房关系。此外,2008年7月,双方签订的付款协议亦进一步确认了借名买房之事实。双方借名购买的房屋为经济适用住房,在限制上市交易期满后方可上市交易。根据查明的事实可知,刘金丽于2004年10月从开发商处购买该房屋,在一审辩论结束前该房屋购买年限已经满5年,且缴纳契税的时间也已满5年,故该房屋具备上市交易条件,双方签订的房屋买卖合同应当有效。

“张x与温x确认合同无效纠纷”二审一案(案号:(2014)一中民终字第2727号)中,二审法院认为:根据北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》,2008年4月11日(含)前签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后,可以上市出售。张x购买经济适用住房以及张x1的借名买房行为均在2008年4月11日之前,张x于取得诉争房屋的所有权证五年之后,将诉争房屋转移登记至张×1的女儿辛x名下。该行为不违反法律、行政法规的强制性规定。张x、辛x签订的关于北京市大兴区西红门的存量房屋买卖合同有效。

2、违反“限购”、“禁购”政策借名买房

对于违反“限购令”、“禁购令”的借名买房合同效力,有肯定和否定两种意见。肯定说认为,限购令政策既非法律也非行政法规,根据《最高人民法院关于适用<</font>中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》规定“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”应当认定合同有效。

否定说则认为间接借名行为违反政策而无效。如2011年4月浙江省高级人民法院民一庭出台的《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》第8条规定:“实际买受人为规避限购、禁购政策,以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后,以其系实际买受人为由,请求确认其为房屋产权人的,不予支持,但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。”在广州市花都区人民法院审理的“何慧琼诉麦前志所有权确认纠纷”(案号:(2013)穗花法民三初字第893号)一案中,原告何慧琼因限购令借被告麦前志之名购买一套房产,登记在麦前志名下,后原告起诉请求确认该房屋所有权归其所有。法院认为其违反限购政策驳回了原告诉求。

但笔者认为:限制、禁止购房属于调控性政策,具有临时性。该政策通过在一定程度上限制当事人的契约自由来稳定急剧上升的房屋价格,其仅对合同的履行造成一时的履行不能,而非永久的履行不能,应尊重交易自由原则,不应随意认定规避限购、禁购政策的借名购房合同无效。

3、为规避信贷政策而借名买房

规避信贷政策是否违反《合同法》52条的“损害社会公共利益”,其中关键在于对社会公共利益的认定。

北京市二中院审理的“金姬善诉董金宝房屋买卖合同案”(案号:(2010)二中民终字第19950号)中,原告金姬善借被告董金宝之名,出资向案外人张丽购买房屋一套,因原告名下已有多套房产,为享受一套房贷7折优惠的贷款利率,原被告达成协议:原告以被告名义办理贷款手续,后被告取得房屋产权证后。2009年12月19日,双方签订了协议书,确认该房屋归原告所有,每月按揭贷款由原告偿还。后原告要求被告协助履行过户手续,被告不肯,原告诉至法院请求被告配合过户。被告辩称原告以其名义购买商品房、办理按揭贷款,系以合法形式掩盖非法目的的行为,故双方所签协议无效,房屋为其所有。

一审法院认为:诉争房屋实际购房人为金姬善,房屋首付款及银行贷款亦由金姬善支付。因此,对于金姬善确认房屋归其所有并要求董金宝办理产权过户的请求,应予支持。即使双方所签协议系无效协议,也不能改变诉争房屋实际购买人、出资人均为金姬善之事实。判决支持原告诉求,被告不服,提前上诉。

二审法院认为:认定合同无效应依据效力性禁止性规范。本案诉争房屋购买、办理贷款之时,并非不允许金姬善购房,仅是对金姬善的贷款行为予以限制。人民银行的部门规章规定商业银行贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。也就是说,金姬善、董金宝这种借名购房办贷规避银行信贷政策的行为,规避的是首付款的支付比例及利率水平,该行为损害的是银行利益而非社会公共利益,所以该合同有效。二审驳回上诉,维持原判。

4、借名购买单位自建房、集资房、团购房

此类合同是实际出资人为享受他人因该买房资格带来的各种优惠和经济利益,借用他人名义购买房屋的行为。单位的自建房、集资房、团购房等与纯粹商品房相比,存在价格、物业管理多方面优势,此类借名买房背后实际处分的是基于其能够买到单位团购房的特殊身份所享有的权利,实质上就是单位基于职工的工龄、职称以及各方面条件给予职工的一种单位福利,这种处分自己权利的行为属于私权利的范畴,主观上并没有损害第三人利益的故意,亦不违反法律和行政法规的强制性规定,应当认定此类合同有效。

“国子厚等与古富新所有权确认纠纷”上诉案(案号:(2014)一中民终字第341号)。一审法院认为:古富新与国子厚为同一单位职工,在单位出售住房时,经双方商议由古富新借用国子厚的名义购房,购房款实际由古富新支付,双方名为租赁实为借名买卖关系,该套房屋应归古富新所有。古富新与国子厚签订协议双方真实意思表示系借名购房,房屋交付后该套房屋一直由古富新居住至今,古富新也给予了国子厚、于凤英一定数额的补偿,该协议中除涉及违约金标准的约定外,未违反相关法律、行政法规的强制性规定,应当认定协议有效。故国子厚、于凤英应当及时配合古富新办理涉案房屋的产权过户手续。

山东省淄博市中级人民法院审理的“赵德华、耿加忠诉张颖、陈勇房屋买卖合同上诉案”(案号:(2012)淄民一终字第406号)中,2006年11月25日,原告与被告陈勇签订转让协议,原告借被告陈勇之名购买被告所在单位淄博高新区工商局在中润华侨城的某房屋,原告向陈勇缴纳5万元转让费后取得该房屋的购房权,原告支付首付款、其税款及后续房款,陈勇向其出具购房发票和收款收据,房屋登记在被告张颖名下(张颖系陈勇妻子)。后原告要求被告办理房屋过户手续,被告不肯,因此诉至法院。                一审法院认为:双方的转让协议是双方真实意思表示,合同有效。签订后双方及时履行了合同大部分义务,对于尚未履行的部分应当继续履行,判决支持原告诉求。被告不服,上诉,淄博市中院二审维持原判。

5、房改房

对于房改房,是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工,职工以标准价或成本价购买,从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。一般认为是国家或单位对职工的一种福利、补偿,而非政策性保障住房,在双方自愿,且没有违反《合同法》第52条及建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(1999年第69号令)第5条的情况下,借名买房合同应为有效。

“于长友、王某乙与王某甲、李式淼所有权确认纠纷上诉案”(案号:(2014)淄民一终字第6号)中,原告王某乙、丁长友二人原系夫妻,被告李式淼、王某甲系夫妻,王某甲与王某乙系同胞姐妹。1999年,原告夫妻出资,借被告李式淼身份购买了李式淼工作单位淄博市周村区园林管理局的公有住房,后参加房改,涉诉房产登记于李式淼名下。后原告夫妻离婚,欲分割涉诉房产,诉至法院要求确认该房产为原告二人所有。一审法院认为:虽然双方无书面协议,但根据原被告亲属的证人证言及被告王某甲在录音资料中对原告借名出资买房的自认事实,以及涉诉房产已由原告支配使用长达十年之久,房屋产权证书亦由原告持有,认定原被告双方借名买房的事实。判定涉诉房产归原告所有。被告不服,提起上诉,二审维持原判。

二、借名买房中实际出资人取得房屋所有权的法律依据

《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”可以看出我国关于物权变动采取的是债权形式主义原则,即意思主义与登记(或交付)相结合,并摒弃了德国物权法中物权行为的无因性。意味着如果支撑物权变动的原因行为或者基础关系不成立或被撤销,则物权变动也相应的无效或被撤销。

依照我国《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”、第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”、第19条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”

因此,不动产产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现形态的证明,对物权的归属具有推定效力。其产生的公示公信效力主要是保护不动产登记人及真实所有人以外的善意第三人的利益,但产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况,在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下,当事人有相反证据证明其为真正的权利人时,可以请求确认权利。即不动产权属证书记载的事项在无相反证据证明的情形下,应推定不动产权属证书记载的事项真实。对外而言善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护,而在名义购房人与实际购房人之间,应探求双方真实意思表示来确认真正权利人。

“张某与孙某房屋所有权确认纠纷上诉案”(案号:(2012)一中民终字第9875号)中,法院认为:孙A虽与李某于2003年5月19日签订了房屋买卖合同,且以孙A的名义办理了房屋所有权证,但综合孙某提供的该房屋的所有权证、购房发票、契税发票、已购公有住房首次上市房屋买卖合同的相关手续,出资手续(以上材料均在孙某处)、603号房屋的原所有权人李某的证人证言以及自2003年至今孙某一家一直居住在603号房屋的事实,能够认定孙某与孙A之间存在借名买房关系,确认涉争房屋为孙某所有。

天津市红桥区人民法院审理的“赵誉、李兴禄与合同纠纷”一案(案号:(2013)红民初字第4479号)。二原告赵誉、李兴禄于2011年借被告李颖之名贷款购买诉争房屋,首付和还贷均由二原告负担,被告现欲出售该房屋,诉至法院请求确认该房屋归二原告所有。法院认为:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,但因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利,此时就不能简单按照房屋产权证书上登记的产权人认定物权所有人,而应根据当事人的举证,法院查明的事实确定物权所有人。本案中,通过二原告的当庭举证可以证实诉争房屋的首付款全部由二原告实际出资,每月房屋贷款亦由二原告偿还,且二原告与被告之间存在借名买房的意思表示,故可以认定二原告是诉争房屋的真实权利人,判决:诉争房屋归原告赵誉、李兴禄所有。

三、举证责任及法院如何认定

基于物权公示公信原则,不动产权属证书具有推定效力,应信赖其为真实的,但根据我国《民事诉讼法》中“谁主张谁举证”原则,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明;没有证据或者证据不足以证明的,负有举证责任的当事人应承担举证不能的不利后果。

实际购房人欲主张该房屋归其所有,有责任提供证据证明双方存在借名买房的合意以及自己实际出资,若不能证明,则应尊重房屋产权证书登记的公示公信效力。

“恒震鼎与陆玉妹所有权确认纠纷”二审案(案号:(2014)沪二中民二(民)终字第81号),二审法院认为:本案中,系争房屋虽登记在恒建德名下,但根据陆玉妹提供的一系列房屋购买时所涉的付款凭证等原始材料以及数位多方证人的证人证言,原审法院据此采信相关证据并认定陆玉妹为实际购房人,并无不当。恒震鼎上诉认为不能仅凭购房原始材料及相关证人证言等来认定陆玉妹是实际购房人,因未能提供确凿的证据来推翻陆玉妹所证明的事实,故本院对此无法采信。

“董书生与董书仲所有权确认纠纷”二审案(案号:(2013)二中民终字第16735号)。二审法院认为:诉争房屋原系公有住宅房屋,登记于董书仲名下。现董书生提起确权诉讼,以诉争房屋实际承租人为其母黄桂兰、其系以董书仲的名义购买涉案房屋为由,要求确认诉争房屋归其所有。对此,董书生应就此承担必要的举证责任。根据双方当事人陈述,董书仲并不否认其母黄桂兰对诉争房屋享有一定权益,董书生与董书仲亦均认可房改购房过程中的购房款系由董书生交纳,但仅凭此出资的事实,尚难以证明董书仲与董书生之间存在借名买房关系。

(一)法院如何认定是否存在借名买房合意:

1、双方书面或口头协议。书面协议中一般明确约定的借名买房的原因和事实,主张协议关系存在的一方应承担举证责任,一般应提供形式合法、内容合理的书面协议即可,对方认为协议效力有瑕疵的,应举证证明。口头协议具有很大的不确定性,难以举证,但如果双方承认有借名合意亦可。

2、借名购房的原因是否符合常理。甘于冒风险而借名买房,必定有其原因:或无购房资格而借他人资格、或为享受内部优惠价格、或规避信贷税收政策、或隐藏财产等。符合常理的借名动机,往往具有很强证明力。

3、关于房屋实际使用和产权证持有情况。这一点至关重要,在实际中房屋由谁使用、产权证由谁保管亦能在相当程度上反映出是否存在借名买房关系。房屋由借名人实际使用,被借名人尚可主张租赁、借用,但房屋产权登记证书作为房屋产权的重要凭证,产权人一般不会随意交付他人,如果声称是由他人保管有违常理。

4、房屋购房入户、日常使用等手续、费用由谁办理,房贷由谁偿还。通常情况下,购房入户管理手续如房屋契税、按揭还贷、物业费、维修基金、装修保证金等费用应由购房人亲自办理并持有单据,但借名买房中,很多均由实际购房人代名义购房人去办理、缴费,名义购房人往往不知晓详情。这在一定程度上也可用来证明双方的借名购房关系。

江苏省无锡市中级人民法院审理的“吴辛戬、孙玲与杨国华所有权确认纠纷上诉”一案(案号:(2013)锡民终字第1572号)。                一审法院认为:一、证人证言表明双方确实有借名买房的意思表示,合同实际系由杨国华以吴幸戬的名义签订,吴幸戬未参与。二、从购房款支付情况来看杨国华提供的证据能够证明首付由其出资;房贷也是由杨国华还的。三、关于房屋入户手续、费用等。入户手续按常理应由购房人亲自办理,本案中实际系由杨国华办理并交纳了相应费用,这在一定程度上印证了杨国华主张的借名购房关系。四、关于房屋实际使用和产权证持有情况。诉争房屋由杨国华实际使用,产权证原件也由杨国华持有,这在一定程度上也印证了杨国华主张的借名购房关系,而吴幸戬对该事实的解释不符合常理,也未提供相关证据予以证明。

上述各项事实环环相扣,已构成一个完整的锁链,表明本案实际购房人应为杨国华,杨国华系借用吴幸戬的名义购房,而吴幸戬仅是名义购房人。亦未违反当时的法律强制性或禁止性规定,故应认定借名购房关系有效。

一审判决:诉争房屋归原告杨国华所有。二被告不服,提起上诉,二审维持原判。

江苏省徐州市中级人民法院审理的“马涛等与许萍等房屋确权纠纷上诉案”(案号:(2013)徐民终字第1454号)。法院分别从涉案房屋的买卖过程、购房合同的签订、房证及土地证载明的权利人及两证和税费单据的实际持有人、房贷的偿还、涉案房屋的出租及居住情况、水、电、物业费用的缴纳、涉案房屋的装修及生活用品的添置等多方面进行分析,认定原被告之间存在借名买房合意,实际购房人徐萍对房屋拥有所有权。

二)如何认定实际出资人:

1、双方协议的内容。协议中双方对出资往往有明确约定。正常情况下,借名人即为将来的实际出资人,但不能单凭协议确定实际出资人,因为协议的履行存在不确定性,借名人不履行出资义务亦有可能,故还应结合其他证据综合认定。

2、还款手续、购房发票、产权证等书证由何人持有。还款手续、购房发票与产权证虽记载被借名人之名,但如果这些重要材料均由借名人持有,则买房事宜由借名人具体执行,房款亦可推理为由其支付。一般来说,还款手续由借名人持有即可初步推定其为实际出资人,因为如果房款系出名人所出,通常其无可能和必要将取得的提前还贷申请书、还款凭证等还款手续交由借名人保管。

3、双方的财务状况、还款能力。如出名人无稳定的工作收入等经济来源,一般也不会有支付巨额首付款及按期支付按揭贷款的能力。

4、证人证言。实际出资人直接与卖方即收款人接洽付款的,交款凭证记载出名人、收款方为卖方指定第三人(如中介公司)的情况下,卖方证言尤具证明价值;另外,借名买房一般多发生在亲戚朋友等熟人之间,多数情况下,亲朋好友对此事内情都知晓。

5、常理推断。如出名人主张房款由其支付,应清楚款项数额,以配偶所付主张自己不知情的,也不符常理,因买房系重大事项,夫妻间不应毫无沟通。

6、其他。如借名人向出名人的汇款转账证明等。  

“胡元与北京美康澳医疗器械有限责任公司等所有权确认纠纷上诉案”(案号:(2013)一中民终字第11924号)美康澳公司提供的银行转账支票载明的支付数额准确无误,该证据可以证明房屋的全部价款确系美康澳公司向北京能源房地产开发有限责任公司支付;同时,美康澳公司提交了该公司持有的物业费、装修保证金等票据及业主公约、物业公司出具的证明等证据,诉争房屋的所有物业费、电费等一切费用均由美康澳公司全部缴纳,从而认定美康澳公司为苏争房屋的实际出资人。

“陈某某与陈某所有权确认纠纷上诉案”(案号:(2011)深中法民五终字第1033号),法院认为:陈某提交了深圳市某某投资发展有限公司出具的《收款确认》函,且具体说明了购房款的支付时间和支付方式。深圳市某某投资发展有限公司作为卖方在《收款确认》函中确认是与陈某建立房屋买卖关系,先后三笔共收到了陈某支付的7390000元购房款。其中有关付款时间和付款方式的陈述与陈某的主张一致,且有相应的银行转账凭证佐证。同时,转款人陈某某某在一审庭审过程中也出具证人证言,证明是受陈某的委托从陈某某某夫妻帐号上转出上述款项,帐号上的钱款是由陈某做生意赚得存入的。上述证据相互印证,可以证明陈某通过陈某某某夫妻实际出资的事实,本院予以采信。

四、借名买房案件的类型

司法实践中,随着此类纠纷的增多,案件类型也呈多样化,其中当事人选择的案由主要分为合同纠纷和物权纠纷。

合同纠纷中,主要是名义购买人提起的确认合同无效纠纷((2013)二中民终字第17167号、(2013)郑民三终字第998号);双方针对借名买房协议提起的房屋买卖合同纠纷((2014)二中民终字第03835号、(2011)一中民终字第9309号、(2010)二中民终字第19950号)。

物权纠纷中,主要是实际购房人提起的所有权确认纠纷((2013)津高民申字第1250号、(2013)一中民终字第11924号、(2012)沪二中民二(民)终字第1005号);实际购房人提起的返还原物纠纷((2012)一中民终字第9520号、(2014)一中民终字第01595号、(2013)哈中民申字第1号)。

在实践中,法院一般审查双方有无借名买房协议,该协议是否有效,借名人是否实际出资等问题。

     另外,在房屋被法院强制执行过程中,实际购房人还可以提出执行异议,或提起执行异议之诉(2013)二中民终字第17142号)。

五、面对风险如何救济

(一)名义购房人反悔

近年房价的不断上涨,一些使名义购房人见利忘义,从而主张借名合同无效或根本不承认存在借名买房事实,要求借名人返还房屋,引发许多诉讼。

诉讼中,根据事实和法律规定,大致有三种判决结果:

1、如果实际购房人不能举证证明双方存在借名买房合同,应尊重不动产物权登记的公示公信效力,房屋归权属证书中产权人所有。

“刘京鸣与贾崇强等所有权确认纠纷二审”一案(案号:(2014)二中民终字第00851号)。法院认为:诉争房屋的《房屋买卖契约》及相关购房手续中载明的购房人均为贾崇强,房屋所有权亦登记在贾崇强名下,现刘京鸣主张该房屋系其借用贾崇强的名义所购,但其并未提供充分有效的证据证明诉争房屋系其出资所购及其与贾崇强之间存在借名买房之约定,贾崇强对此亦不予认可,故刘京鸣要求被告协助过户诉求难以支持。

2、如能证明双方存在借名买房合同,但合同因违反国家法规政策而无效的,借名购房人无法主张对房屋的所有权,但实际出资应当返还,对于合同无效的后果,应当根据双方过错各自承担相应责任。如果名义购房人有过错,对于房屋升值部分也应给予实际购房人相应补偿。

“赵茜与孙向红等房屋买卖合同二审”(案号:(2014)一中民终字第00455号)一案中。名义买受人赵茜主张借名购买经济适用房合同无效,一审法院认为:合同无效后,孙向红等为购买涉案房屋的相应出资应当予以返还。赵茜与孙向红达成借名买房合同后又拒绝履行,赵茜应对合同无效承担主要责任,故对于因房屋升值所产生的收益,赵茜应当按照其过错程度给予孙向红相应补偿。判决合同无效,赵茜向孙向红返还购房款税446084.4元,支付孙向红房屋增值补偿金1769689.37元。赵茜不服提起上诉,二审维持原判。

“严墨与严峥返还原物纠纷”(案号:(2014)一中民终字第01595号)二审一案中。一审法院认为:严峥因不具备购买经济适用住房的条件,而借用严墨的名义购买经济适用住房,双方之间形成合同关系。该合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定,应属无效。合同无效后,严墨应返还严峥为购买涉案房屋支付的购房款、税费、保险费等相关款项,对于该合同的无效,严墨与严峥双方均有过错,考虑到严峥支付了部分购房款,严墨与严峥达成借名买房合同后又拒绝履行等因素,严墨应对合同的无效承担主要责任。故对于因房屋升值所产生的收益,严墨应按照其过错程度给予严峥相应的房屋装修款及房屋增值补偿款等损失。严墨不服提起上诉,二审维持原判。

3、如能证明双方借名买房合同合法有效,则判决依约履行合同,被借名人协助办理过户手续。

(二)名义购房人擅自处分房屋

实践中,名义买受人常会擅自处分该房屋,出售、抵押给善意第三人,是否有效,如何救济。笔者认为应分两种情况 借名合同无效则转让、抵押合同有效。

如借名合同无效,应以购房合同和房屋所有权证上的权利人为房屋所有人,房屋所有人有权通过转让或抵押的方式处分该房屋,第三人可以成为房屋权利人。借名人如能证明实际出资,可认为是借款关系,向被借名人主张返还出资款项。    

借名合同有效则转让、抵押合同无效。转让、抵押合同无效并不影响善意第三人取得该房屋的物权。名义购房人虽为无权处分人,但根据《物权法》第106条,善意第三人善意取得房屋所有权。实际购房人只能向名义购房人请求赔偿损失。

以上两种情况,实际购房人均无权追回房屋。第一种情况只可寻求债权保护,请求返还借款;第二种情况则可能发生合同责任与侵权责任的竞合,实际购房人可以选择一种对自己最有利的请求权提起诉讼要求赔偿。

(三)房屋被法院强制执行

当名义购房人不能清偿到期债务,债权人申请法院强制执行该房产,法院以不动产登记薄为依据,查封并拍卖该房屋,实际购房人面临丧失该房屋所有权的风险。

当借名合同无效时,已经付款的实际购房人只能请求名义购房人返还购房款。

当借名合同有效时,在强制执行过程中,实际购房人可以向人民法院提出异议,对被执行房屋主张权利并要求法院停止执行。根据《民事诉讼法》第256条和《民诉意见》第257条,执行人员对案外人提出的异议,按照法定程序进行审查,理由不成立的,予以驳回,理由成立的,由院长批准中止执行。如果该房屋已经被拍卖的,按照《国家赔偿法》第36条规定,应当给付拍卖或者变卖所得的价款;变卖的价款明显低于财产价值的,应当支付相应的赔偿金。

“中国民生银行股份有限公司总营业部与胡晓丽、胡秀华,杜超、杜春平申请执行人执行异议之诉”(案号:(2013)二民终字第17142号)一案中,一审法院认为:依照先前法院对借名买房合同认定有效的生效判决书,可知涉案房屋的实际权利人应是胡晓丽、胡秀华。民生银行要求行使对房屋的抵押权,无法实现,驳回了民生银行请求执行的诉讼请求。民生银行不服,提起上诉,二审法院维持原判。

(四)个人信托与借名买房问题

借名买房类似于信托中的消极信托,借名人是委托人,拥有房屋名义所有权的人(即被借名人)是受托人,受托人不享有该财产的利益,利益归受益人(即借名人)所有,其中受托人不负担积极管理或处分义务。

能否以个人信托来解释并解决借名买房这一问题?

笔者认为是不合适的。首先,我国对不动产登记缺乏一个专门的、系统的制度,关于不动产登记的规定散见于各种单项民事法律、法规、司法解释之中,所以目前我国信托主要限于资金信托。其次,二者本身又有不同:个人信托的受托人是信托机构,借名买房的名义购房人一般是个人。另外,根据《信托法》第15条和第16条规定,信托财产具有独立性,既不同于委托人未设立信托的其他财产,又独立于受托人的固有财产,受托人对信托财产拥有的所有权是一种受限制的所有权,可占有、使用、处分、但不享收益权利,与借名买房中的物权法上的绝对所有权不同。

、如何降低“借名买房”风险

鉴于借名买房的诸多风险,消费者应尽量通过正规方式购房,若不得已需要借名买房时,应注意以下几个方面,力求将风险降至最低:

1、借名买房之前,首先弄清楚欲购房屋的性质,房屋能否上市交易,借名购买是否违反国家政策性规定,防止将来无法取得房屋所有权。

2、签订书面协议。为与借款合同相区分,书面协议中应明确双方的借名买房合同关系,可以请第三方见证合同。

3、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据,如邀请朋友作见证、进行录音录像等。

4、注意保存购房手续,付款证明(银行转账记录、收据收条、还贷记录等),购房发票,房产证书等书面证据材料。   

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