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离婚分房

离婚房屋分割的六十六种情况

发布人:admin     发布时间:2019-05-10 21:57
 

离婚房屋分割的六十六种情况:通过单位职工集资建房取得的房屋,尚未取得房产证的,离婚时如何分割?以一方的名义购买的经济适用房,离婚时可否分给没有经济适用房购买资格的另一方?

一、通过单位职工集资建房取得的房屋,尚未取得房产证的,离婚时如何分割?

金先生和李女士婚后一直租房居住,1999年金先生所在的单位在一块政府划拨的土地上进行职工集资建房,金先生用家庭积蓄出资8万元参与集资了一套3居室的住房。金先生和单位签署的集资建房协议中约定,除了职工本人的配偶和直系亲属外,该房屋只能按集资成本转让给本单位的员工,不得对外销售。该集资房于 2000年竣工后,单位一直未给职工办理房产证。现金、李俩人面临离婚,问:房屋任何分割?

律师观点:集资建房和合作建房一样,利用的都是行政划拨或单位自有土地,都属于经济适用住房的组成部分。只有本单位的无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭,才能参加集资、合作建房。对于取得了房产证的集资房可以对外转让,但转让时符合与单位签署的集资建房协议的约定。

本案中,金先生是用夫妻共同财产支付的集资房款,因此,金先生的集资房属于其和李女士的夫妻共同财产。由于该房尚未取得房产证,金、李俩人离婚时只能按照如下方式处理该房产:1、双方协议离婚,由一方取得房产,另一方给予对方补偿,但取得房产的一方目前尚无法办理房产过户手续。2、双方协议离婚,并约定各占一半的房产份额,房屋可由俩人共同使用。3、对房产暂不做处理,待取得房产证后再将其出卖给金先生单位的员工,然后,金、李俩人再就售房所得价款进行分割。

由于该集资房尚未取得房产证,因此如果双方通过诉讼方式离婚,法院暂不会在判决中对房产的归属做出处理,而只会根据实际情况判决暂由一方使用。只有等到取得房产证后,双方才能就房产分割另行提起诉讼。同时,集资房的转让首先必须遵循与单位签署的集资建房协议。本案中如果双方均不愿意取得房产,而一致同意将房产对外出售,则出售的对象必须限于单位的员工,否则按照集资协议的约定,售房行为是无效的。

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二、以一方的名义购买的经济适用房,离婚时可否分给没有经济适用房购买资格的另一方?

叶先生和罗女士1998年结婚,2002年夫妻俩用家庭积蓄出资20万元在天通苑购买了一套经济适用房。由于罗女士是江苏省的户口,不具有北京市的经济适用房购房资格。于是购房时使用的是具有北京市户口的叶先生的名义,房产证也办理到了叶先生的名下。目前夫妻俩因性格不合决定离婚,罗女士想取得该套房屋的所有权,但叶先生以罗女士不具有购房资格,无法办理过户手续而拒绝。问:叶先生的说法是否有道理?罗女士能取得该经济适用房的所有权吗?

律师观点:叶先生的说法是没有依据的。虽然罗女士个人不具有购买北京市经济适用房的资格,但罗、叶俩人组成的家庭却具有经济适用房的购房资格。俩人在婚姻关系存续期间共同出资购买的经济适用房,即使房产登记在一方的名下,仍属于夫妻共同财产。在双方离婚时,只要双方协商一致,叶、罗俩人均可以取得该房产的所有权。如果通过协商或判决由罗女士取得房产,则双方持房产证和离婚协议书或者民事判决书即可到房地产登记机关办理房产过户手续,且罗女士无需交纳综合低价款。

经济适用房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。经济适用房的价格之所以远低于商品房的价格,主要是由于经济适用房的建设用地由政府实行行政划拨方式供应,经济适用房建设和经营中的行政事业性收费实行减半征收,同时,项目小区外基础设施建设费用,也由政府负担。为了保证通过经济适用房改善城市中低收入者的居住状况,政府严格限定了购买者的条件:只有符合下列条件的家庭才可以申请购买或承租一套经济适用住房:一有当地城镇户口含符合当地安置条件的军队人员或市、县人民政府确定的供应对象;二无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭;三家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准比如北京市的标准为家庭年收入不超过6万元;四市、县人民政府规定的其他条件。

需要注意的是,对经济适用房购买条件的限制只是一种行政管理措施,并不意味着夫妻购买的经济适用房只归符合购房条件的一方。而婚姻关系存续期间取得的财产属于夫妻共同财产则是《婚姻法》这一民事法律的基本规定。况且,在取得房产证之后,经济适用房的房屋产权是完全产权并非部分产权,因此,该房产除了对外转让具有一定的限制条件外,在夫妻之间进行产权转移并无障碍。

三、一方为婚外情人购买的房产,房产证登记在情人名下,在双方离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

张某是一家民营公司的老板,2005年在一家酒吧认识了离异不久的女青年陈某,面对容貌姣好、比自己年轻20岁的陈某,张某魂不守舍,而陈也对出手阔绰的张某情有独钟,俩人很快建立了情人关系。2006年初陈某提出想和张某结婚买房。于是张某二话没说,瞒着妻子吴某先后从公司的财务账上和自己的存折上提取 35万元打到陈某的个人存折上。然而,陈某以自己的名义购房后不久,就以双方年龄相差太大为由,向张某提出分手。张某多次索要购房款,陈某的回答都是“钱是你送给我的,房子的产权证也是我的,凭什么要还给你?”。就在张某人财两空、懊悔不已的时候,妻子吴某发现了自家存折上的10万元和公司帐面上的25万元都不翼而飞。在妻子的厉声追问下,焦头烂额的张某只得向妻子坦白了事情的真相。吴某提出坚决要和花心的丈夫离婚,张某一再忏悔,拒不同意。于是吴某打算到法院提起离婚诉讼,并要求将陈某名下的房产作为夫妻共同财产分割。问:吴某的打算是否可行?陈某名下的房产能否作为张某的夫妻共同财产分割?

律师观点:吴某的打算在法律上并不可行。因为陈某名下的房产在陈某不认可归张某所有的情况下,是不可能作为张、吴俩人的夫妻共同财产来分割的。因此,吴某此时提起离婚诉讼只能解决俩人是否离婚的有关问题,而法院是不会解决陈某名下的房产归属问题的。

吴某正确的做法应当是先追回张某为陈某出资的35万元的购房款。在解决这一问题之后,再考虑是否离婚、如何分割夫妻共同财产的问题。为此,吴某应当首先和丈夫张某配合,取得张某为陈某出资的相应证据。然后,吴、张俩人作为共同原告将陈某告上法庭,请求法院判令陈某返还35万元的购房款。这样,是可以追回陈某拒不退还的35万元款项的。

由于房产证登记在陈某的名下,如果想确认房产归张某所有,难度非常大。但是由于张某掌握其提供给陈某35 万元的资金的证据,因此,夫妻联手通过诉讼追回购房款是非常可能的。虽然诉讼中陈某会提出该款项属于张某赠与的主张,但由于张某出资的35万元属于张、吴俩人的夫妻共同财产,张在没和妻子协商的情况下,擅自将共同财产赠与陈某,而陈某接受房款时打着结婚的由头是为了占有他人财产,属于欺诈行为,并非善意有偿取得,因此张某的赠与应属无效。故法院一般会判决陈某应将该35万元款项返还给张某夫妇,而不会支持陈某的主张。

四、借用他人名义购买的房产,房产证登记在他人名下,在双方离婚时可否作为夫妻共同财产分割?

岳先生和张女士结婚后想在回龙观购买一套经济适用房,因俩人都不是北京户口,不具备购房资格,并以北京的朋友常某的名义买下了房屋。俩人入住新房后不久,该经济适用房的产权证也办理到了常某的名下。5年后岳、张俩人感情破裂,面临离婚。问:该套房产可否作为夫妻共同财产分割?

律师观点:只要常某和岳、张夫妻对该房产的权属均无争议,则该房产是可以作为夫妻共同财产分割的。夫妻双方可以在离婚协议中就房产的归属做出约定,并取得常某的签字认可,然后由取得房产的一方给予另一方经济补偿。在常某出具书面证明的情况下,如果夫妻俩不能就房屋的归属达成一致,则可以在向法院提起离婚诉讼时,请求对该房产一并做出处理。

由于房产证登记在常某的名下,因此,在未取得常某书面认可的情况下,岳、张俩人是不能将该房产作为夫妻共同财产分割的。这种情况下,法院也是不会将房产作为夫妻共同财产来处理的。在常某认可房产为岳、张俩人夫妻共同财产的情况下,岳、张可以进行夫妻共同财产的分割。但在办理房产过户手续时,由于岳、张俩人均不具有购买北京市经济适用房的资格,因此,在房产从常某名下过户到岳、张其中一方的名下时,除了要缴纳各项税费外,还应按照北京市的规定交纳房屋价格10%的综合地价款

五、夫妻双方为一方老人购买的房产,房产证登记在老人名下,在双方离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

姜先生的父母均已年过七旬。因两位老人不愿意到大城市生活,而老家的房屋又很破旧,姜先生在和妻子陈女士商议后,寄给老人10万元购房款,让父母在老家的小县城里买了一套住房。房产证登记在了姜先生父亲的名下。4年后,姜先生夫妻俩离婚,陈女士认为老人名下的房产是其夫妻双方出资购买,故要求将该房产作为夫妻共同财产分割,而姜先生则认为10万元款项是对其父母的赠与,故不同意分割房产。问:该房产能作为夫妻共同财产分割吗?

律师观点:如果双方通过诉讼解决该房产争议,则该房产是很难作为夫妻共同财产分割的。首先,由于该房产登记在姜先生父母的名下,故在姜先生及其父母均不承认该房产属于姜、陈俩人的夫妻共同财产的情况下,法院会将该房产作为案外财产不予处理。其次,夫妻俩为姜先生父母购房出资的10万元款,由于在出资时约定不明,法院一般会参照和借鉴最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释二第二十二条第二款关于“当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外”的规定,本着父母资助子女和子女孝敬父母的对等原则,认定该款项为夫妻双方对老人的赠与。所以,就本案所述情形,法院是不会判决将房产作为夫妻共同财产分割的。

夫妻双方为一方老人购买的房产,在夫妻离婚时能否作为夫妻共同财产分割是不能一概而论的,对此,我们可以上述案例做如下假设:

1、假设姜先生父母购买的房产登记在姜先生或陈女士的名下,则该套房产应作为夫妻共同财产分割。具体分割时,考虑到房产由姜先生的父母居住的实际情况,一般会判决由姜先生取得房产,并给予陈女士经济补偿。

2、假设老人和姜先生均承认房产属于姜、陈俩人的夫妻共同财产,只是登记在了老人的名下时,则在这种情况下,该套房产不应以登记产权为准而应以事实产权作为认定依据,故也是可以作为夫妻共同财产分割的。

3、假设老人当时曾向姜先生夫妇出具了10万元的借条,则虽然房产不能作为夫妻共同财产分割,但是,夫妻俩出资的10万元应作为对姜先生父母的10万元借款。离婚时,陈女士应享有该债权的一半份额即5万元。而10万元的出资款属于赠与的观点只有在夫妻双方出资时与父母约定不明的情况下,才能被认定。

4、假设在姜先生的父母去世后,俩人才离婚,则姜先生继承的该房产一般应作为夫妻共同财产分割,除非老人另有遗嘱。此时,无需考虑当时的出资是对老人的借款还是赠与。

六、婚后参与出资购买,房产证登记在其他家庭成员名下的房产,在双方离婚时能否作为夫妻共同财产分割?

2000 年汪先生弟兄俩看中了县城商业街的一间商铺,因手头资金有限,汪先生和妻子董女士商议后,决定和哥哥各出资10万元共同购买。出于对哥哥的信任,兄弟俩购买商铺时使用的是哥哥的名义,房产证也办理在了哥哥的名下。买下的商铺用于对外出租,租金由兄弟俩平分。随着城市建设的发展,几年后该商铺价格也逐步上涨到了40万元。目前,汪董夫妇因感情破裂面临离婚,董女士要求分割该商铺,汪先生先是不同意,后答应给董女士5万元补偿。而董女士认为如果自己不要商铺的话,汪先生最低也应补偿其10万元。问:该商铺能否作为夫妻共同财产分割?董女士的要求合理吗?

律师观点:从实体上说,汪先生兄弟俩出于共同所有的目的,而各出资10万元购买的商铺属于兄弟俩的共同财产。如果兄弟俩对此并无争议,则虽然房产证登记在哥哥的名下,但汪先生仍享有一半的房产份额。由于汪先生的房产份额系在与董女士夫妻关系存续期间购买取得,故该部分房产份额属于夫妻共同财产。对于房产增值产生的收益,亦应作为夫妻共同财产分割。因此,董女士的要求是合理的。

从程序上来说,如果董女士通过离婚诉讼解决纠纷,则该商铺作为一个整体是不能直接作为夫妻共同财产分割的。汪董夫妻俩首先必须和汪先生的哥哥就商铺进行析产。在达成一致意见的基础上,夫妻俩才能请求法院就汪先生享有的房产份额部分进行分割。

登记在其他家庭成员名下的房产,如果作为夫妻共同财产分割,其前提是必须取得该家庭成员的认可,即登记的名义产权人承认夫妻俩享有该房产的一定份额。如果产权人不予认可,则必须先通过析产程序对此进行确认。就本案来说,董女士的最大风险在于汪先生兄弟俩相互串通,不承认汪先生享有任何房产份额。如果发生了这种情况,董女士必须举证证明,购买该商铺时,汪先生确实用夫妻共同财产出资了10万元。否则,由于房产证登记在汪先生哥哥的名下,即使董女士向法院提起诉讼,法院也不会对案外财产做出处理,董女士对该商铺的权益将无法得到保障。

七、夫妻出资购买,房产证登记在孩子名下的房产,在双方离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

唐先生和王女士目前面临离婚,双方就家庭唯一的一套房屋陷入了争议。该房屋系4年前夫妻俩用家庭积蓄以儿子的名义出资购买,房产证登记在儿子小强的名下。小强今年12岁,其表示愿意跟随母亲共同生活。由于双方都想取得房产和对儿子的抚养权而争执不下,唐先生打算通过诉讼解决房产的归属问题。问:该套房产能否作为夫妻共同财产分割?

律师观点:该套房产不应作为夫妻共同财产分割。由于该套房产登记在小强的名下,而小强又是未成年人,因此,该套房产应认定为小强的财产。虽然从购房资金的来源上来说,是小强的父母出资,但由于购房人和产权人都是小强,故购房款应视为父母对小强的赠与。在赠与实现后,非因法定事由不得撤销。如果因为父母离婚,就把小强名下的房产过户到父母一方的名下,这样做是不符合我国《民法通则》和《未成年人保护法》的相关规定的。所以,法院是不会将小强名下的房产判归其父母任何一方所有的。根据本案的实际情况,由于小强已满10周岁,其又同意随母亲生活,法院会判决王女士取得对小强的抚养权。这样,王女士作为小强的监护人实际上会取得房屋的居住权,并替小强管理该房产。当然,王女士除非为了小强的利益,否则,其不得处理被监护人小强的房产。

父母以未成年子女名义购买的房产,房产证登记在子女名下的,一般不能视为家庭共同财产。为保护未成年人的利益,该房产一般视为子女的个人财产。在司法实践中,父母离婚时要求对该房产进行分割的,法院一般不予支持。此种情况下,实际上会由取得子女抚养权的一方取得对房屋的居住权和管理权。如果另一方今后发现该方擅自处理房产等行为损害了被监护子女的利益时,可以向法院提起诉讼要求变更子女的抚养权。

八、对于一方婚后受赠的房产,在双方离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

付先生的叔叔付老定居国外多年。1998年10月付老为参加付先生和夏女士的婚礼而回国探亲。回国期间付老委托付先生帮其购置了两套房屋。其中一套留给了付先生婚后居住,另一套准备将来归国养老时居住。2000年付老因健康状况恶化决定不再归国定居,并从国外寄来了赠与书,决定把国内的两套房屋赠送给付先生夫妇。当年付先生将两套房屋过户到了自己名下。2003年付老去世。目前,付先生和夏女士因面临离婚而在房产问题上产生了争议。问:该两套房屋应否作为夫妻共同财产分割?

律师观点:该两套房屋应作为夫妻共同财产分割。首先,付老的赠与书中载明的受赠人是付先生夫妇而不是付先生个人。在赠与人意思表示明确的情况下应以赠与书中的受赠人确定房产的权利人。其次,付先生是在婚姻关系存续期间受赠的房产,因此即使是付老对受赠人意思表示不明的情况下,该房产也应认定为付、夏俩人的夫妻共同财产。而不能因为房产证登记在付先生名下,就认定该两套房产是付先生的个人财产。

对于婚姻关系存续期间一方受赠的房产,只有在赠与人明确表示房产归受赠人一方所有的情况下,该房产才属于该方的个人财产,否则应作为夫妻共同财产。当然,一方婚前和离婚后受赠的房产如果没有特别约定,均属于该方的个人财产。

九、一方尚未实际继承的房产,离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

苏女士的父亲苏老先生于2003年12月去世时遗留房产一套。该房产是苏老先生在与乔大娘再婚前购买的。苏老先生除了女儿苏女士和再婚妻子乔大娘外没有其他继承人。老先生去世时未留遗嘱。考虑到乔大娘孤身一人无亲无故,苏女士在父亲去世后一直没有办理该房产的更名手续。2006年1月苏女士与丈夫蔡先生因感情不和,双方欲结束5年的婚姻。在协商分割财产时,蔡先生提出苏老先生遗留的房产也应作为夫妻共同财产分割。苏女士则认为房产证不在自己名下而且自己的继承权已过了诉讼时效,故不同意蔡先生的要求。由于双方协商未果,离婚事宜一拖再拖。问:蔡先生可否通过离婚诉讼分割该套房产?

律师观点:从实体上来说,该套房产系苏老先生再婚前购买,故属于其个人婚前财产。在苏老先生去世后,该套房产应全部作为其个人遗产由其法定继承人继承。在苏老先生没有设立遗嘱的情况下,苏女士和乔大娘应按法定继承各享有一半的房产份额。由于苏女士的房产份额系在和蔡先生的婚姻关系存续期间所继承,故在苏女士离婚时,该部分房产份额应作为夫妻共同财产分割。

从程序上来说,由于遗产尚未分割,因此蔡先生希望通过离婚诉讼分割该房产的想法是不能实现的。蔡先生必须首先督促苏女士或乔大娘分割遗产。在取得遗产的分割证明后,蔡先生才能通过离婚诉讼解决苏女士已继承房产的二次分割问题。至于苏女士所说的其继承权已过了诉讼时效的问题是站不住脚的。继承诉讼时效的起始时间,是从继承人知道或者应当知道继承权被侵害之日起计算,而不是从被继承人死亡的时候开始。在乔大娘并没有将房产过户到自己名下的情况下,不能认为苏女士的继承权受到了侵害,故不应从苏老先生死亡之日计算苏女士继承权的诉讼时效。

律师提醒: 尚未实际继承的房产是不能直接作为夫妻共同财产来分割的。此时的房产涉及到两个法律关系,即财产继承的法律关系和财产夫妻共有的法律关系。这两个法律关系必须通过房产的两次分割才能解决。在离婚诉讼中,夫妻共同财产的分割,只能以已确定的夫妻共同财产为准。在确定夫妻共同财产的过程中,如果涉及到一方是否应在离婚诉讼之前的继承关系中分得遗产的问题,则由于该问题不属于离婚诉讼的标的范围,故不可能在离婚诉讼中用列第三人的方法来解决。如果离婚诉讼已经开始,则需要离婚诉讼中的一方在离婚诉讼审结之前,另行提起一个继承之诉。此种情况下,由于离婚诉讼必须以该继承遗产之诉的审理结果为依据,故法院会裁定中止离婚诉讼。当然,根据具体案情,如果法院认为没有必要就全案中止诉讼,也会就财产分割以外的、事实已经清楚的离婚诉讼请求部分先行判决,这样做也是比较适宜的。

十、一方婚后按照遗嘱继承的房产,离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

金先生自幼父母双亡,由爷爷抚养长大。1999年金先生不顾爷爷的反对与离异后的蒋女士结了婚。2000年金先生的爷爷在向律师咨询后办理了遗嘱公证,将包括房产在内的全部遗产指定由金先生个人继承,并在遗嘱中申明该房产不得作为金先生和蒋女士的夫妻共同财产。2002年老人去世后,金先生将房产过户到了自己的名下,继承的其他钱物用于家庭开支。2005年底金先生和蒋女士开始发生矛盾并逐渐升级,现双方面临离婚。问:蒋女士有权分割金先生继承的房产吗?

律师观点:从金先生爷爷设立的公证遗嘱的内容看,其已将遗产指定由金先生个人继承,故根据我国《婚姻法》第十八条的规定,金先生继承的房产属于个人财产,不应作为夫妻共同财产分割。

律师提醒:假如金先生的爷爷去世时没有设立遗嘱,则适用法定继承。因金先生的父母早逝,故由金先生按照我国《继承法》的规定,代位继承其爷爷的遗产。由于此时金先生继承的房产属于在婚姻关系存续期间取得,按照我国《婚姻法》的规定,应作为其与蒋女士的夫妻共同财产。而本案中,由于老人设立了遗嘱且明确表示遗产只归一方所有,故金先生在婚姻关系存续期间继承的房产仍应视为其个人财产。

十一、一方婚后继承的房产,离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

江某的父亲去世多年。江某在母亲的供养下读完了中专,并与郭某结了婚。婚后不久因郭某交友太广、时常夜不归宿引发夫妻矛盾,俩人口角不断。本来盼望独生女儿有个好的归属的江某的母亲对此忧心忡忡,在一天夜里因心脏病突发而去世。料理完母亲的丧事后,江某坚决要与郭某离婚。郭某提出离婚可以,但江某继承的其母亲去世时遗留的房产应作为夫妻共同房产分割。问:郭某的主张有依据吗?

律师观点:如果江某的母亲在去世前未留有将房产指定为只归江某本人所有的遗嘱,则江某在其与郭某婚姻关系存续期间继承的房产属于夫妻共同财产。在双方离婚时该房产应作为夫妻共同财产分割。因此,此种情况下,郭某的主张是有依据的。

在被继承人没有指定遗产只归继承人一方个人所有的情况下,继承人在夫妻关系存续期间继承的房产属于继承人的夫妻共同财产。因此,本案中江某的母亲在看到女儿、女婿婚姻存在危机、而本人身体又不好的情况下,应当及早通过设立遗嘱的方式,将房产指定为归江某个人所有,这样,才不至于出现江某继承的房产又被作为夫妻共同财产分割的结果。

十二、一方婚前继承的房产,离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

王某和杜某相恋一年后计划在五一节前结婚。然而就在俩人准备办理结婚登记的前几天,王某的父母在外出时因遭遇车祸不幸双双遇难。作为独子的王某继承了包括两套房产在内的父母的全部遗产。俩人的婚期也推迟到了次年的国庆节。后来俩人结婚后没几年,双方便因种种原因决定分手。杜某认为俩人在登记结婚时已同居了近两年的时间,故要求分得王某父母遗留下的一套房产,但王某拒不同意。问:王某继承的遗产是否应作为夫妻共同财产分割?

律师观点:王某是在其登记结婚前继承的父母的房产,故该两套房产属于王某的个人婚前财产,不应作为夫妻共同财产分割。虽然杜某认为在王某的父母去世的时候俩人已经开始同居,但是,由于此时双方并未领取结婚证,而且双方在次年国庆节也是新领结婚证而不是补办结婚证。因此,俩人的婚姻只能从次年国庆节起算,而不是从同居之日起算。所以,杜某的主张是得不到支持的。

在婚姻关系存续期间一方继承的房产一般属于夫妻共同财产。这里,婚姻关系存续期间是一个重要的法定概念。它指的是从双方结婚登记时起,至双方婚姻关系依法解除或因一方死亡而自然终止所经历的期间。它包括双方领取结婚证后尚未共同生活的期间、离婚纠纷中分居期间、已向法院起诉但尚未判决离婚的期间、已判决离婚但判决尚未生效前的期间。但对于未领取结婚证而同居的期间,因为没有法律确认的婚姻关系,因此不属于婚姻关系存续期间。

十三、婚前由一方父母承租的公房,婚后以双方共同财产购买的,离婚时如何分割?

小丽和大滨结婚后一直租房居住。小丽的父母退休后打算到国外儿子家安度晚年。临行前两位老人决定把其承租的单位公房留给小丽夫妻俩居住,并告诉俩人下一步单位可能会进行承租公房的出售,到时俩人就把房子给买下来。小丽的父母出国后不久,单位房改进行公房出售。小丽和大滨便以10万元的价格买下了这套公房,并以小丽的名义取得了房产证。3年后俩人感情破裂决定离婚。在分割该房产时,小丽认为该房屋的市场价达50万元,俩人之所以能以这么低的价格买下来完全是因为该房是其父母承租的公房,且房产证也在自己名下,故房产归己,其只需把购房时属于夫妻共同财产的10万元房价款返还一半给大滨即可。大滨对此拒不同意。问:房产应如何分割?

律师观点:公房对职工的出售价之所以大大低于市场价,其中一个重要原因是因为该价款中包含了职工的工龄、职称等可以享受优惠的抵扣因素。因此,小丽以其名义购买的其父母承租的公房,应包括其父母以优惠条件所享受的份额。但是,该房产系小丽婚后用夫妻共同财产购买,按照最高人民法院司法解释的规定精神,其父母的份额已视为对小丽夫妻双方的赠与而自动转移。所以,该套公房在已经取得了房产证的情况下,应作为夫妻共同财产而由俩人分割。小丽认为该房是其个人财产的观点是得不到支持的。

公房出售的政策各地各单位都不尽相同。但对于夫妻双方购买的一方父母承租的公房,只要以一方或双方的名义取得了房产证,就可以直接作为夫妻共同财产分割。此种情况下,除非各方另有约定,否则,父母享有的货币折扣部分一般视为对夫妻双方的赠与。对于没有取得房产证的售后公房,则法院一般暂不对产权归属做出处理。对于子女和共有的售后公房,如果房产证上产权份额明确的,可将子女享有的份额部分作为夫妻共同财产处理。如果房产证上没有明确父母子女的房产份额,则需要各方先进行房屋析产后,法院才会就夫妻享有的份额部分进行处理。

十四、双方父母均为婚后子女购房出资的,子女离婚时房屋如何分割?

蒋某和郭某结婚后一直在蒋某的父母家居住,虽然蒋某是独生子,但小夫妻俩仍想搬出居住,于是便购买了一套50万元的房屋。购房时因俩人的积蓄不足,蒋某的父母提供了10万元的购房资金,小俩口又到郭某的父母家借了20万元,为避免郭某的兄弟有意见,蒋某当场出具了借条。入住新房两年后,俩人面临离婚,此时房产价值70万元。问:房产应如何分割?

由于俩人没有向蒋某的父母出具借条,蒋某的父母出资时意思表示也不明确,因此,蒋某父母出资的10万元应视为对蒋某夫妻俩人的赠与。而蒋某向郭某的父母出具借条的20万元款项,应作为蒋某夫妇为共同生活而欠下的夫妻共同债务,应由夫妻俩承担连带还款责任。据此,蒋某父母赠与双方的10万元已作为俩人共同支付的房价款的一部分,该款项无需偿还。双方购买的房屋为夫妻共同财产,房屋的增值收益归夫妻双方共同所有。对于所欠的20万元债务,应由双方共同偿还。据此,如果郭某取得住房并承担20万元债务的话,则其应补偿蒋某25万元。

本案中之所以一方父母的出资被视为赠与,而另一方父母的出资被视为借款,主要是因为一方没有借条而另一方有借条。在有借条的情况下,不能将父母的出资视为意思表示不明并推定为赠与的性质。但需要注意的是,在司法实践中对借条进行审查判断时,一般要求借条是诉讼到法院之前形成的,并且是子女夫妻双方或子女配偶出具的。如果到了离婚诉讼中父母才否认是赠与而又提不出上述证据的,则是得不到法院的支持的。

十五、父母为婚后子女购房出资的,子女离婚时房屋如何分割?

吴男与周女结婚后一直没有自己的房屋。夫妻俩决定从明日家园购买一套50万元的住房。因家庭积蓄不足,购房时吴男的父母提供了20万元的出资款。后双方入住新房未满两年便因感情变故而决定离婚。在分割该房屋时,吴男认为其父母的出资应为对其个人的赠与,而周女认为该20万元应为其父母对夫妻双方的赠与,故主张房屋应各半分割。问:吴男父母的出资款应作为对吴男的个人赠与还是对吴男夫妻俩的赠与?对该套房屋应如何分割?

律师观点:由于吴男的父母在出资时,既没有表明出资款是对吴男夫妇的借款也没有表明是对一人的赠与还是对双方的赠与。在吴男父母意思表示不明的情况下,根据最高人民法院司法解释的规定,吴男父母对子女婚后购房的出资款应视为对吴男夫妻双方的赠与。因此,该房屋应各半分割。周女的主张是能得到法院支持的。

按照最高人民法院的司法解释,父母为婚前子女购房提供的出资一般视为对其子女个人的赠与,为婚后子女购房的出资一般视为对其子女夫妻双方的赠与。但是适用该解释的前提是父母在出资时意思表示不明,如果有证据证明父母在出资时关于借款或赠与对象的意思表示清楚的情况下,则仍应以父母当时的意思为准,而不适用此种推定。为了更准确地适用司法解释,上海市高级人民法院出台了解答,按照该解答的规定,可以就以下情形得出如下结论:

1吴男与周女结婚后购房,吴男父母出资,且房产证记载于吴男一人名下的,吴男父母的出资应认定为赠与吴男一人所有;

2吴男与周女结婚后购房,吴男父母出资,且房产证记载于周女一人名下的,若周女不能证明出资为对其一人的赠与,吴男父母的出资应认定为对夫妻俩人的赠与;

3吴男与周女结婚后购房,吴男父母出资,且房产证记载于吴男、周女俩人名下的,该出资仍应认定为对吴男夫妻双方的赠与为宜,这也符合社会常理。

上述结论对于其他地方解决类似案件也具有一定的参考作用。

十六、双方父母均为婚前子女购房出资的,子女离婚时房屋如何分割?

李男与赵女恋爱两年后准备买房结婚。在俩人分别出资10万元后,因资金不足,李男的父母又出资20万元,赵女的父母出资10万元。李赵俩人购置了一套50万元的房屋。结婚四年后,房屋价值升至80万元,此时俩人面临离婚。问:该房屋应如何分割?

律师观点:按照最高人民法院的司法解释,父母为结婚前的子女购房出资的,一般认定为对其子女个人的赠与。因此,李男和赵女父母的出资部分应分别计入俩人的出资价款,即李男的出资总额为30万元,赵女的出资总额为20万元。这样,在俩人离婚时,李男和赵女应按照3比2的比例分割该套价值80万元的房屋。

上述分割结果是在双方父母的出资既不是对其子女的借款也不是对双方赠与的情况下得出的结论。否则,应按以下情况处理:

1若上述出资均系父母对俩人的借款,比如出资时李男和赵女都作为借款人以俩人的名义分别向双方的父母出具了借条,则俩人为夫妻共同生活所欠下的债务为夫妻共同债务。在俩人离婚时,李男和赵女应按照1比1的比例分割该套价值80万元的房屋。同时,李男和赵女应共同偿还对双方父母20万元和10万元的还款义务,并承担连带责任。

2若上述出资均系父母对俩人的增与,比如双方的父母在出资时都明确表示其提供的出资款是赠与李男和赵女俩人的,则在俩人离婚时,李男和赵女应按照1比1的比例分割该套价值80万元的房屋。同时,李男和赵女无须向双方的父母承担还款责任。

十七、一方父母为婚前子女购房出资的,子女离婚时房屋如何分割?

王男与张女经过一段时间的恋爱后各出资10万元准备买房结婚。俩人在月光花园看中了一套30万元的精装修房屋。因购房资金不足,王男的父母又当着俩人的面拿出了10万元的积蓄交给了王男。凑齐购房款后,俩人联名购买了房屋,然后办理了结婚手续。三年后,王男和张女离婚,双方对该房产作为夫妻共同财产分割并无异议,但对王男父母资助的10万元购房款部分,张女认为应作为王男的父母对双方的赠与而进行分割,即每人仍享有一半的房产份额,而王男则认为该款项应作为其父母对其的个人赠与,即其应享有三分之二的房产份额。问:该房产应如何分割?

律师观点:由于王男的父母在资助俩人购房时,既没有声明提供的购房款是对俩人的借款,也没有明确表示是对双方的赠与。因此,在这种情况下,按照最高人民法院的司法解释的规定,王男父母为其子女婚前购房的出资应视为对王男的个人赠与。故在分割房产时,应视为王男享有三分之二的房产份额,张女享有三方之一的房产份额。

对于父母为子女婚前购房出资的,首先应确认该款项是否是对子女的借款,若系借款则应根据实际情况确认债务人是一方还是双方,然后按债权债务处理。若确认该款项并非借款,则除非父母明确表示赠与双方的外,一般推定为系对其子女的个人赠与。在父母提供资助时意思表示不明的情况下,实践中一般可区别如下情况分别处理:

1王男与张女结婚前购房,王男父母提供资助,房产证记载于王男一人名下,王男父母的出资应认定为赠与王男一人所有;

2王男与张女结婚前购房,王男父母提供资助,房产证记载于张女一人名下,王男父母的出资应认定为对夫妻俩人的赠与为宜;但若王男有证据证明房产证记载于张女名下并非其父母出资赠与双方的意思表示的,则仍应认定为对王男一人的赠与。

3王男与张女结婚前购房,王男父母提供资助,房产证记载于王男、张女俩人名下,王男父母的出资应认定为对王男一人的赠与。

十八、婚前一方出资以双方名义购买的房屋,离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

韩先生与曹小姐相恋已久,因曹小姐提出要先买房后结婚,于是韩先生拿出了60万元交给曹小姐买房,并嘱咐曹小姐把产权证办理到俩人名下。曹小姐据此购买了一套55万元的房屋,余款5万元用在了房屋装修上。之后俩人结婚,三年后双方离婚。问:该套房屋是否作为夫妻共同财产分割?

律师观点:虽然该套房屋的购房资金全部由韩先生承担,但房产证办理到双方名下的事实表明,韩先生已与曹小姐就本来属于自己的个人婚前房产作了特殊约定,因此,该套房产应属于双方的夫妻共同财产。如果房产证上已经载明了各自的房产份额,则双方应按此份额分割房产。如果房产证上没有载明各自的房产份额,则该房产应作为共同共有财产,由双方各半分割。

由于房产证是表明房产所有人的最重要的证据,因此,若无足以推翻房产证记载的相反证据,一般情况下均应以房产证的记载确认房产的归属。同时,我国婚姻法规定了双方可以就婚前财产和婚后财产进行自由约定。基于此,一方在婚前出资并以双方的名义购房的,由于此时房产证也会相应地办理到双方名下,故应视为双方已将一方的婚前财产约定为夫妻共有财产。这就提醒实际出资人在以双方的名义购房时,一定要对因此产生的法律后果有一个清醒的认识,并在做出决定前能够从心里确认:我已经想好了,就这样办!

十九、双方婚前共同出资以一方的名义购买的房屋,离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

范先生于2001年6月购买了一间60万元的商铺。当时因资金不足,范先生向其女朋友岳女士借款20万元,并出具了借条,但未注明还款时间。2002年10 月范、岳俩人结婚后,双方均未再提归还借款一事。2006年7月俩人因感情破裂面临离婚。此时商铺价格升值到100万元。岳女士以其参与出资为由,要求将商铺作为共有财产分割。而范先生认为,商铺产权在自己名下属于其婚前个人财产,岳女士的借款也已过了2年的诉讼时效,故该商铺应归自己所有,并无需给岳女士补偿。问:该商铺应否作为夫妻共同财产分割?

律师观点:由于该商铺是范先生以其个人名义购买并在婚前取得了房产证。从范先生当时向岳女士出具借条的情形看,范岳俩人并没有出于共同所有的目的而购房的意思表示。因此,该商铺应属于范先生的个人婚前财产而非夫妻共同财产。在双方离婚时,范先生应将岳女士的20万元返还给岳女士并补偿其相应的利息损失。至于范先生所谓的该笔借款已过诉讼时效的说法是站不住脚的。原因是,按照法律规定,诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时计算。

判断由双方出资、以一方的名义在婚前购买的房产是否属于夫妻共同财产,主要是看双方出资时是否基于共同所有的目的而买房。如果有证据证明双方是基于共同所有的目的而买房,比如是双方为购买结婚用的新房而共同出资等情形时,一般来说,法院大都是作为夫妻共同财产来认定婚前购置的房产的归属的。当然,在产权人不承认是基于共同所有的目的而买房的情况下,其配偶对此负有举证的责任。

二十、婚前共同出资以双方的名义购买的房屋,离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

贺先生和吴女士婚前分别出资40万元和10万元,联名购买了一套精装修商品房。之后俩人在新房内结了婚。婚后第二年俩人即因性格不合宣告分手。问:该套房屋是否作为夫妻共同财产分割?

律师观点:首先,俩人共同出资、联名购房所取得的房屋属于双方的共同财产。在贺吴俩人结婚后,该房产当然也是双方的夫妻共同财产。其次,财产共有分为共同共有和按份共有。夫妻财产的共有,有约定的从约定而按份共有,没有约定的则按共同共有,一般每人可分享一半份额。贺吴俩人购房时尚未结婚,双方并无法律上的夫妻关系,此时房屋登记主管机关在颁发房产证时一般会要求俩人就房产份额做出明确约定。因此,如果房产证上已经载明了俩人的房产份额,则该份额视为夫妻约定的按份共有份额,房产应按此比例进行分割。最后,如果房产证上没有约定双方的房产份额,则对该房产可按照共同共有由每人一半进行分割。当然,如果此时贺先生能够证明自己的实际出资比例的话,法院一般会考虑到双方实际的出资比例悬殊过大、而婚姻存续的时间又较短的因素,按贺吴俩人的实际出资比例来划分双方应享有的房产份额。

夫妻双方婚前共同出资联名购买的房产当然属于夫妻共同财产。对于房产证上已经载明房产份额的,应当以载明的房产份额为准确定双方的产权比例。这也符合认定夫妻共同财产约定优先于法定的立法精神。对于房产证上没有载明房产份额的,则推定为共同共有。但考虑到双方是以婚前个人财产出资购房的,因此,如果存在双方出资比例悬殊,而婚姻持续时间较短或者根本就没有共同生活的情形,法院一般会按实际出资比例酌情决定房产的分割比例,而不一定拘泥于夫妻共有财产的各半比例进行分割。当然,此时出资多的一方就必须向法院提供能够证明自己当时实际出资情况的证据。

二十一、双方婚前共同出资以一方的名义按揭购买的房屋,离婚时是否作为共同房产分割?

夏军与叶倩相恋三年后准备结婚,考虑到俩人都是租房居住,在叶倩的建议下,俩人分别出资8万元和6万元共同购买了一套56万元的商品房作为新房。购房时使用的是叶倩的名义,并用其名义做了42万元的按揭贷款。月供款和装修款都是由俩人共同承担的。房屋装修完成后俩人即共同搬入了新居,叶倩取得了房产证,不久俩人办理了结婚登记手续。婚姻持续二年之后,俩人面临离婚,此时房屋市值为70万元,贷款余额为40万元。问:该套房屋是否作为夫妻共同财产分割?

律师观点:双方买房时虽然使用的是叶倩的名义,但从双方当时购房的目的看,主要是为了双方的结婚居住需要。双方为此共同出资、共同负担月供又共同装修,由此可以推断出双方是在出于房屋为共同所有的前提下进行出资的。因此,该套房产应作为夫妻共同财产进行分割。考虑到俩人的出资比例大致相当,故在分割房产时,可以按照每人享有一半的份额进行处理。当然,对于剩余的按揭债务,也应当由俩人按照夫妻共同债务各承担一半。如果叶倩取得房屋的话,则其应向夏军支付15 万元的经济补偿70万元的房屋现值减去40万元债务后的余额的一半,并承担剩余全部债务。

在双方协商不成发生诉讼时,如果双方对上述出资情况均无异议,则夏军并无风险。但假如叶倩对于夏军的出资情况不予承认,而夏军又提供不出其确实参与出资、还款和装修的证据时,则该房产就会被认定为叶倩的个人婚前房产。此外,如果有证据表明当时双方并不是出于共同所有的目的买房,夏军只是在叶倩买房时提供资金支持的,该房也会被认定为叶倩的个人婚前房产,对于夏军的出资和负担的月供款部分,则由叶倩返还给夏军。

二十二、一方婚前按揭购买的房屋,婚后取得房产证并共同还贷的,是否作为共同房产分割?

张先生2002年2月首付12万元购买了一套60万元的商品房。余款48万元张先生做了按揭贷款,银行月供款为3000元。2003年5月张先生取得了房产证,2003年4月张先生与王女士结婚,并共同用工资交纳月供款。2006年4月俩人离婚。此时房产市场价值为100万元,贷款余额为46万元。问:该房产应如何分割?

律师观点:为便于比较,该案在取得房产证的时间上存在不同婚后取得,其他条件两个案例均相同。那么,我们仍以上海和江苏所代表的两种观点进行分析,可以得出该案的如下两种处理结果:

上海法院一般认为,夫妻一方婚前以个人财产购买房屋,并按揭贷款,房产证登记在自己名下的,该房屋仍为其个人财产。同样,按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质。故在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未归还的债务,为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当向对方予以返还。据此,此种情况下,该房产和46万元剩余债务均归张先生所有和承担。王女士可以分割到3年来月供款总额的一半,即 54000元。

而江苏法院一般认为,夫妻一方婚前以个人名义办理房贷,且用个人财产支付首期房款,在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷,如果婚后取得房屋所有权的,无论产权是登记在一方还是双方名下,均应当认定为夫妻共同财产,离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期房款,由另一方返还一半;尚欠的贷款,作为夫妻共同债务,由双方返还。因此,此种情况下,该房屋属于夫妻共同财产。如果张先生取得该房产,则王女士可获得房产现值的一半50万元,扣除王女士应当承担的23万元债务和应返还给张先生的6万元首付款后,张先生仍应支付给王女士21万元经济补偿也可用100万减去46万元得出房屋扣除剩余债务后的净值54万元,其中净值一半归王女士即27万元,再减去王应归还张先生的6万元后,可得出王女士可获得的经济补偿为 21万元。该数额略高于婚前取得房产证的情形。

由于上海市高级人民法院关于婚姻法司法解释的解答中认为谁付款则产权归谁,而江苏省高级人民法院的征求意见稿中则认为应以取得房产证的时间作为认定按揭房屋是否属于夫妻共同所有的判断标准。由此导致该案如果在不同的两地法院处理时,可能会出现上述两种不同的结果。这也代表了实践中关于这一问题的两种主要观点。

需要注意的是,在购房时间和结婚时间两个时间点的认定上,购房时间应以交纳购房首付款的实际出资时间为准。而结婚的时间应以到民政部门登记取得结婚证的时间为准。诸如订婚、举办婚礼、请吃喜宴、未婚同居等行为都不具备法律上的意义,不能作为婚姻合法成立的证明。此种案例的观点有待进一步探讨。

二十三、一方婚前按揭购买的房屋,婚前取得房产证并在婚后共同还贷的,是否作为共同房产分割?

张先生2002年2月首付12万元购买了一套60万元的商品房。余款48万元张先生做了按揭贷款,银行月供款为3000元。2002年12月张先生取得了房产证,2003年4月张先生与王女士结婚,并用双方的工资交纳月供款。2006年4月俩人离婚。此时该房产的市场价值为100万元,贷款余额为46万元。问:该房产应如何分割?

律师观点:该案在司法实践中大致有两种观点并导致两种处理结果。上海和江苏可以分别作为这两种观点的代表。如果该案发生在上海,则法院一般认为:该套房屋系张先生婚前个人出资购买,因此系张先生的个人财产,不应作为夫妻共同财产分割。房屋发生的增值部分也属于张先生个人所有。对于婚姻关系存续期间所支付的月供款,不论是哪一方的工资支付的,都属于夫妻共同财产。故该房屋和46万元剩余债务均归张先生所有,王女士可以分割到3年月供款总额的一半,即54000元。

如果该案发生在江苏,则法院一般认为:该套房产虽然属于张先生的个人财产,但王女士除了有权取得三年月供款总额的一半外,还有权分割房屋增值产生的收益部分。该收益应为房屋现值100万元减去原值60万元再减去几年来的利息支出约 9万元后的余额在已向银行支付的总计约11万元的还款总额中,仅有2万元为贷款本金,剩余为归还银行的利息,该部分利息应作为购房成本从房屋增值额中减去,否则,对方有可能获得比将房产认定为夫妻共同财产时更多的收益,这对产权人是极不公平的。这样王女士将分得房屋增值收益的一半155000元,加上婚姻期间月供款总额的一半54000元,共可获得199000元的经济补偿。

对于离婚案件中按揭房屋的分割认定,最高人民法院目前尚未出台针对性的司法解释。对此,在法学理论上也存在一定争议,由此导致了司法实践中对于同一类型的案件可能会因审理法院的不同而出现不同的判决结果。比如上海市高级人民法院颁布了关于适用婚姻法司法解释的解答。该解答认为即使夫妻共同还贷,婚前房屋的增值部分亦应归房产人所有。江苏省高级人民法院则形成了关于适用《中华人民共和国婚姻法》及司法解释若干问题的讨论纪要征求意见稿。该纪要认为在夫妻共同还贷的情况下,婚前房屋的增值部分应作为夫妻共同财产分割。江苏省的纪要虽未正式颁布,但客观上会被江苏省各级法院审理案件时作为参考和借鉴。这就是对于同一个案例需要给出上述两种不同的解决结果的原因。

二十四、一方婚前购置的房屋在婚后出售,房屋增值部分应作为夫妻共同财产分割吗?

朱先生于 2002年4月出资78万元购置了一套商品房。2003年10月朱先生和徐女士结婚。2006年4月朱先生和徐女士感情破裂,徐女士搬出居住。在俩人分居期间,朱先生将该房屋出售,得款110万元。徐女士闻讯后,要求将其中的32万元作为夫妻共同财产进行分割。问:徐女士的要求有法律依据吗?

律师观点:徐女士的要求是没有法律依据的。该套房产属于朱先生的个人婚前财产,且一直用于自住,并没有用于投资。房屋的增值是由于房地产市场行情的变化所造成,徐女士对此并无贡献。按照物权的基本法理,原物产生的孽息当然归属于原物所有人。故在这种情况下房屋出售后的增值部分仍应归原物所有人朱先生所有,不应作为夫妻共同财产分割。

个人的婚前房产在婚姻关系存续期间出售,其因市场行情变化、原物交换价值上升而产生的增值部分,只是个人财产的形态变化而已,在性质上仍为个人所有之财产,故应依原物所有权归属为个人所有。对此,上海市高级人民法院已做了明确规定。因此,在确认个人房产出售后的增值部分归属时,需要从该增值是基于原个人房产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生的增值来判断,前者原则为个人所有,后者原则为共同所有。

二十五、一方婚前投资的房屋,婚后由双方经营出售,所得收益是否作为夫妻共同财产分割?

冯先生在1998年投资310万元购买了6套房产。1999年12月冯先生和张女士结婚。婚姻期间冯先生将该6套房产交给张女士打理。伴随着房地产价格的上涨,张女士不断地将房屋卖出、买入。经过一系列的“炒房”操作,原来的6套房屋已在张女士手中变成了9套。2006年3月就在房屋价格再次大幅上涨时,张女士预感到国家将会采取新一轮的调控措施,在和冯先生商议后,俩人将窝在手中的9套房产全部抛出,扣除税费后得款960万元。同年8月冯、张感情破裂,面临离婚。问:售房所得的960万元价款是否作为夫妻共同财产分割?

律师观点:冯先生的6套房产虽然是个人婚前房产,但该房产并非用于自住,而是用于投资。在冯、张俩人结婚后,上述房产继续由张女士用于投资经营。因此,根据最高人民法院关于适用婚姻法的司法解释二中关于 “婚姻关系存续期间,一方以个人财产投资取得的收益”,属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”的规定,该6套房产产生的收益应当属于夫妻共同财产。故可以将960万元扣除冯先生310万元的个人财产后,将650万元的收益部分作为夫妻共同财产分割。具体分割时,冯、张俩人可就冯个人房产的价值和张的个人贡献做进一步的协商或由法院酌情判决。

虽然“婚前个人所有的财产经过若干年可视为夫妻共同财产”的观点,已在 2001年4月28日修正后的婚姻法及其后的两个司法解释中遭到了摒弃,但是,最高人民法院的司法解释中也明确了在婚姻关系存续期间用个人财产投资所得的收益仍属于夫妻共同财产。这就提醒我们,在将婚前房产用于非自住的投资用途时,另一方是完全有权利就投资收益主张权利的。

二十六、一方将婚前购置的房屋用于婚后出租,所得收益是否作为夫妻共同财产分割?

陈先生早年做生意积累了一定财富。考虑到房地产的升值潜力,陈先生将大部分资金购买了房产。1998年4月陈先生结束了多年的单身生活和刘小姐结了婚。婚后,陈先生和刘小姐除了自住一套房屋外,将自己剩余的九套房屋一直用于出租,一年的房租达32万余元。2006年7月俩人的婚姻宣告结束。在分割财产的过程中,刘小姐先提出分割这十套房产,但被陈先生以该房产系其个人婚前财产为由拒绝。刘小姐继而提出分割8年来被陈先生隐匿的250余万元的房租款。但陈认为个人财产所得的收益仍属于其个人财产,故不同意分割。问:上述房屋的租金收入应否作为夫妻共同财产分割?

律师观点:该十套房产虽然是陈先生的个人婚前财产,但陈先生将其中九套房产用于出租的行为属于一种经营行为,且在这一出租过程中,刘小姐也发挥了一定作用。按照我国婚姻法第十七条关于“夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营的收益归夫妻共同所有”的规定,陈先生在婚姻关系存续期间将房产出租所取得的租金收入属于夫妻共同财产。因此,刘小姐要求分割结婚后8年来的租金收入是有法律依据的,应该能得到法院的支持。

虽然在离婚时,一方无权分割另一方的个人婚前房产,但该房产在双方婚姻关系存续期间产生的租金收入属于经营所得。按照法律规定,因此取得租金收入应当作为夫妻共同财产分割。就上海市而言,上海市高级人民法院关于适用婚姻法司法解释的解答中对于此类房屋的租金归属问题,确立了一个推定原则。即一方婚前所有的房屋在婚姻关系存续期间的所得的租金首先推定为夫妻共同所有。但若房屋所有人有证据证明房屋出租的经营管理仅由一方进行的,则婚姻存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有。比如说,发布租赁信息、寻找租户、带人看房、签订房屋租赁合同、催收租金等均是由房屋所有人负责,另一方从始至终没有参与,对于经营出租房屋并无任何贡献。那么,在这种情况下,上海市的各级法院认定房屋租金归属房产人所有的可能性就会大大增加。

二十七、由一方婚前购买、另一方出资装修的房屋,是否作为夫妻共同财产分割?

韩女士婚前购买了一套20万元的商品房并取得了房产证。不久其和汪先生相恋并准备结婚。考虑到汪先生并无自己的房屋。韩女士决定将其新购买的房屋作为新房。于是汪先生主动出资8万元对房屋进行了精装修。之后俩人完婚。两年后,俩人决定离婚。问:该套房屋是否作为夫妻共同财产分割?

律师观点:该套房产系韩女士的个人婚前房产,汪先生出资对房屋进行装修的行为,实际上通过添附使韩女士的房产得到了升值。由于双方并未约定房产归夫妻共同所有,故在俩人离婚后,该房产仍作为个人财产归韩女士所有。此时韩女士的获益已失去了法定依据,因此,韩女士应将汪先生的8万元装修款作为不当得利之债务向汪先生返还。

婚前一方出资购买、另一方装修的房屋是否作为夫妻共同财产处理,不可一概而论。上述案例只是作为具体个案的处理情形。如果双方在谈婚论嫁时出于今后共同所有的目的买房,并由一方出资购房、另一方出资装修的,此种情形下的房屋还是应该作为夫妻共同财产处理的。当然,如果双方出资比例悬殊,且以后的婚姻持续时间较短,则法院一般会根据双方出资的实际情况,决定房产的分割比例,而不是简单地按双方各半的比例分割。

二十八、一方婚前使用对方资金购买的房产,是否作为夫妻共同财产分割?

黄先生从2001年开始追求叶小姐。2003年3月俩人确立恋爱关系不久,叶小姐提出想买房,黄先生便主动拿出30万元交给叶小姐作为购房资金。叶小姐用该笔款项购买了一套商品房,并取得了房产证。同年10月俩人结婚,该房被叶小姐用于对外出租。目前,因黄先生移情别恋,俩人面临离婚。该房产已升值到50万元。黄先生认为该房产系其出资购买,房产应归自己所有。叶小姐认为购房资金是黄先生对自己的婚前赠与,且房产证在自己的名下,因此房产应归其所有。问:该套房产应如何处理?

律师观点:该套房产是否能作为夫妻共同财产分割,关键是看双方当初购买该房产时是否达成了该房产属于双方共同所有的一致意见。由于双方目前争议较大,均不承认是出于为共同所有的前提下进行购房,且叶小姐在婚前已取得了房产证。故应认定该房产属于叶小姐的个人婚前财产。但叶小姐提出的30万元购房款是赠与的说法在黄先生不承认的情况下是难以成立的,在司法实践中一般也不会被法院所支持,所以,如果叶小姐不能对其主张提供相应证据,则该笔款项应作为其对黄先生的债务由其返还。

对于黄先生而言,比较幸运的是叶小姐还承认30万元购房款是其出资的。如果叶小姐不承认购房时黄先生曾经出资,而黄先生又不能提供相应证据证明其出资的话,则该房产只能认定属于叶小姐个人的婚前财产,且双方亦不存在债权债务关系。此时,黄先生无论是在房产上还是在对叶小姐的债权上都是无法得到保护的。可见,在黄先生出资的情况下,其保留当时从银行提款或将款项打到叶小姐帐户上的银行凭证等证据还是非常必要的。

二十九、一方承诺婚前房产经过一定年限即转化为共同财产的,离婚时该房产是否作为夫妻共同财产分割?

赵刚1998年6月购买了一套住房。2000年1月赵刚和丁岚结婚。2006年6月俩人的婚姻走到了尽头。在双方协议离婚时,丁岚提出,在双方结婚时赵刚为表示其爱情的忠诚,曾向其承诺结婚5年后,住房即属于双方共同所有,现双方结婚已满五年,故要求将房产作为共同财产分割。赵刚认为,自己当时是有过口头承诺不假,但那是因为自己不懂法律而随便说说而已,现在自己反悔了,故房产还是自己的婚前财产,不应分割。问:该套房产能否作为夫妻共同财产分割?

律师观点:如果丁岚确有证据证明比如对方的书面承诺,双方曾约定过,在双方的婚姻持续5年后,赵刚的婚前房产即转化为夫妻共同财产。则双方的这种约定依法是受法律保护的。在双方的婚姻存续5年后,双方约定的条件已经成就,该套房产即转化为夫妻共同财产。赵刚后来的反悔并不能改变房产已共同所有的性质,因此,在这种情况下,丁岚有权要求分割该套房产。

对于丁岚而言,关键是要举出双方曾就房产有过约定的证据。目前赵刚对于当时的承诺是承认的,这对于丁岚比较有利。丁岚应抓住这种有利态势,将赵刚的表态通过文字协议的形式固定下来。在通过文字协议固定证据之前,为了防止赵不签字认可,丁岚可以采取录音的办法记录赵刚认可的内容。这样,一旦双方协商不成而走上法庭时,上述录音或文字材料是可以作为双方就婚前房产另有约定的证据的。

三十、一方婚前购买、婚后取得房产证的房屋,能否作为夫妻共同财产分割?

柳先生于2003年9月通过一次性付款方式购买了一套预售商品房。2004年1月柳先生和江女士结婚,同年11月柳先生取得了所购房屋的房产证。现柳、江俩人因感情不合决定离婚,双方在房产问题上发生争议。问:该套房产可以作为夫妻共同财产分割吗?

律师观点:该套房产是柳先生婚前用其个人财产购买的,虽然房产证的取得是在其和江女士夫妻关系存续期间,但该房产不过是柳先生个人婚前财产在物质形态上的转化即由动产货币转化为不动产房屋,因此,该套房产仍属于柳先生的个人婚前财产,故不应作为夫妻共同财产分割。

在双方通过诉讼来解决上述房产争议时,柳先生必须提供该房产确系其婚前用个人财产出资购买的证明材料,比如购房合同、购房发票、资金来源证明等。否则,如果柳先生对此举证不能,则法院很可能会通过比较结婚证的时间和取得房产证的时间,来直接认定该房产属于婚姻关系存续期间所取得的夫妻共同财产。这是此种情形下柳先生必须注意防范的潜在风险。

三十一、以双方名义通过按揭贷款购买的房屋在双方离婚时如何分割?

孙男和李女结婚后以双方的名义在龙城花园小区购买了一套商品房。房屋总价款为66万元,双方共同支付了16万元的首付款,余款50万元通过夫妻共贷的方式向银行做了按揭贷款。三年后房产市值升值到90万元,俩人已向银行还款10万元含提前还款部分,即贷款余额为40万元。此时俩人面临离婚。孙男由于在外地工作,故表示可以不要房产,但对李女提出的按购买价给予其补偿的方案坚决反对。李女目前实际居住该房屋并希望取得该房产,但又表示无力按房产市值给予孙男相应补偿款。因双方僵持不下,孙男担心李女私自转卖房产,打算向法院起诉离婚并对该房产申请财产保全。问:该套房产应如何分割?

律师观点:首先,李女提出的补偿方案是没有依据的。该套房产作为夫妻财产分割时,应将房屋的增值额部分计算在内,即应按房产市值90万元而不是原购买价66万元予以分割,否则对另一方而言是显失公平的,也不符合物权的基本原理。

其次,孙男的顾虑也是没有必要的。由于该套房产是以双方的名义购买,因此,房屋行政主管机关的登记和颁发的房产证上都会明确记载该套房产属于俩人共同所有。未经孙男出具书面同意,李女是无法将房屋出售的。即使李女将房屋转卖他人,房屋行政主管机关也是不予办理房产过户手续的。况且,未还清贷款的按揭房产办理过户手续还需要取得银行的同意。因此,孙男申请对该房产进行财产保全是没有必要的,否则白白浪费了一笔保全费用。

再次,该套房产分割的基本原则是,按照房产市值90万元减去债务40万元后,根据财产的净值50万元,由取得房产的一方给予另一方25万元的经济补偿,并承担剩余全部债务。

最后,由于孙男不愿意要房产,而李女又难以负担补偿款和剩余债务,因此双方可以协商将房产予以出卖,在还完剩余债务后双方再就就剩余价款予以分割。

未还完贷款的按揭房屋出售时,买受人向出卖人支付房价款的方式有三种。其一是由买受人一次性付款。为了保证买受人的资金安全,买受人可将房价款打入共管帐户,在中介公司的监管下先由出卖人还完剩余贷款,然后涂销抵押登记后,即可办理房产过户手续。其二是由买受人通过按揭贷款方式付款。此方式类似于出卖人购买开发商的预售商品房时的按揭付款。此种方式需要中介机构配合先向银行为买受人提供阶段性保证,在贷款银行向买受人发放贷款并打入出卖人的帐户后,出卖人归还银行的贷款余额,涂销抵押登记并将房产过户到买受人名下,然后买受人再就该房产为其贷款银行设定抵押,之后中介机构解除担保,全部交易结束。其三是由买受人通过转按揭的方式付款。买受人必须向出卖人的贷款银行提出转按揭的申请,在取得银行同意转按揭和同意房产过户的书面证明后,买卖双方即可办理房产过户手续,此时买受人需向出卖人支付双方议定的房价款扣除转按揭的部分,并承担出卖人的贷款余额。转按揭的实质是贷款合同中借款人的主体变更,即合同权利义务的概括转移,目前开办此项业务的银行还不普遍。

三十二、以一方名义通过按揭贷款购买的房屋在双方离婚时如何分割?

张男和赵女夫妇2003年购买了一套88万元的商品房。俩人用家庭积蓄支付了26万元的首付,剩余62万元以张男的名义申请的按揭贷款。每月3000余元的月供款都是由张男从自己的工资卡中直接扣划交纳。目前俩人因感情不合决定离婚,此时贷款余额为60万元。双方在如何分割房产上产生了争议。张男认为买房和贷款都是以自己的名义,而且还款也是以自己工资支付的,因此,要求房产归自己所有。但赵女认为房产目前已增值到120万元左右,故亦要求取得该房产。问:该套房产应如何分割?

律师观点:首先,由于按揭房产在取得房产证的同时要为银行设定抵押权,法院通常将其作为所有权不完全的房产对待,在双方就产权归属不能达成协议时,一般暂不直接判决房产归属,而是根据实际情况先判决由一方使用,待还完银行贷款并涂销抵押登记后再根据一方的起诉判决房产的归属。因此,目前情况下,双方只能通过协商方式解决房产的归属问题。

其次,张男提出的房产应当归自己的理由是不能成立的。该房产虽是以张男名义购买,但购房的首付款却是夫妻双方共同出资。而且购房时处于夫妻关系存续期间,以张男的名义贷款时,赵女也承担连带还款责任,故该房产属于夫妻共同财产。此外,月供款虽然是从张男的工资中支付,但其工资同样属于夫妻共同财产,故其还款也应视为夫妻共同还款。

再次,由于房产的升值,本案中双方实际上均希望取得房产。基于此,双方可以参考房屋的市场价通过竞价的方式进行协商,由出价高的一方取得。考虑到张男实际收入较赵女高,且房产归其所有后亦不需要再办理过户手续。因此,如果张男同意房屋按市值作价120万元的话,双方可以在离婚协议书中明确约定该房产归张男所有,由张男给予赵女30万元120万元减去60万元债务后的一半经济补偿,并由张男继续承担全部银行债务。采取这种方式由于不涉及到房产过户,故不需要银行同意,所以是比较简便快捷的分割方式。

如果双方协商由赵女取得房产的话,则双方必须书面通知贷款银行,并取得银行同意办理转按揭手续后,方可办理房产过户手续。而在一般情况下,银行往往担心贷款人的还款能力降低而不予同意房产过户。这样,会导致房产分割在没有还清贷款前暂时无法进行。

夫妻关系存续期间通过按揭贷款的方式购房时,即使是以一方的名义办理的借款手续,银行也会要求另一方出具承担连带还款责任并同意就所购房屋设定抵押的书面承诺。因此,在未还清按揭房屋的贷款前,夫妻双方因离婚而分割房产的,即使双方通过协商的方式确定了房产归一方所有,并由该方承担剩余贷款的还款责任,但对于另一方而言,依然存在一定的风险。因为,一旦取得房产的一方今后不能履行还款责任时,银行是有权要求另一方履行还款的连带责任的。该连带责任并不因双方的离婚而自动撤销。

三十三、夫妻双方分别向他人借款共同购买的房屋在离婚时应如何分割?

李强和任娟于2000年结婚,2004年俩人购买了一套28万元的二手房,并以任娟的名义取得了房产证。因买房时正赶上住房贷款利率提高,为了减轻还贷压力,俩人没有向银行贷款,而是各自向自己的亲朋好友借了一部分款。其中,李强出面借了8万元,任娟借了6万元。剩余14万元房价款系用俩人的家庭积蓄支付。 2006年8月俩人面临离婚,此时借款均未归还。问:该套房屋应如何分割?

律师观点:首先,该套房产属于俩人在夫妻关系存续期间用夫妻共同财产出资购买,故属于夫妻双方的共同财产。不论房产证办理在哪一方的名下,原则上均应由李强和任娟各享有一半的房产份额。其次,李强借的 8万元和任娟借的6万元均系夫妻双方的共同债务,俩人就上述债务对外向债权人承担连带责任即双方均应向债权人承担还款义务。对内而言,该14万元债务一般应由双方平均分担,即各自承担7万元。

按照上述处理原则,任何一方取得房产后,均应按照房屋价值减去14万元债务总额后余额的一半给予对方补偿,并承担全部债务。假设双方离婚时房产作价30万元,若李强取得房产,则李强应给予任娟8万元补偿,并承担全部债务。但是,在李强不能归还14万元债务时,如果没有取得债权人的同意,任娟对于该14万元债务仍要承担连带责任。当然,任娟在承担债务后,有权向李强予以追偿。

夫妻双方为了购房各自出面进行的借款,属于夫妻的共同债务。因此,一方借款较少并不意味着该方今后的还款责任就较轻,双方的还款责任在俩人之间一般是相等的。对外而言,无论双方在离婚时是否做出约定,则其都应对债权人承担连带还款责任。

三十四、以一方的名义借款购买的房屋在双方离婚时应如何分割?

徐先生和黄女士婚后第三年购买了一套住房。房价款为32万元,其中12万元是徐先生跳槽到目前的公司工作时,作为其跳槽的条件,由公司向其提供的无息借款。徐先生在借款时与公司同时约定,公司每月从徐先生的工资中扣除1000元,直到12万元借款还完为止。徐黄俩人现面临离婚,房产证已取得,但徐先生尚欠单位10万元借款未还。在分割房产时,徐先生认为是自己向公司偿还的债务,该笔借款应属于自己的个人住房投资,故要求多分得房产份额。黄女士拒不同意。问:该套房产应如何分割?

律师观点:首先,该套房产系在夫妻关系存续期间由双方共同出资购买,属于夫妻的共同财产。夫妻双方对该房产形成共同共有关系,一般情况下应当各享有一半的份额。其次,徐先生向公司的借款属于夫妻的共同债务。该笔借款虽然形式上是徐先生个人对公司的借款,但系为夫妻共同生活购买房产所欠下的债务,故属于夫妻共同债务。徐先生以本人工资偿还债务的行为,属于夫妻双方共同还债。徐先生要求多分得房产份额的理由是没有法律依据的。

综上,该套房产和剩余的10万元债务均应由徐黄俩人各享有和负担一半。假设徐先生以34万元竞得该房产,则徐先生应支付黄女士17万元,此数额减去黄应承担的5万元债务,则徐先生实际支付黄12万元,然后由自己继续偿还该10万元债务即可。

由于婚姻期间任何一方的工资、新金所得均属于夫妻共同财产,因此在双方没有特殊约定的情况下,任何一方用自己的工资偿还双方购房借款的行为,均应视为双方用夫妻共同财产还债的行为。

三十五、家庭成员共同投资建造的房屋,在夫妻离婚时如何分割?

李女士于1999年5月嫁到丈夫王先生所在的小王庄村。婚后夫妻俩与王先生的父母共同居住,并一起从事本家庭所办的私营企业的经营。李女士担任该企业的会计工作。当时夫妻恩爱,家庭和睦。2001年6月王先生一家决定翻建新房。全家从经营所得中出资30万元在老宅基地上建造了三层楼房的别墅一幢。2005年 9月王先生在外跑业务期间,染上了吸毒的毛病,导致王李俩人感情破裂,现面临离婚。问:该套别墅可否作为王李俩人的夫妻共同财产分割?

律师观点:该套别墅是李女士和王先生及王先生的父母在家庭共同生活期间依靠共同经营所得而投资建造的房屋,故属于家庭共有财产,不能直接作为王李俩人的夫妻共同财产分割。因此,在王、李俩人离婚时,应由全体家庭成员首先对属于家庭共有的别墅进行析产,从中确定出王李俩人夫妻共有的份额。然后再就作为王李夫妻共同财产的部分按照本章所述的分割原则和分割方式进行分割。假设各方仍认为该别墅的价值为30万元,则王、李可享有其中一半的份额,即15万元。如果李不要房产,则离婚时王先生应补偿李女士75000元。

对于家庭共有房屋的分割,首先应由全体家庭成员进行析产并达成一致意见。如果不能就夫妻共同财产份额部分达成一致意见,即使李女士在离婚诉讼中要求分割该房产,法院也是不予处理的。这时,法院或者先就离婚问题做出判决,或者告知李女士就家庭共有房屋的分割问题另案起诉并中止离婚诉讼的审理。待析产诉讼结束后法院将恢复对离婚诉讼的审理并就离婚中的财产分割问题一并做出判决。如果李女士采取将王先生的父母追加为共同被告的方式,在一个离婚诉讼中希望彻底解决房产问题,是不会得到支持和解决的。

三十六、夫妻双方已经购买但尚未进行产权过户登记的公房,在双方离婚时可否分割?

马先生与赵女士1992年结婚。1996年俩人花费3万元以房改时的标准价从马先生的单位购买了一套公房。现在俩人面临离婚,房屋的市场价已达30余万元,可是俩人手头仅有马先生单位出具的3万元的购房收据一张,房屋的产权证仍没有办下来。问:这套房屋可以进行产权分割吗?

律师观点:房屋的产权以登记为准,单位出售的公房在没有办理产权过户前,仍归单位所有,故该套房屋尚无法进行产权分割。如果双方诉至法院,法院也只能根据实际情况判决由一方居住,待取得房产证后再通过协商或诉讼进行产权分割。当然,本案中马赵俩人完全可以通过离婚协议的形式约定该房产归一方所有,并由另一方参照房屋的市场价给予对方适当补偿。如果约定归马先生所有,则由于马先生本人就是公房单位的员工,故今后办理产权证时会比较方便。如果约定房产归赵女士所有,则双方应同时约定马先生负有协助办理产权过户的义务。

三十七、以按揭方式购买的房屋在夫妻双方离婚时还没有还清贷款的,房产能否分割?

丁某、王某夫妇于2003年8月在某小区购买了一套150平方米的房屋。房屋总价款为80万元。俩人首付20万元,剩余60万元办理了20年的按揭贷款。银行月供款系俩人用工资共同支付。2005年1月俩人搬进新居并取得了房产证。2006年6月,丁王俩人因性格不合,夫妻感情破裂。双方协商离婚时就该套房产归属一直不能达成一致。问:该房产应如何分割?

律师观点:该套房产属于夫妻共同财产,在离婚时无论由哪一方取得该房产的所有权,均应由该方给予另一方房产价值一半的补偿。因此,如果双方能够协商解决房产归属问题,该房产的分割并不困难。比如由一方取得房产支付对方补偿金并承担银行剩余债务即可。

如果双方不能协商一致而通过诉讼解决房产归属的,由于该套房屋虽然取得了房产证但尚未还清贷款,银行对该房屋享有抵押权,故通常认为此种房屋属于尚未取得完全所有权的房屋。法院一般不会对房产的归属直接做出判决,而是判决该房屋归一方使用通常是登记的产权人即借款人,并告知当事人在还清银行贷款,涂销抵押登记后再通过诉讼解决房屋产权的归属。

在我国内地人们一般习惯地把预售商品房抵押贷款称为按揭贷款。其实,这只是借用了我国香港所使用的按揭一词,就其法律性质而言,并不具有按揭之实。香港地区所使用的按揭一词指的是,在借款人没有还清银行贷款之前,房屋的所有权归贷款银行所有,借款人在还清银行贷款之后即通过回赎的办法从银行取得了房屋的所有权。而在内地,按揭贷款本质上是一种由阶段性保证和抵押所担保的银行贷款。在商品房的买受人在向银行借款时,首先由开发商向银行提供阶段性保证,在买受人取得房产证并就房产为银行设定抵押之后,开发商的保证责任结束,此时如果买受人不能还清银行贷款,银行可以行使抵押权,就房屋出卖所得的价款优先受偿。因此,将内地的按揭贷款称为住房抵押贷款更为名副其实,不过出于人们的习惯,本书中仍采用了按揭贷款这一约定俗成的说法。

对于按揭购买的房屋,在没有还清银行贷款前,如果进行房产过户,必须由借款人通知作为抵押权人的银行,在取得银行的同意后方可办理。而如果没有通知银行并取得其书面同意,房地产主管机关是不予办理房产过户的。实践中银行由于担心借款人的还款能力降低,出于防范风险的考虑,一般是不同意办理转按揭和房产过户的。这就带来了按揭房屋分割上的难题。基于上述原因,在离婚诉讼中为保护作为善意第三人的银行利益,避免造成新的纷争,法院一般不会对未还清贷款的按揭房屋做出产权上的分割,只判决房屋由哪一方先行居住。

三十八、离婚时尚未取得房产证的预售商品房如何分割?

章先生和孙女士婚后共同出资,以章先生的名义通过一次性付款方式购买了一套商品房。房屋尚未交付时,俩人的婚姻便走到了尽头。此时,房产证尚未办理,而俩人均要求取得该套房屋的产权。问:该套房产应如何分割?

律师观点:如果双方能够就房产的归属问题协商一致,比如确定房产归孙女士所有,则可以达成离婚协议,在婚姻登记机关取得离婚证后,再到房地产登记主管机关办理预售房屋的买受人更名手续。这样即可由孙女士取得房产证,同时孙女士给予章先生房屋价值一半的补偿。如果双方协议由章先生取得房产,则无需更名,由章先生直接将补偿款支付孙女士即可。

如果双方不能就房产归属协商一致,而通过法院诉讼解决的,则由于该套房屋尚未取得产权证,因此法院不会就房产的归属做出判决。此时法院会告知双方当事人,在取得房产证后,再单独就房产分割问题向人民法院起诉,法院届时会对该房产的归属做出判决。

1、从购买预售商品房之日到实际取得房产证需要较长的一段时间。尽管买受人负有申请办理房屋产权证的法定义务,但由于办理房屋产权证所需要的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件均需要开发商提供,如果开发商欠缺该类文件没能办理初始登记即通常所说的没有取得大产权证的话,买受人的房屋产权证即小产权证是根本无法办理的。从实际情况看,开发商无论是否代为买受人申办产权,其为了避免承担违约责任,一般会在商品房买卖合同中把办证期限约定的较长,大都在360天到720天之间。

2、在没有取得产权证之前,法院一般不会就房产的归属做出判决。基于上述办证时间上的原因,夫妻双方在离婚时想立即取得预售商品房的房产证是非常困难的。这种情况下,双方只能就房产的归属进行协商。如果协商不成也只能等待房产证办下来之后,才能通过诉讼的方式对房屋进行析产分割。否则,即使贸然提起诉讼,按照相关司法解释的规定,人民法院也不会在这种情况下就房产归属问题做出的判决。

三十九、房产证上载明的夫妻双方的房产份额不均等,离婚时如何分割该房产?

小张和小王夫妻俩婚后第二年购买了一套房屋。当时是夫妻联名购房,俩人取得的房产证上载明小张的房产份额为70%,小王的房产份额为30%。现夫妻俩面临离婚,小王认为该份额是双方办证时随便填写的,故要求对半分割该房产,小张则认为因为自己掏钱多才约定了自己的份额多,因此要求按载明的房产份额分割。问:该房屋应如何分割?

律师观点:该房屋应按照房产证上载明的份额分割,而不应均分。理由如下:首先,夫妻财产制分为法定财产制和约定财产制。在双方有约定的情况下,优先适用的是约定财产制而不是法定财产制。其次,房产证上载明的房产份额是房产登记机关依据夫妻双方的书面申请材料来办理的。故该记载的份额应视为夫妻双方对夫妻共同财产的特别约定。因此,如果小王不能证明登记有误的话,法院只能将房产证的记载的份额作为夫妻财产分割的依据,一般不会判决将房产均分。

本案的关键是如何区分夫妻法定财产制和夫妻约定财产制。根据我国《婚姻法》的规定,在夫妻双方对共有财产有书面约定的情况下,适用约定财产制。只是在双方没有约定或约定不明的情况下,才适用夫妻法定财产制。而房产证上记载的产权份额说明双方对该房屋这一夫妻特定的财产已经有了事先约定。因为如果没有书面约定,房产登记机关是不可能注明房产份额。因此,在这种情况下房产自然按照双方的约定处理。这就提醒我们:夫妻婚后购房如果注明了房产份额,那么就会按照房产份额分割,除非一方提出反证。而如果产权人记载于一方名下,则在双方事先没有明确进行约定的情况下,该房产还是夫妻双方的共同财产,在离婚分割时,原则上应当平分。

四十、夫妻同时拥有多套房产时,离婚时应当如何分割?

郑先生和胡女士结婚后用经营所得购买了多处房产,现子女均已成家立业,俩人因种种矛盾无法调和而面临离婚。目前俩人在北京拥有两套房产,分别价值150万元和250万元;在上海拥有一套房产,价值150万元;在广州拥有一套房产价值100万元。问:俩人结婚后房产应如何分割?

律师观点:郑先生和胡女士分割房产的条件大致相当。在这种情况下,如果双方均认可上述房产的价值,并能就分配方案达成一致,则只需互相找补差价即可。比如由胡女士取得北京的两套房产,郑先生取得上海和广州的房产时,则胡女士应补偿郑先生75万元。若由胡女士取得北京的小套房产和上海的一套房产,郑先生取得北京的大套房产和广州的一套房产,则郑先生应补偿胡女士 25万元。

如果双方能就房产分配方案达成一致,但不能就房产价值达成一致,则可采取作价补偿方式,即就四套房产的价格委托评估机构做出评估后,由获得较高价值房产的一方按照房产差价的一半给予对方经济补偿。

如果双方不能就房产分配方案达成一致,且均不愿意放弃房产所有权,则可采取竞价取得方式,由对各套房产出价高的一方取得该套房产,在四套房产通过竞价分配结束后,按照竞价时的价格由一方给予另一方补偿。比如郑先生以155万元和245万元竞得北京的两套房产,而胡女士以160万元和120万元竞得上海和广州的房产,则郑先生应补偿胡女士60万元。

如果双方均不愿意取得个别房产,则对于该部分房产可采取拍卖分割方式,由双方平分所得价款。比如,对于双方均不愿意取得的广州的房产予以拍卖后,若扣除拍卖费用后所得价款为90万元,则郑、胡每人可分得45万元。

在分割作为夫妻共同财产的房屋时,首先应当遵循本章第一节中所述的房产分割的几个基本原则,即照顾扶养子女的一方、无过错的一方、生活困难的一方等,按照这些原则确定房产的归属,并由取得房产的一方给予另一方房产价值一半的补偿。从这一意义上说,确定了子女的扶养权归属和双方的过错责任往往直接影响到房产的最终归属。

如果双方的条件大致相当,按照上述原则不能确定房产的归属,而双方又无法就房屋的价值和归属达成一致时,则应区别情况采取竞价取得、作价补偿和拍卖分割三种方式对房产进行分割。在采用这三种方式处分房产时应当注意以下问题:

1、适用这三种方式分割房产的前提是双方无法就房屋的价值和归属达成一致。在双方能就这两个问题达成一致的情况下,则人民法院按照契约自由的原则,尊重当事人的意思表示,一般不做主动干预。

2、适用竞价取得方式时,双方的条件应大致相当,并且均同意采取竞价方式。如果双方的条件不同,比如一方有过错,则因按照分割原则即能确定房屋归属,故不适用竞价取得方式。

3、在分割一套房屋时,只能适用一种方式,而分割多套房屋时,三种方式可以并用。如果夫妻双方离婚时只有一套房屋需要分割,则根据双方对共同所有的房屋的不同态度,即要么双方均主张;要么一方主张,另一方不主张;要么双方都不主张;其结果分别是或竞价、或评估、或拍卖,三种方式在同一案件中不可能同时适用。而如果有多套房屋需要分割时,对于双方均主张的房屋则可以竞价取得;对于均不主张的房屋则可以拍卖分割;对于一方主张房产而另一方不主张的,则可以评估作价。

4、在诉讼中采取这三种方式分割房产时,一般需要双方的申请或同意。司法实践中,人民法院一般并不主动确定讼争房屋的价值。而目前随着房地产市场价格的上涨,许多房产在双方离婚时的价格已远远超过了当初的购买价格,由于房屋已成为公民的生活必须品,其价值在夫妻共同财产中的分量非常之重,往往成为争议的焦点。因此双方在协商不成时,应及时向人民法院提出申请,由人民法院组织竞价、评估或拍卖,从而达到按照房屋的真实价值分割房产的目的。

四十一、夫妻同时拥有两套房产时,由哪一方取得价值较大的房产?

李先生和王女士在结婚时共同购买了两套房子,一套小户型价值30万元,另一套大户型价值60万元。俩人离婚时,双方均要求扶养孩子并分得大户型的房子。在子女扶养问题上,11岁的女儿表示愿随母亲生活。问:这两套房产应如何分割?

律师观点:根据最高人民法院的司法解释,双方对10周岁以上子女扶养问题争议不下时,应当考虑该子女的意见,故本案中王女士取得对女儿的扶养权。在这种情况下,如果双方就房产分割问题发生争议,一般要本着照顾扶养子女的一方。因此,应由王女士分得大户型的房子,李先生分的小户型的房子。同时,王女士应补偿李先生15万元的房屋差价款。当然,该笔费用在具体支付时可以抵扣李先生应当承担的子女抚育费部分。

四十二、双方条件大致相同的情况下,离婚时如何分割房产?

范先生和郭女士结婚后共同出资25万元购买了一处房产,并已取得了房产证。该房产现在价值50万元,目前俩人面临离婚,因俩人婚后一直未要孩子,故房产问题成了双方的主要争议问题。问:该套房产应如何分割?

律师观点:该套房产首先可由双方协商解决。如果双方均认可房屋价值为50万元,并且同意由一方所有的,可由取得房产的一方给予对方25万元的经济补偿。如果双方不能就房屋的价值和归属达成一致意见,则按如下三种方式处理:

1、竞价取得方式。即双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,由出价高的一方取得所有权。比如范先生和郭女士都要求获得房子所有权,这时可通过叫价方式,由一方报出给予对方补偿金的数额,谁的出价高则由谁获得房屋的所有权。如果范先生愿意给予郭女士27万元补偿,而郭女士同意给予范先生26万元,则由范先生取得房屋所有权。

2、作价补偿方式。即一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应给予另一方相应补偿。比如范先生要求取得房屋所有权,并同意给予郭女士20万元补偿。郭女士虽不愿意要房子,但认为范先生给予的补偿太低,此时可由评估机构对房屋的市场价格做出评估,如果评估价为50万元,则由范先生给予郭女士25万元补偿。这也是目前房产分割中法院常常采取的方式。

3、拍卖分割方式。即双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。如果范、郭俩人均不愿意取得房屋所有权,此时双方可以在离婚前将该套房屋出卖,然后就所得价款平均分割。如果双方是在离婚诉讼的过程中,出现该种情形,则双方可申请法院拍卖房屋,然后就拍卖所得的价款进行分割。

四十三、离婚时扶养子女的一方和无过错的一方可否优先取得房产?

刘女士和李先生婚后先在李先生的父母家居住,后俩人在李先生父母家附近购买了一套一居室并搬入居住。在孩子一周半时,因刘女士发现李先生存在外遇而导致双方决定离婚。但在分割夫妻共同财产时,由于双方均要求取得房产而相持不下。问:该套房产应分给谁所有?

律师观点:该套房产应分给刘女士所有为宜。理由是:首先,该套房产不适合双方分割使用。由于该套房产为一居室,因此在双方离婚后不再适合共同居住,而应确定为一方所有。

其次,刘女士是抚养孩子的一方。根据最高人民法院的司法解释,两周岁以下的子女一般判归女方抚养。为了保证孩子的居住条件,在夫妻分割房产时应对抚养孩子的一方予以照顾。

最后,李先生的住房问题可以通过在其父母家居住得到解决。从双方的实际住房情况看,李先生与其父母居住在同一城市,将房产分给刘女士所有后,不至于造成李先生住房困难。

我国的夫妻财产制度实行的是共同共有制,它原则上不考虑各方对财产贡献的大小和收入的高低。离婚时一般均等分割夫妻共同财产。因此,在双方离婚进行房产分割时,首先应当确认房产是否属于夫妻共同财产。然后,应当确认该房产能否分割使用,如果可以分割使用,则可以由双方进行产权分割,各自使用。如果不能分割使用,则应确认归一方所有,获得房产的一方应按房产价值的一半给予对方补偿。在确认由哪一方取得房产时,应按照如下原则进行:、考虑双方的住房情况。一般情况下应照顾无处居住的一方。这样做有利于社会的稳定,也是构建和谐社会的需要。、照顾抚养子女的一方。夫妻离婚,往往给孩子幼小的心灵带来极大的伤害。为确保孩子有一个稳定的居住环境健康某长,将房屋的所有权判给抚养孩子的一方,合情合理。、照顾无过错的一方。所谓“过错”,主要指因谁的原因造成了夫妻离婚。在实践中,“过错”的主要情形有:一方有婚外情、虐待家庭成员、吸毒、赌博或存在其他不良嗜好,或道德品质败坏的其他情形等。、照顾身体残疾或生活困难的一方。扶贫济弱作为中华民族的优秀传统,也是在双方离婚时平衡双方利益应考虑的因素。这样做也是避免激化社会矛盾的需要。、在同等条件下照顾女方。由于在一般情况下,离婚对女方的伤害和打击要比男方大,所以我国法律给予了女性在离婚时的特别保护。

四十四、再婚夫妻如何把自己名下的房产全部留给自己的子女继承?

首先,这份协议只是确认了该套房产属于许先生的个人财产。根据双方协议的约定,可以认为许先生婚后购买房产的全部产权属于许先生所有,秦女士不享有任何份额。即该套房产属于许先生的个人财产。

因此,该份协议起到的作用是,把夫妻关系存续期间购买的房产通过约定明确为许先生的个人财产。如果许先生先于妻子死亡的话,根据协议该套房产应全部作为其遗产由秦女士和许先生的子女共同继承。而如果没有这份协议,则在许先生去世后,该套房产只能先分割出一半给秦女士,剩下的一半再作为许先生的遗产由秦女士和许先生的子女共同分割。

如果再婚夫妻的一方想在自己去世后把房产全部留给自己的子女,可以采取如下做法:

然后,再通过设立遗嘱的方式,将该房产指定由自己的子女继承。

四十五、孙先生在京打拼多年,最近刚与女朋友领取了结婚证。

面对不堪重负的房价,俩人决定购买一套经济适用房。可是俩人均不是北京市户口,孙先生申办的《北京市工作居住证》也还没有办下来。于是孙先生想了一个冒名买房的主意,让具有北京市户口的朋友王某为其买房。在王某同意后,由孙先生夫妇俩出资,以王某的名义购买了一套万元的经济适用房。可是在住进新房后,孙先生夫妇俩却感到很不踏实:房产证上是王某的名字,自己的权利有保障吗?

律师观点:孙先生夫妇的房产权利很难从法律上得到保障。由于房产作为不动产,其权利的确定以登记公示的房产证为准,在没有取得房产证的情况下,以购房合同和购房发票为准。而从上述权利确认的凭证上看,孙先生夫妇都与该套房产毫无关系,因此,孙先生夫妇不是该套房产的所有权人,其对房产的所有权是无法从法律上得到保障的。

孙先生夫妇以王某的名义购房会面临如下法律风险:

其次,孙先生夫妇与王某之间的债权债务不能实现的风险。虽然孙先生夫妇是房产的实际出资人,但是由于房产登记在王某名下,因此王某是房产的所有人。孙先生夫妇只是与王某建立了债权债务关系。如果双方签有书面协议,孙先生夫妇的万元债权尚能得到保证。如果孙出资时没有留下任何书面凭据,那么一旦王某拒不承认其出资的话,孙先生夫妇不仅房产得不到,而且连万元的购房本金也很难要回了。

此外,如果今后孙先生需要把房产过户到自己名下,转让的双方都要交纳税费,这笔费用也将是孙先生的一个额外负担。

四十六、父亲出资购房后儿子负担月供款的,在父亲过世后该房产应如何在兄弟姐妹间分割?

其次,丁某支付的月供款应区别情况确认是对老丁的赠与还是借款。老丁贷款买房后,其与银行形成了借贷合同关系。虽然老丁每月应当向银行交纳的月供款是由丁某支付的,但由于银行的债务人是老丁而不是丁某,因此只能将丁某每月支付的月供款作为其对父亲的经济帮助即赠与或是借款来处理。具体是认定为赠与还是借款,需要丁某来举证。

如果丁某不能出示相关证据表明其已经支付的月供款为对父亲的借款,则部分款项应作为儿子对父亲的经济帮助即赠与。此时房产仍为遗产,但被继承人老丁遗留的债务仅为对银行的剩余债务。

为避免日后产生纠纷,一家人共同购房时应事先签订书面协议。各方应在书面协议中就房产出资人、出资金额、房产登记人、各自的产权份额、按揭贷款的申请人、月供款的承担与支付方式、装修费用的负担、各方存在的债权债务等问题,做出尽可能详细的约定。这样,才能有效避免因发生矛盾而导致亲戚反目。

四十七、婚后一方用个人财产出资购买但登记在另一方名下的房产,能否约定为只属于出资人所有?

婚后使用父母的资助款购买房产时应以哪一方的名义买房?

如果按照大刚的本意,该笔款项系借款,那么,大刚夫妇就应该与两位老人签署借款协议或出具借据,并由大刚夫妻共同在借据上签名。这样做就排除了老人赠与的可能性。此时,无论以哪一方的名义买房都不会改变借款的性质。大刚与小梅结婚后购房,大刚父母出资,产权证记载于大刚一人名下,大刚父母的出资款应认定为赠与大刚一人所有。大刚与小梅结婚后购房,大刚父母出资,产权证记载于大刚、小梅俩人名下,该出资应认定为对大刚夫妻双方的赠与。

四十、婚上后用孩子的名义买房需要何种手续?

在一次性付款的情况下:父母代理子女选房,然后带上孩子的出生证或独生子女证、户口本、孩子和监护人的图章,就合同的各项条款与开发商协商后签订《商品房买卖合同》,并在买受人一栏和签字的地方写上孩子的名字,在法定代理人签字的地方签上自己的名字。这样,一个有效的房屋买卖合同就成立了。

虽然以子女的名义购房可能起到规避将来开征的遗产税的作用,但是这样做也会使父母遇到下列问题:、处置未成年人名下的房屋有严格的限制。从孩子当上了业主,到其成年需要若干年的时间。这期间,孩子的房产处置权要由其监护人作为法定代理人代为行使。这时,处置房产就会涉及到未成年人权益保护问题。按照我国民法通则的规定,除非为了子女的利益,否则父母作为监护人不得处理被监护子女的财产。因此,父母需要出卖或抵押该房产获得资金时,除非父母承诺将所获得的款项用于孩子的读书、留学、治病等事项,并办理公证手续,否则登记机关是不给办理过户或抵押登记手续的。这对于父母而言,可谓买房容易卖房难了。、子女成人后,父母无权处分其房产。当小小孩童坐拥百万房产时,由于其没有通过自身努力便坐享其成,来之太易,孩子不仅对父母的拳拳爱心未必理解,还有可能因滋生的优越感而弱化其刻苦奋斗的心志。在子女长大成人之后,父母想变卖、赠与、抵押房产,也只有在儿女委托的情况下,父母才有权处理。一旦子女倚仗产权在握而对父母不孝,父母可就更为闹心了。、以孩子的名义买房逃避债务并不可行。本案中唐女士认为以孩子名义买房可以逃避夫妻俩人做生意欠下的债务。其实,按照法律规定,家庭经营的债务,应当以家庭财产承担。而家庭共同财产并非仅指夫妻共同财产,以孩子名下的购买的房产同样属于家庭共同财产。因此,孩子名下的房产并不能起到逃避家庭债务的作用。

四十一、婚后用一方名义购买的房产属于夫妻共同财产吗? 3

认定房屋是否属于夫妻共同财产,并不是以房产证上记载的是双方姓名还是一方姓名为标准。婚后只要是用共同财产购买的房产,不论是登记在双方的名下还是丈夫或者妻子一方的名下,都属于夫妻双方的共同财产。、房产登记在双方名下和一方名下,在法律后果上存在的主要区别。登记在夫妻双方名下的房产发生对外转让时,需要夫妻双方作为转让方共同签字认可。在办理房产过户时,需要双方共同到场。而登记在一方名下的房产对外转让时,只需要一方作为转让方签字认可。登记过户时,一方到场即可。从这个意义上说,将夫妻双方一并登记为产权人,虽然在今后房产转让时,手续要繁琐一点,但可以有效地避免一方以较低的价格恶意转让房产,从而有助于加强夫妻双方对房产的共同控制力度。

四十二、同居关系的一方通过何种途径可以继承另一方的房产?

其一,苗大娘与刘大爷立即登记结婚,这样,虽然房产仍属于刘大爷的个人婚前财产,不属于双方的夫妻共同财产,但在刘大爷去世后,苗大娘作为其配偶,即和刘大爷的三个子女共同成为第一顺序继承人,至少享有四份之一的房产份额。

其二,苗大娘与刘大爷登记结婚,刘大爷立下遗嘱将房产指定全部由苗大娘继承。由于苗大娘作为其配偶,系刘大爷的法定继承人,因此,此种情况下属于遗嘱继承。

按照司法部、建设部规章的规定,遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱,应当办理公证。遗嘱人死亡后,遗嘱受益人须持公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承公证书”或“接受遗赠公证书”,以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。因此,无论是刘大爷设立遗嘱还是苗大娘接受遗赠房产,都应该办理相应的公证手续。这也是将房产作为遗产处理时特别需要注意的地方。

四十三、婚前双方共同出资以一方的名义购房,产权人死亡后房产如何分割?

上述结果是在双方对出资情况并无异议情况下的房产分割方案。如果吴小姐的父母不认可王先生出资的说法,那么,对于王先生来说,将会面临很大的风险。由于其和吴小姐并未结婚,而房产证又在吴小姐的名下,购房合同也是以吴小姐的名义签署,这种情况本身就使王先生承担了很大的举证责任。因此,王先生必须提出其已实际出资的有效证据,比如从其个人帐户上转帐付款的书面凭证或电子记录等。如果其不能对此进行举证,则司法实践上一般将全部房产作为吴小姐的遗产,判给作为其法定继承人的父母来继承。

四十四、婚前双方共同出资联名购房,一方死亡后房产如何分割?

双方在恋爱、同居期间由于并没有登记结婚,故不存在法律上的配偶关系,因此,一方是不能成为另一方的法定继承人的。在这种情况下,除非另一方留有遗嘱,将其房产遗赠给对方。否则,一方无权继承另一方的房产

四十五、双方先同居后补办结婚证的,在同居期间购买的房产应如何分割?

首先,胡江俩人先前的同居关系经补办结婚登记后可以转化为事实婚姻关系。虽然年月俩人同居时未进行结婚登记,但此时俩人已以夫妻的名义共同生活并且也符合结婚的实质性要件,因此双方先前的同居关系在补领结婚证后即转化为法律认可的事实婚姻。

俩人的婚姻效力应从年起算。根据最高人民法院的司法解释,男女双方根据婚姻法第八条规定补办结婚登记,婚姻关系的效力从双方均符合婚姻法所规定的结婚实质要件时计算。因胡江俩人从以夫妻名义共同生活时起,均符合结婚条件,故双方婚姻效力应从年月起计算。

按照最高人民法院的司法解释,对于年月日以后的同居关系,只有男女双方补办结婚登记后,才能将先前双方符合结婚的实质要件之日起的同居关系合法化,并以双方符合结婚实质要件时的同居时间点认可双方婚姻的起始时间。因此,从这一意义上说,也可以将双方办理结婚登记之前符合结婚实质要件的同居关系视为事实婚姻。当然,这要以补办结婚登记为前提,否则,对于没有补办结婚登记的同居关系,法律是不承认其婚姻效力的。由此可见,为了从法律上保护双方的合法权益,同居双方应及时补办结婚登记。

四十六、双方在事实婚姻期间购买的房产应如何分割?

吴男和赵女按照当地农村的习俗举办了婚礼,但没有领取结婚证。婚后俩人即到广东打工,后在一镇上定居并做起了小生意。在双方的共同经营下,俩人先后在该镇购置了处房产用于出租。但让俩人感到遗憾的是,赵女因创业之初,工作繁忙而多次打胎导致后来一直未能生育。年俩人又来到深圳经商,在此期间,吴男结识了一女子并与之同居。赵女气愤之余提出离婚,并要求分割一半房产。但吴男竟然说,“我不认识你,离什么婚?房产都是我的名字,你凭什么分割?”。面对这样的负心汉,赵女欲哭无泪,决心通过法律手段维护自己的权利。问:赵女能够分得房产吗?

律师观点:赵女和吴男的同居关系始于年,当时俩人均已符合结婚的实质要件,故双方构成法律认可的事实婚姻关系。俩人在事实婚姻关系期间的劳动所得均属于夫妻共同财产。双方通过共同经营所购置的房产,即使登记在一方名下,也应视为夫妻的共同财产。因此,只要赵女证明了上述基本事实,其是完全有权利分得房产的。 

事实婚姻从广义上说,是指没有配偶的男女,未进行结婚登记,即以夫妻名义共同生活。由于事实婚姻没有履行法定的结婚程序,故本质上属于违法婚姻,一般不承认其法律效力。只是考虑到我国的现实国情,为了维持一定范围内的、特别是广大农村人口婚姻关系的稳定,国家对未办理结婚登记而以夫妻名义同居生活的男女,对其双方之间的婚姻效力采取了有条件的予以认可,这就是法律认可意义上的事实婚姻概念本书以下所述的事实婚姻均指此种法律认可意义上的事实婚姻。按照最高人民法院的司法解释,构成事实婚姻必须符合两个基本条件。其一,以年月日《婚姻登记管理条例》的公布实施为时间点,同居关系应开始于年月日以前,其二,同居时男女双方已经符合结婚实质要件的。所谓结婚的实质要件包括:、男方已满周岁,女方已满周岁;、双方自愿结婚;、双方均无配偶;、双方不属于直系血亲或者三代以内旁系血亲;、不患有医学上认为不应当结婚的疾病。只有符合以上条件的同居关系才能按事实婚姻处理。而对于发生在年月日以后的同居关系,双方只有补办结婚登记以后,法律上才能对符合结婚实质条件以后的婚姻效力予以认可。

四十七、唐某是一家公司的老板,离异后不久即开始追求本公司秘书夏某。

得知夏某准备买房后,唐某主动拿出一张万元的支票交给夏某,夏某说“送给我的?”唐某说“送给你就送给你。”夏半开玩笑地说,“那你得给我写个字据,不然拿了我也还不起。”唐说,“不用你还”,然后顺手在一张白纸上写下“自愿送给夏某万元购房资金,无需偿还。唐某”。夏某收下了支票和字据后不久,就以该万元作为首付款并通过按揭贷款以其本人名义购买了一套万元的商品房。俩人同居一年后夏某从公司辞职并提出分手,唐某恼羞成怒提出分割房产。问:唐某的要求有法律依据吗?

律师观点:唐某的要求没有法律依据。从唐某出具的字据内容看,万元是唐某赠给夏某的购房资金,夏某接受后,俩人之间即构成赠与关系。由于赠与的财产的所有权已经完成转移,而且唐某的赠与并没有对夏某附加任何义务,夏某也没有严重侵害唐某的行为发生,因此,即使俩人分手,唐某也无权撤销对夏某的赠与。在这种情况下,夏某用赠与款购买的房产属于其本人所有,唐毅无权要求分割。

四十八、婚前一方委托另一方买房并表示该房产婚后归双方所有的,结婚不成时房产如何分割?

赠与是一种民事法律行为,而民事法律行为是可以附条件和期限的。故赠与人在做出赠与表示的同时可以附上条件和期限。所谓条件指的是将来在客观上发生与否尚不确定的事实,而期限则是指时间问题,是将来必然要发生的。附条件的赠与,在条件成就时生效。附期限的赠与,在期限到来时生效。此外,虽然赠与一般是无偿的,但却可以为受赠人附义务。如果受赠人没有履行所附的义务,赠与人可以依法撤销赠与。

王先生与李小姐相恋半年后,让李小姐搬进了自己购买的新居,开始了同居生活。李小姐多次要求登记结婚,可王先生一直以工作太忙予以推脱。为了安抚李小姐,王先生主动表示:“虽然我们没结婚,但在我的心中,你早已是我的妻子,现在我的房产也有你的一半”。李小姐认为其花言巧语,空口无凭。王先生当即在一张白纸上写下一句话的声明,内容是:“我自愿将自己位于大地花园的房产赠给李小姐一半份额。立此为据,决不食言。”李小姐让其签了字后,喜滋滋地把该声明收了起来。但王先生既未将房产证交给李小姐,也未办理房产的更名过户手续。一年后,王先生移情别恋提出分手。李小姐拿出声明要求其兑现承诺,分割一半的房产。王先生却以俩人并未结婚为由拒不同意。问:该套房产李小姐有权分割吗?

律师观点:李小姐无权分割该套房产。虽然王先生做出了向李小姐赠送一半房产份额的承诺,并立下了书面字据,但是,由于按照我国《合同法》的规定,赠与人在赠与财产的权利转移之前是可以撤销赠与的。因此,在王先生并未将房产证办理到李小姐名下的情况下,该套房屋的权属份额仍全部属于王先生所有,并未发生权利的转移,王先生此时是有权撤销赠与的。

依照法律规定,赠与合同为实践合同,即只有办理了赠与财产的权利转移手续才发生法律效力。受赠人没有交付赠与物的,受赠人不得请求交付,赠与人也无交付的义务。但是,对于救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,赠与人不交付赠与财产的,受赠人可以请求交付。

四十九、康某与宁某在恋爱期间分别出资万元和万元开办了一家有限责任公司。

康某任公司的执行董事,宁某担任公司经理。公司开办年时,康宁俩人因故分手。此时公司名下一套价值万元的办公用房成为双方争议的焦点。该套房产系俩人用公司经营积累的利润所购买,在公司万元的净资产中,属于最大的一宗财产。康某认为自己是公司的大股东又是法定代表人,所以该套房产应归自己所有,由其给予宁某适当补偿。而宁某认为,公司的日常经营主要由自己负责,自己对公司的贡献最大,所以该套房产要么归自己,由其给予康某一定补偿,要么双方各占一半份额。问:该套房产应如何处理?

律师观点:该套房产属于公司的固定资产,不属于俩人的共同财产。在康、宁俩人共同出资,设立公司的情况下,公司自取得营业执照之日起便成为独立的法人实体。康、宁俩人认缴的出资已转化为公司的财产,不再属于个人所有。与此同时,俩人按出资比例对公司享有相应的股权。由于公司作为独立的法人,享有独立的法人财产权,并以其全部财产对公司的债务承担责任。因此,在公司经营中,由公司出资并以公司名义购买的房产属于公司的自身资产,而并非一般意义上的共有财产,即公司财产并不直接等同于出资人的个人财产。、房产是否进行分配决定于公司是否解散。如果康、宁俩人决定,在俩人分手后,公司继续存续,则公司的全部资产包括房产在内不发生分割的问题。当然,在公司按照决策程序决定对外转让该房产的话,此时康、宁俩人可以通过竞价方式,由出价高的一方通过购买取得该房产的所有权。

公司的房产不能等同于股东的个人财产。在公司存续期间,公司的房产对外转让,必须经过公司章程所规定的程序。而分配公司房产只能在公司解散后,房产可以作为剩余财产的情况下,才能依照《公司法》的规定,按照股东的出资比例进行分配。

五十、婚前一方系另一方雇员的情况下,雇主用共同经营所得购买的房产应如何处理?

对于某某在共同经营中的付出,双方应协商解决,由李某支付拖欠某某两年多的工资款和提成收入。如果双方协商解除劳动合同关系,李某应另外支付不低于某某个月工资的经济补偿金即每工作一年支付一个月。如果李某拒不支付该款项,某某可以向劳动争议仲裁机关申请依法仲裁。如果对仲裁结果不满意,可在收到仲裁裁决后日内向人民法院起诉。

五十一、孤儿赵某与同村女青年小凤是一对恋人。

在小凤的建议下,赵某承包了村里的亩荒地,种起了树苗。之后,小凤又多次帮赵某联系了树苗的销路。赵某的树苗生意因此做得红红火火。两年后小凤提出想在镇上买间门面房,待俩人来年结婚后自己在镇上做生意用。考虑到小凤对经营的贡献,且俩人已有结婚的打算,赵某便把经营树苗攒下的万元和自己的身份证都交给了小凤,让小凤在镇上以俩人的名义购买了一间门面房。然而,天有不测风云,半年后,俩人因故分手,就在这时,又遇到了洪涝灾害,树苗被淹死大半,赵某因此欠下了万余债务。赵某无奈想把门面房卖掉,准备还债。但小凤认为房产有自己的一半,坚决不同意。问:这套房产应如何处理?

律师观点:农村承包经营户的经营方式有两种,一是个人经营,二是家庭经营。在赵某作为农村承包经营户种植树苗期间,虽然小凤对其提供了帮助,但由于小凤与赵某并未结婚,故以赵某个人名义承包的荒地仍属于其个人经营。在这种情况下,赵某用经营所得出资以俩人名义购买的房产,应视为对小凤的赠与或给予小凤的报酬。在取得房产证后,该套房产属于俩人共有。由于农村承包经营户的债务,个人经营的,应以个人财产承担。而俩人购置的门面房并非全部是赵某的个人财产,而是属于共同共有,在未经共同共有人同意的情况下,一方是无权擅自处分房产的。因此,赵某无权单方决定把全部房产卖掉。但是赵某有权出售自己的房产份额,此时,小凤享有优先购买权,其可以和小凤协商,由小凤把该部分房产份额买下。如果小凤不同意购买,赵某可以把此部分房产份额转让给他人。 ,,,

如果双方以共同经营所得买房,房屋权属登记是确定房屋产权人的最基本依据。在没有其他证据证明登记错误,或者有充分证据证明当事人之间就产权问题另有约定的,一般只能以房产证作为认定房屋权属的归属。因此,提供资金的一方在确定产权人的名称时尤其需要慎之又慎。

五十二、年周某与谢某建立了恋爱关系。

年月某谢某提议,周某利用自己的专业知识搭建了一家网站,从事对外工艺品贸易。网站投入运营后由周某负责管理,谢某负责业务拓展和客户联络。在两人齐心协力的配合下,网站取得了不错的经营业绩。于是俩人均辞去原来工作,专心于网站的经营。考虑到谢某具备一定的财务知识,周某把财务工作全部交给谢某负责,业务往来款的存折也由谢某保管。年月谢某提出用自己的名义,在明日家园购买一套价值万元的房产,作为将来结婚的新居。周某当时虽不太乐意,但还是默许了,于是谢某从业务往来款的存折上支取了万元,然后和周某一道去售楼处支付了首付款,并以其个人的名义办理了万元的按揭贷款。年月份房屋交付后,俩人即共同搬入新居,开始了同居生活。年月就在谢某拿到房产证后不久,俩人因故分手。此时,该套房产的市场价值已涨至万元。周某认为该套房产系用俩人的共同经营所得购买,谢某虽以其个人名义贷款,但其并无其他收入,月供款实际上还是来自于俩人的共同经营所得,因此要求与谢某平分房产。谢某对此拒不同意。问:该房产应如何处理?

律师观点:、周某和谢某共同经营的行为属于个人合伙。俩人利用各自的技术和特长,合伙经营、共同劳动的行为已购成了事实上的个人合伙关系,由于俩人的出资情况不明,而且双方在网站贸易中各自发挥了优势,很难确定双方在经营中的地位和贡献大小,因此在俩人没有签署书面的合伙协议的情况下,双方应按照各自%的比例分割合伙经营中积累的共有财产。这意味着,谢某从业务往来款的存折上支取的万元,其中应有万元属于周某所有。、以谢某的名义购买的房产难以认定为共有财产。从物权的角度说,房产的归属一般以房地产行政主管机关的登记为准。因此,除非周某能够证明俩人曾就房产由双方共同出资购买,属于俩人共同共有已达成书面协议或曾达成口头协议。否则,在谢某予以否认的情况下,既不能认定该套房产属于俩人共有,也不能认定该套房产属于合伙经营积累的财产,而只能认定为该套房产属于谢某的个人财产。

在恋爱双方合伙经营的情况下,应该首先签署一份合伙协议,就双方的出资金额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项,做出书面约定。这样才能使合伙经营有据可依,减少争议。同时,也只有向工商机关提交合伙协议并办理合伙企业的登记后,合伙企业的经营才是合法的。就本案而言,由于没有这样的书面协议,不仅双方会在所购置的房产上会发生争议,而且由于俩人分手导致双方共同经营的基础丧失,此时双方散伙已成为必然。因此,双方在共同经营所得及其分配方式和比例上也将不可避免地面临争议。此外,由于合伙企业并没有办理工商登记,双方还面临着工商机关对其进行行政处罚的可能性。而实际上这些问题都是可以通过事情签署合伙协议来加以避免的。

五十三、婚前一方父母以子女及其恋人名义购买的房产,应如何分割?

李某有权拥有房屋的产权份额,但无权要求兑现宝马车。基于同样的道理,由于王某父亲向李某赠送宝马轿车的前提条件是王某、李某俩人结婚,由于所附的这一条件后来并没有实现,因此王某父亲与李某口头约定的赠与合同并未生效,李某无权要求其兑现赠与宝马轿车的承诺。

五十四、婚前一方父母以其子女恋人的名义购买的房产,应如何分割?

首先,刘大爷购房的万元是按照当地风俗应交付给女方的“小礼”和“大礼”钱,即“彩礼”款。刘大爷根据女方的要求,以女方的名义购买的房屋虽然不属于“彩礼”,但属于“彩礼”投资所形成的转化形态,而不属于对女方的赠与。

最后,由于在司法实践中,返还彩礼一般不包括彩礼形成的收益。而本案中刘大爷之所以购买房屋也主要是依据女方的指令,是女方对彩礼的使用方式,况且房产已经进行了产权登记。因此,该套房屋属于小芹所有,小芹的父母应将刘大爷的万元购房款和其代为交纳的相关税费款返还。

五十五、婚前双方和一方的父母共同出资购房时,应如何约定房产份额?

其次,既然三人都实际出了资,完全可以按照各自的出资金额进行产权份额的约定。可以将刘大妈支付的万元装修款计入总房款。这样,房款总额为万元,刘大妈出资万元,占房产总额的十一分之三;小菊出资万元,占房产总额的十一分之一;大强连同借款在内共出资万元,占房产总额的十一分之七。

最后,如果刘大妈将其万元装修款算做对小菊或大强的借款,则小菊或大强可向其出具万元的借条,同时小菊或大强相应地增加十一分之一的房产份额,而刘大妈相应地减少该房产份额。

五十六、李某和刘某在大学期间相恋,年毕业后李某参加了工作,刘某则在同一城市继续读研。

俩人商议等刘某研究生毕业后就结婚。不久,刘某的父母决定出资万元,让俩人通过贷款购买一套价值万元的房屋作为将来结婚用。考虑到公积金贷款利率较低,俩人决定用双方的名义买房,以李某的名义办理公积金贷款。年月刘某的父母通过银行转帐的方式,将万元打到开发商的帐户上,作为刘、李俩人联名买房的首付款,剩余万元房款则有李某办理了公积金贷款,并由其承担月供。同年底因李某移情别恋,俩人宣告分手。此时房屋尚未竣工交付,问房产如何分割?

律师观点:根据最高人民法院的相关司法解释,刘某结婚前,其父母为其和李某将来结婚购置房屋进行的出资,应当认定为其父母对刘某的个人赠与。因此,刘某和李某联名购房共同支付的万元中,属于刘某交纳的购房款为万元,属于李某交纳的为万元。双方应按此数额比例约定共有房屋的产权份额李某享有房产份额的三分之二、刘某享有三分之一,并在房屋竣工验收后申领房产证,按照各自份额分享房屋的增值或出租收益。此时,李某办理的万元公积金贷款属于其个人债务,应由其个人继续负责偿还。在俩人分手后,可以按照市场价格将自己享有的上述房产份额转让给对方,使房屋权属同归于一人。

五十七、志某大学毕业后留在了城市工作,并与城市姑娘文某相恋。

文某的父母对这个勤奋朴实的小伙子非常喜爱。两年后志某的单位以房改成本价对职工售房,志某和文某的父母商议,打算把自己可以购买的一套两居室买下来结婚用,考虑到志某积蓄不多,文某的父母爽快地拿出了万元现金交给志某,说:“这点钱就由你俩结婚买房用吧!”有了这笔资助款,志某又凑了万元,以其本人名义顺利地交纳了全部购房款并办理了产权证。可是半年后志某和文某未及结婚便缘尽分手。问:所购房屋文某有权分割吗?6

律师提醒:子女结婚前,父母为其子女的恋人出资购房时,最好让其出具借据或收条,如果碍于情面不让对方出具字据,也不要轻易将出资款通过现金方式交给对方。虽然本案在事实清楚的情况下,不难从法律上找到解决问题的答案。但在实际操作中,由于购房合同和房产证上都是其志某本人的名字,与他人并无关联,文某父母的现金出资又无其他证据证实,一旦志某不承认文某父母的出资款时,由于空口无凭,文某父母的损失将会很难避免。

五十八、婚前由双方联名购买、一方负担月供款的房屋如何分割?

其次,俩人向开发商交纳的万元房价款中有万元系通过向银行共同贷款交纳,因此,这万元属于俩人的共同债务,俩人应按照与银行签署的《个人住房贷款借款合同》中的约定,共同向银行交纳月供款。而赵男银行帐户上的转帐凭证表明,赵男已经交纳的万元中有一半是替周女承担的债务,这万元应由周女支付给赵男。

最后,如果双方同意将房屋的产权变更为一人,则双方可通过房屋竞价的方式,由出价高的一方取得房屋的所有权,并将对方按比例应得的价款支付给对方。举例来说,假如赵男出价万元,而周女出价万元,则由双方签署《房产份额转让协议》,赵男作为受让方取得周女转让的%的产权份额,并向周女支付万元的对价款扣除周女应向其支付的万元并承担周女为买房而对银行欠下的万元债务后,实交给周女万元,在办理过户手续后,由赵男享有房屋的全部产权。5010

此外,在双方共同贷款的情况下,如果月供款实际上由一方承担,则该方只是替对方承担了部分债务,其依法可以向对方进行追偿,但并不会必然引起房产份额的变化。当然,在这种情况下应注意保留还款的书面凭证,以备在争议发生时向对方追偿。

五十九、白某决定通过按揭贷款的方式购买一套商品房,婚后再将该套小户型的房子出租出去以补贴家用。

在签订购房合同时,其男朋友陈某提出自己的单位可以报销物业费和取暖费,不如把自己的名字也加上去,这样,今后物业公司开具的发票拿到单位报销起来方便点。白某爽快地答应了,考虑到陈某并没有实际出资,白某为了避免财产纠纷,仍以自己的名义办理了个人按揭贷款,房产证下来后,白某也并没有把房屋共有权证交给陈某。没想到后来麻烦还是出现了,在俩人因故分手时,陈某竟然要求分割房产,这下可把白某气的够呛。问:陈某有权分割房产吗?

律师观点:房屋作为不动产,在我国实行登记公示制度,即产权人以有权登记的县级以上房地产行政主管机关的登记为准。由于白某所购房屋的产权证上是白某和陈某两个人的名字,因此,尽管白某没有把产权证交给陈某,但在主管机关的房屋档案中,这套房屋仍属于俩人所共有。至于白某以自己的名义办理的个人按揭贷款,只能证明其通过银行借款支付了购房款,而不能从根本上否定陈某的产权人地位。而且把陈某的名字列入购房合同中的房屋买受人后,在主管机关的预售备案登记中以及白某出具的房产份额的声明等一系列材料中都会出现陈某的名称,这对白某是相对不利的。所以,尽管从道义上说,陈某做法很无耻,但由于白某举证困难,故很难把陈某从产权人中除名。而在房屋产权人名称不变更的情况下,陈某是有权享有的房产份额的。

六十、张某和李某大学毕业后即共同承租了一套两居室居住。

日久生情,俩人转眼到了谈婚论嫁的地步。考虑到目前承租的房屋离俩人单位较近,同时也是俩人爱情的见证,于是俩人决定把该套房屋共同出资买下来。经与房主协商,房屋作价万元,其中张某出资万元,李某出资万元。在确定共有份额时,张某大度地表示各占%。房产证办下来之后,由张某持有房屋所有权证,李某持有房屋共有权证。不久,李某调往外地工作,俩人尚未及领取结婚证便因故分手。张某希望按照实际出资额重新确定俩人的房产份额,或者由李某将差价款补给他,但李某不同意。问:所购房屋应如何分割?

律师观点:由于俩人所购的房屋已经领取了产权证,实际上已经由房屋行政主管机关对双方所购的房屋进行了产权登记和分割。而主管机关的这种登记正是依据张某和李某俩人的承诺或者关于房产份额的声明。即使张某拿出了其万元的出资证明,也不能因此改变其在房产登记部门的承诺和声明。因此,虽然张某所提的要求比较合理,但在李某不同意的情况下,除非张某有证据证明主管机关进行登记所依据的事实是错误的,而要求重新登记。否则,双方的产权份额只能以产权证上的记录为准。此时如果该房出售,房价款应由张某和李某平均分割。

六十一、李先生和刘小姐计划国庆结婚,为此俩人决定共同出资购买一套新房。

五一节期间俩人看中了一套平米的精装小户型,于是李先生立即用现金支付了万元定金。次日,刘小姐携带万元现金,李先生携带万元现金一齐来到售楼处。刘李俩人作为共同买受人和开发商签订了《商品房买卖合同》,并交清了万元房价款。两个月后,李先生因在外出差期间出现外遇,刘小姐获悉后不肯原谅导致分手。此时,房产证尚未办理。问:如何分割俩人已购房产?

律师观点:由于俩人尚未取得所购房产的产权证,争议房产的大产权还属于开发商,因此,该套房屋目前尚不能进行产权分割。如果此时俩人各自的出资情况均为对方所认可,则有两种解决途径,其一:通过合同权利义务概括转让的办法,在征得开发商同意后,一方将其在《商品房买卖合同》中的权利义务全部转让给另一方,然后进行合同买受人的主体更名,由一人独自作为买受人。即:若由李先生继续作为买受人,则其向刘小姐支付万元,今后由李先生取得该套房产的产权证。若由刘小姐继续作为买受人,则其向李先生支付万元,今后由刘小姐取得该套房产的产权证。其二,如果双方均不愿意放弃产权,可由双方按照各自的出资份额,继续办理产权证,对房屋按份共有。这样,在产权证办下后,双方可分别持有房屋所有权证和房屋共有权证,其中,李先生占有产权份额的%,刘小姐占有产权份额的%。当然,在双方均想独自一人取得房产的情况下,则可以通过竞价方式,由出价较高的一人取得房产。

律师提醒:在双方联名购房的情况下,恋爱双方应当对各自的出资金额和产权份额做出明确约定。有的情侣可能会对此觉得不习惯,但实际上在向房屋行政主管机关申领房产证时,主管机关都会要求双方提供关于产权份额的声明或协议,并由双方明确约定共有房屋的房屋所有权证和房屋共有权证分别由哪一方持有。因此,既然这份产权份额的约定迟早是要提供的,那么,倒不如在双方决定联名购房时就把相关事宜约定清楚了。这样,既满足了办理产权证的需要,也可有效地避免争议的发生。

六十二、张男与许女恋爱期间分别出资万元,购置了一套万元的房屋。

考虑到许女还有作为无房户从单位承租公房的可能,于是,俩人决定以张男的名义购房。但许女感觉到这样做不太踏实,于是经其提议,俩人签署了一份出资协议,约定以张南的名义购买的房屋属于俩人共有,各占%的份额。一年后俩人未及结婚便告分手。许女向张男催要自己的万元出资款时,张男一直拖着不办。忽然有一天张男电话告知许女房产已出售,得款万元,许女紧接着收到了张男向李朋售房的《房屋买卖合同》的复印件和万元汇款单。后经了解,该套房屋所在区段的同类房屋价格应在万元左右。许女觉得非常蹊跷,便打电话给李朋核实其实际买价,但李朋一口咬定就是合同上的价款。这让许女恼火不已,难道自己的万元就这样白白打了水漂不成,能不能通过诉讼请求判令张男的售房行为无效呢?

由于许女和张男签署的出资协议,证明俩人是共同出资购买房屋,而不是借款给张南购买房屋。故许女不能按照借款方式直接要回自己的出资款,而只能享有投资形成的收益。从许女挽回损失的救济方式上考虑,其只能从未经其他共有人同意,擅自处理共有财产给其他共有人造成损失的角度,以财产损害赔偿为案由向法院起诉张男,请求法院根据其提供的房屋价格评估报告判令张男赔偿实际损失,但其必须提供有效证据。

六十三、王女士离婚后和赵先生确立了恋爱关系,并打算一年后结婚。

赵先生看中了在三环路旁新开盘楼盘中的一套商品房,希望和王女士共同出资购买,用作两人结婚的新房。王女士表示同意,提出以双方的名义共同购买。但赵认为,自己已用本人的名义和开发商签订了《认购书》,再更改姓名不太方便。王女士考虑到离婚时财产分割的痛苦经历,坚持和赵签署了一份出资协议,主要内容是“双方分别出资万元以赵的名义共同购买商品房一套,该商品房属于双方共同所有。”之后,双方到售楼处以赵的名义签署了《商品房买卖合同》并交齐了万元购房款。半年之后房屋交付,此时两人却因故分手。赵将新房出售后得款万元,同时赵在售房时交纳了营业税等税费共计约万元。王女士要求赵退还出资款并支付增值部分价款,但赵只同意退还其出资款并支付利息,不同意支付房屋增值款。问:万元购房款应如何分割?

律师观点:该套房屋系由双方共同出资购买,且王女士提供的协议证明双方明确约定了房屋属于双方共同所有,故王女士的万元不属于其对于赵先生的借款,而是共同出资款,房屋的增值系双方共同的投资行为所形成,因此,赵先生应将万元售房款在扣除万元税费后,将全部收入万元分给王女士一半,即万元。50

但是需要注意的是,在共同出资的情况下,以双方共同的名义买房要比双方签署协议更有保障。因为,按照我国法律规定,房屋权属是以房屋登记部门登记材料作为行使所有权、处分权等权利的依据。本案中王女士由于并不是产权人,故其和赵先生签订的协议虽然有效,但并不能在房产处理时对抗第三人。比如在赵先生隐瞒了其与王女士对房屋产权另有约定的情况下,将房屋出售给第三人时,王女士无权主张第三人和赵先生所签订的房屋买卖合同无效,也无权要求第三人归还房屋。而如果王女士被登记为共有产权人的话,则赵先生在对外出售房屋时必须取得王女士的同意,否则,登记主管机关一般是不给予办理过户手续的。这样,可以有效地避免一方与第三方恶意串通后低价出售房产的行为。

六十四、婚前一方出资装修另一方的房屋,房产如何分割?

律师提醒:恋爱阶段为对方装修房屋应采取慎重的态度。如果完全由一方出资,最好用该方自己的名字签订装修合同,这样在支付每笔装修款时,装修公司出具的发票与实际出资人相符,对于该方今后的举证比较有利。如果装修款系恋爱双方共同出资,则双方最好对各自的出资款做出书面约定,在没有书面约定的情况下,非产权人的一方尤其应注意保留书面的交费凭据。这样,才有可能避免将来恋爱关系终止后,自己的利益无端受损。

六十五、倩倩与建国在大学期间相恋,年毕业后即共同租房居住。

年两人用共同积攒的万元作为首付款,以倩倩的名义购买了一套二手房。房产证刚拿到手不久,建国在广州出差期间结识了新的女友。之后建国因调入广州工作而决定与倩倩分手。倩倩伤心之余,拒不承认建国的购房出资。问:建国能分割该房产吗?对于购房首付款中由建国出资的部分,应属于倩倩对于建国的债务,应当由倩倩予以返还。在倩倩拒不返还的情况下,建国只能通过诉讼的方式起诉倩倩。但是,如果建国不能提供其实际出资的有效证据,而倩倩又不承认建国曾经出资,那么建国就会面临败诉的结局。

六十六、李先生在恋爱期间拿出自己积攒的万元作为首付款,并通过个人按揭贷款方式购买了一套总价万元的商品房。

李先生拿到新房钥匙后,其女友王小姐也搬进新居,并在同居期间每月从自己的工资卡中出资元和李先生共同承担了这套房子的月供款。一年后两人因性格不合而分手。问:房产如何分割?

律师观点:财产所有分为个人所有或共有。由于该房产系由李先生个人签约出资购买,且李先生在购房时并未与王小姐领取结婚证建立婚姻关系,因此,该套房屋属于李先生的个人财产,而非共有财产。因此,王小姐无权分割该房产。对于双方同居期间王小姐出资负担房屋月供的行为,应视为王小姐为李先生承担了对银行的部分债务。如果双方之间不存在其他的债权债务关系,并且王小姐亦未明确表示将该款赠与李先生,则该笔款项应有李先生偿还给王小姐。

如果双方因碍于情面不愿在同居时订立协议,则作为代为还款的一方,应保留其每次还款的证据,比如从本人工资存折中进行转账的凭证或到银行交纳还款的书面凭据等。这样,就不至于今后因为举证不能而无法索要替对方交纳的月供款。


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