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农村房屋

农村房屋买卖合同的两个典型案例

发布人:admin     发布时间:2019-05-11 11:44

杜沥泉诉吴家庆等农村房屋买卖合同纠纷案

-农村房屋买卖合同的效力

关键词:农村房屋买卖合同效力

【裁判要点】

非本村村民购买集体土地上的房屋,因违反《土地管理法》的规定,侵害了村集体其他成员宅基地使用权,合同应属无效。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项有下列情形之一的,合同无效:

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国物权法》

第一百五+二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第一百五十三条宅墓地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。

《中华人民共和国土地管理法》

第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。

第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

【案件索引】

一审:湖北省秭归县人民法院(2012)鄂秭归民初字第00780号(2012年10月22日)

【基本案情】

原告杜沥泉诉称:2012年2月15日,原、被告签订《房屋买卖协议》,约定由被告将位于稀归县茅坪镇杨贵店村一组自建房屋的第三层毛坯套房出售给原告。房屋价格184800元。签订协议时,原告先付定金8万元,2012年7月30日以前支付5万元,装修时付4万元,余款待被告的土地使用证办下来后付清。协议签订的当日,原告向被告交付购房定金8万元,被告向原告出具收条一张。事后得知双方签订《房屋买卖协议》违背了法律的相关规定。为此,请求法院确认原、被告签订的《房屋买卖协议》无效;判令被告向原告返还购房款8万元,并承担从2012年2月15日起至还清之日止按银行同期贷款利率的利息;由被告承担本案的诉讼费。

被告吴家庆辩称:被告对与原告签订《房屋买卖协议》一事的经过无异议,被告认为,双方签订的《房屋买卖协议》是依法成立的,其理由是:(1)双方均具有完全民事行为能力,签订协议的行为是双方真实意愿,是原告多次看房商谈后而定购的,并且此房是自家宅基地旧房返修的,不是小产权房,并且当时就声明只有集体土地使用证,没有房产证。(2)被告依约正在履行协议义务,而原告在履行中有违约行为,没有按照协议约定于2012年7月30日前支付房款5万元,且在8月上旬要求退房,所交房屋定金时间长达半年之久,完全有违《合同法》的规定,其责任在于原告。(3)双方签订的((房屋买卖协议》并没有违背法律、法规强制性规定,双方所签订的协议是成立的,而且有效,法律并没有强制禁止农村房屋完全不能转让集体组织以外的单位或者是个人。{4)双方在协议中明确约定,被告不负责办理房屋过户手续,而且原告是明知的,如原告要想办理房屋过户手续,应通过合法手续将户口迁移到杨贵店即可办理。(5)由于双方签订了协议,许多购房者在3,4月间以高于原告所出的价格购买房屋,但被告考虑到已与原告签订了协议,仍然诚实守约。现原告要求解除合同,延误了被告转让房屋的最佳时期,给被告造成了一定的经济损失,被告的一切损失应由原告承担。因此,原、被告双方签订的协议有效,原告的诉讼请求不能成立,所交定金不退。请求法院依法驳回原告的诉讼请求并承担诉讼费。

法院经审理查明:2012年2月15日,原、被告双方签订《房屋买卖协议》,合同约定的主要内容为:二被告自愿将坐落于株归县茅坪镇杨贵店村一组自建房屋的第三层毛坯套房出售给被告,面积约为148耐。原告对被告所要出售的该套房屋作了充分了解,愿意购买;房屋总价款为184800元,签订协议时付8万元,2012年7月30日以前支付5万元,原告装修时付4万元,余款待被告的土地使用证办下来后付清;该协议签字生效,原告房款交清,被告房屋交付后,原告即永久拥有该套房屋的所有权。如遇国家或有关单位征用,该套房屋的有关补偿由原告享用,被告不得提出任何争议。本楼占地面积148扩土地永久性由被告所有,一切费用与楼上买方无关;被告现持有整栋房屋的建房许可证,但被告不负责办理该套房屋的产权证件,房屋买卖成交后按政策如果不能办理产权过户手续,原告不得追究被告责任。如原告需要办证,被告协助,所需办证费用由原告承担。如果今后按政策能够办理产权过户手续,原告亦需要办理产权手续,一切手续费及税费均由原告负责,被告协助提供相关证件;任何一方违约,赔付由此给守约方带来的全部损失。签订协议的当日,原告给被告付款8万元,被告吴家庆给原告出具了收条一份,该收条的主要内容:今收到杜沥泉购房订金捌万园整(8万元)。嗣后,原告未按约定的时间支付房款,亦不接受房屋,并以该房屋属小产权房、双方签订的协议违背了国家法律的相关规定为由,而要求被告返还交付的购房款。双方为此未达成一致意见。2012年8月,原告向本院提起诉讼,请求法院确认原、被告签订的《房屋买卖协议》无效;判令被告向原告返还购房款8万元,并承担从2012年2月15日起至还清之日止按银行同期贷款利率的利息;由被告承担本案的诉讼费。

同时查明:原告杜沥泉是屈原镇天龙村村民;被告出售给原告的房屋是在原有宅基地基础上翻修扩建,建房占有的土地属茅坪镇杨贵店村集体所有制土地。

【裁判结果】

湖北省株归县人民法院于2012年10月22日作出民事判决:

一、杜沥泉与吴家庆、吴学强签订的《房屋买卖协议》无效;二、吴家庆、吴学强返还杜沥泉购房款8万元,定于本判决生效后二十日内付清;三、驳回杜沥泉的其他诉讼请求。宜判后,双方均未上诉,判决已发生法律效力。

【裁判理由】

法院生效判决认为:所有人对自己的不动产或动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利,但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告签订《房屋出售协议》虽属自愿,在协议中约定土地不转让。但根据“地随房走”的原则,农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。我国《合同法》第一百三十二条规定:“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。”被告人自建的房屋,虽属其所有,但所建房屋的土地是属村集体所有,村集体所有的土地由本村村民集体所有。我国《物权法》第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据我国《土地管理法》的相关规定,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。当今社会宅基地分配仍具有社会保障性质,宅基地若大量交易将导致强势群体对宅基地的兼并,大量失地农民将生活无着,会对社会秩序造成巨大冲击。我国人多地少的国情决定国家对土地使用采取严格的限制政策,其目的是让农民保住自己的住宅,是维护和谐稳定的社会秩序的需要,也是为农民负责、保障其基本生存权的需要。原、被告所签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋,还包含相应的宅基地使用权,该买卖合同非同正常的可以在市场上流通交易的商品房屋买卖合同,原告不是茅坪镇杨贵店村村民,不具备该区域内购房权利。被告将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民的原告,双方签订的《房屋买卖协议》违反了我国《土地管理法》的强制性规定,该合同应认定为无效。我国《合同法》第五十八条规定:“合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还”。故二被告基于合同而收取的原告购房款8万元应予返还。导致协议无效,原、被告双方均有过错,故对双方提出的损失问题由各自承担。被告的抗辩理由与法不符,本院不予支持。

【案例注解】

农村房屋买卖合同效力问题,一直困惑着审判实践。我国对农村土地实行最严格的管理,农村土地所有权属村集体所有,宅基地使用权属本村村民所有。已依法取得宅基地的农户,因各种原因出售其房屋,与买受人签订的合同,其效力因买受人的身份不同而不同。

(一)农村房屋买卖合同效力的法律规范

认定合同效力的主要法律规范是《合同法》第五十二条及《合同法解释(二)》第十四条。农村房屋买卖合同效力,主要涉及宅基地使用权转让合同效力问题。对此,((物权法》第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”。因此,物权法授权,宅基地使用权转让合同效力除适用法律规定外,还要适用“国家有关规定”。当然,按照《合同法解释(二)》第十四条的规定,法律规定和国家有关规定应当是效力性强制规定。关于国家有关规定,目前尚无明确界定,《最高人民法院关于准确理解和适用刑法中“国家规定”的有关问题的通知》(法发[2011]155号)对国家规定进行了规范,仅限于全国人大、国务院的决定、规范性文件,将地方性法规、部门规章排除在外。但刑法中“国家规定”与物权法中“国家有关规定”能否一样适用,无定论。我们认为,刑法是对犯罪最严厉的惩罚手段,因此,从保护人权出发,对“国家规定”从严限制是必要的,但物权法中的“国家有关规定”可比刑法中的“国家规定”的适用范围适当放宽,将部门规章、国务院各部门规范性文件纳人“国家有关规定”范围,这样,有利于加强对土地的最严格限制政策的落实。

(二)农村房屋买卖合同的效力分析

农村房屋买卖合同的效力,分三种情况:一是本村村民购买本村集体土地上的房屋,该合同有效;二是城镇居民购买集体土地上的房屋,该合同无效;三是非本村村民购买集体土地上的房屋,该合同无效。

1.本村村民购买本村集体土地上的房屋

法律及国家有关规定虽有一户只能拥有一处宅基地,且不得超过规定面积等限制性规定,但均非合同效力性强制性规定,不影响合同效力。若买方有两处以上宅基地,可通过拆除、恢复耕种、收归集体所有等措施,来实现法律及国家有关规定的要求。

2.城镇居民购买农村集体土地上的房屋

《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知))(国办发(1999]39号)规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发(2004]28号)规定:“改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发【2004]234号)规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。上述国家有关规定为禁止性规定,符合《物权法》《合同法》及《合同法解释(二)》关于宅基地使用权转让及合同效力的规定,该情形下合同无效。对此,理论界、实务界无争议。

3.非本村村民购买集体土地上的房屋

本案就属于此类情况,其合同效力问题在理论界和实务界争议较大。从目前的法律及国家有关规定来看,没有明确的条款规定禁止非本村村民购买农村房屋。但从法律、国家有关规定的内涵看,非本村村民购买农村房屋合同应属无效。《土地管理法》第十条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”,第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”,《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发(2004]234号)规定:“农村村民建住宅需要使用宅基地的,应向本集体经济组织提出申请”,从上述法律及部门规范性文件规定可以看出,宅基地属村集体所有,其使用权限于村集体组织中的成员,对于村集体组织成员来说,拥有宅基地与他是本村村民的特定身份相关联,是其住有所居的一种社会福利。从宏观上讲,一个村集体的宅基地是有限的,若村集体的宅基地被非本村村民拥有,必然造成该村集体宅基地的减少,该村集体组织成员宅基地使用权必然受损,成员的福利必然减少。现实中,农民购买非本村集体土地上的房屋,一般情况是该村经济、交通等相对发达,生产、生活较为便利。若允许村民购买非本村集体土地上的房屋,将引诱该村村民大量建造房屋出售谋利,势必扰乱住房市场秩序,破坏国家关于严格土地管理的制度。

然而,该类案件在判决时,适用法律却遇到难题,因为无法律规范可适用。有人主张适用《合同法》第五十二条第(四)项“损害社会公共利益”,但从个案看,仅对村集体及其成员利益有损害,对社会公共利益并无损害,适用此规范难有说服力,不准确;有人主张适用《合同法》第五十二条第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”以及《合同法解释(二)》第十四条“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”,但无准确贴切的效力性强制性规定可适用;有人主张适用《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”,但将已合法取得的宅基地使用权转让,房屋已经建成,转让的房屋用于居住,不属于非农建设,适用此条款太过牵强。

本案例适用的法律是《合同法》第五十二条第(五)项,《物权法))第一百五十二条、第一百五十三条,《土地管理法》第十条、第六十三条,显得苍白无力,但也是不得已而为之。建议最高人民法院对此问题出台司法解释,统一法律适用。

[专家补评】

本案的争议焦点,是非本村村民可否购买集体土地上的房屋或宅基地使用权。现行法上,除以行政规范性文件明确禁止城镇居民购买宅基地外,尚未对非本村村民购置宅基地的情形作出明确规定。这就要求法院在裁判中解释现行法律以确定裁判依据。实践中,多地法院在处理类似案件时均认为,非本村村民购买宅基地(及房屋)无效。在判决理由上,有的法院适用了《土地管理法》第八条第二款的规定:“宅基地属于农民集体所有”,并将其解释为宅基地使用权的主体须是集体组织成员,因而不允许向本集体组织以外的人转让宅基地使用权(如河南省郑州市中级人民法院审理的“张国良与虎银莲等房屋宅基地使用权转让纠纷上诉案”,(2U09)郑民二终字第197号)。本案中,法院通过解释《土地管理法》第六十三条的规定(“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”)得出了符合司法实践中主流意见的结果,亦有可取之处。

财产权要承载社会责任,乃是财产权制度中的常态。在我国当前,宅基地使用权承载着社会保障的功能,具体体现就是该权利在财产权性质之外还具有身份上的要求,即权利主体须限于本集体组织的成员。当然,这并不等于宅基地完全无法为村外之人所利用,若确有需求,非本村村民可通过租赁等方式使用有关宅基地及地上房屋。

(第一审法院独任审判员:周红英

编写人:湖北省种归县人民法院杜云宏

专家补评:北京大学法学院副教授许德风

审稿人:曹守晔)

浙江省宁波市中级人民法院

民事判决书

(2010)浙甬民二终字第796号

上诉人(原审被告):沈岳建,男,1959年8月2日出生,汉族,住慈溪市古塘街道界牌村潘家。

上诉人(原审被告):孙亚兰,女,1934年3月16日出生,汉族,住慈溪市古塘街道界牌村样家。

上述两上诉人的委托代理人:杨杰,浙江万豪律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):张伟忠,男,1961年2月26日出生,汉族,住慈溪市浒山街道南二环线839号。

被上诉人(原审原告):赵晓英,女,1961年11月17日出生,汉族,住慈溪市浒山街道水门路南楼204室。

委托代理人:潘华山(系赵晓英丈夫),男,1962年4月9日出生,住慈溪市浒山街道水门路南楼204室。

原审被告:沈秀美,女,1963年3月7日出生,汉族,住慈溪市古塘街道界牌村中甲。

原审被告:沈秀珍,女,1965年10月10日出生,汉族,住慈溪市古塘街道界牌村样家。

原审被告:沈秀娣,女,1956年3月11日出生,汉族,住慈溪市坎墩街道新潮塘村潮塘5号。

上诉人沈岳建、孙亚兰因与被上诉人张伟忠、赵晓英等房屋买卖合同纠纷一案,不服浙江省慈溪市人民法院于2010年11月2日作出的(2010)甬慈民初字第536号民事判决,向本院提起上诉。本院于2010年12月6日立案受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

原审法院审理认定:原审被告孙亚兰系原审被告沈岳建、沈秀美、沈秀珍、沈秀娣的母亲,沈凤山(于2006年6月病故)系原审被告孙亚兰丈夫。2002年11月17日,二原审原告与沈凤山、原审被告沈岳建签订《房地产买卖契约》1份,该契约约定沈凤山、原审被告沈岳建自愿将座落于慈溪市古塘街道(原浒山镇)界牌村东界牌周家路江河圈内的一宗房地产共五间(建筑面积185平方米、总土地使用面积1000平方米)以52万元的价格出售给二原审原告,款项在2003年3月8日前付清,现付购房定金42万元,定金将在最后一次付款时冲抵,付款方式为现金;沈凤山、原审被告沈岳建同意于2003年3月8日前将上述房地产按签约时的原样交付给二原审原告,房屋移交时,该建筑物范围内的土地使用权一并转让给二原审原告;沈凤山、原审被告沈岳建保证上述房地产权属清楚,若发生与其有关的产权纠纷或债权债务,概由沈凤山、原审被告沈岳建负责清理,并承担民事诉讼责任,因此给二原审原告造成的经济损失,由沈凤山、原审被告沈岳建赔偿;上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费及土地出让金、土地增值税费等由二原审原告承担;沈凤山、原审被告沈岳建保证上述房地产出卖所需的证件齐全,并对二原审原告办理过户提供协助;若沈凤山、原审被告沈岳建违约,应该支付定金数额的违约金,若二原审原告违约,定金抵作违约金;本契约一式二份,经双方签章后生效。该契约由沈凤山盖章、原审被告沈岳建及其前妻潘婉娣签名、二原审原告盖章及慈溪市浒山街道界牌村民委员会盖章确认。上述房屋买卖行为于2002年12月8日得到了沈凤山、原审被告沈岳建所在的生产小队23名村民的签名或盖章确认。2002年10月20日,讼争房屋分别以沈凤山、原审被告沈岳建为户主的名义申请平房升三层楼,该申请得到了慈溪市浒山街道界牌村民委员会和慈溪市浒山街道城市建设办公室的确认,并取得了慈溪市私人建房建设工程规划许可。二原审原告于2002年11月19日交付原审被告沈岳建前妻潘婉娣房款41万元。讼争房屋由二原审原告让原审被告沈秀美丈夫沈建旺翻建成三层楼房。本案审理过程中,原审法院依二原审原告申请委托余姚天衡房地产估价有限公司对讼争房屋东、西各二间共四间三层楼房的翻建费用、装潢费用及市场价值进行评估,该公司经评估认为前述房屋的翻建费用为377820元、装潢费用为203030元,按原审被告沈岳建、孙亚兰家庭户口确定可安置面积的拆迁安置补偿政策评估的市场价格为3234537元,按二原审原告拆一还一方式进行补偿政策计算的市场价格为3548182元(已包含房屋的重置价格,但不包含讼争房屋的装修及附属物的补偿金额)。另查明,讼争房屋的土地性质为农村集体土地,原审被告沈岳建、孙亚兰系农村居民,二原审原告系城镇居民。本案审理过程中,原审被告沈秀美、沈秀珍、沈秀娣均表示其作为沈凤山的法定继承人,放弃对沈凤山遗产的继承。

原审原告张伟忠、赵晓英于2010年8月16日诉至原审法院,请求判令:原审被告沈岳建、孙亚兰即时返还二原审原告购房款47.82万元;判令原审被告沈岳建、孙亚兰即时折价补偿二原审原告房屋翻建费377820元、装潢费203030元,并赔偿二原审原告损失3548182元;判令原审被告沈岳建、孙亚兰赔偿二原审原告评估费10000元;本案案件受理费、诉讼保全费由原审被告沈岳建、孙亚兰承担;原审被告沈秀美、沈秀珍、沈秀娣在其继承遗产范围内与原审被告沈岳建、孙亚兰互负连带责任。

原审法院审理认为:本案争议焦点为二原审原告与沈凤山、原审被告沈岳建之间的房屋买卖合同是否成立?二原审原告支付的购房款及二原审原告在本案中的损失如何认定?

一、关于二原审原告与沈凤山、原审被告沈岳建签订的《房地产买卖契约》是否成立问题。原审法院认为,当事人订立合同,采取要约、承诺方式,承诺生效时合同成立,即当事人就合同事项达成合意时合同成立。本案中,二原审原告与沈凤山、原审被告沈岳建签订《房地产买卖契约》,该契约对合同标的物、价款、支付方式、违约责任等事项进行了明确约定,该契约的基本条款已经具备,并由当事人签名盖章予以确认,说明当事人已就拟转让的房地产形成合意,故该契约已经成立。二原审被告主张其未收到二原审原告支付的购房款,双方之间的《房地产买卖契约》尚未成立。原审法院认为,二原审原告是否已经支付购房款系合同的履行问题,合同成立与否并非取决于合同是否履行,二原审被告以其未收到二原审原告的购房款为由主张双方之间的合同不成立,此系二原审被告对合同成立与合同履行问题的误解,故二原审被告的该项辩称于法无据,不予采纳。

二、关于二原审原告支付的购房款如何认定问题。原审法院认为,首先,二原审原告与沈凤山、原审被告沈岳建签订《房地产买卖契约》距今将近十年,且《房地产买卖契约》上有潘婉娣的签名,该契约签订时原审被告沈岳建又将拟转让房屋的建房审批表、建设工程规划许可证交给二原审原告,二原审原告在受让房屋后对房屋进行了翻建、装潢,原审被告沈岳建对二原审原告翻建房屋亦为明知,按常理,若二原审原告支付给潘婉娣的41万元不是有效付款,二原审被告应向二原审原告主张付款权利,但双方签订《房地产买卖契约》至今,二原审被告并未向二原审原告主张付款权利,故二原审被告关于二原审原告支付给潘婉娣的41万元并非有效付款的主张与生活常理不合,原审法院难以采信。其次,潘婉娣与二原审原告无其他经济关系,如果沈凤山与原审被告沈岳建未对二原审原告作出付款指示,按常理,二原审原告不会将购房款41万元支付给潘婉娣,且庭审中原审被告沈岳建也自认其将房屋出卖给二原审原告后向潘婉娣要钱,潘婉娣不肯,原审被告沈岳建的陈述也表明其知道二原审原告向潘婉娣支付了购房款,这与沈建旺关于当初原审被告沈岳建已经破产,沈凤山不放心原审被告沈岳建拿房款,如果卖房的话一定要求原审被告沈岳建与潘婉娣复婚才可以卖,卖房时原审被告沈岳建将潘婉娣叫过来与房款交给潘婉娣的陈述相印证,故原审法院认为二原审原告根据沈凤山、原审被告沈岳建的要求支付潘婉娣购房款41万元的陈述符合生活常理,较为可信。再次,讼争房屋翻建过程中,二原审原告与沈建旺、原审被告沈岳建就原审原、原审被告之间的房屋转让事宜再次协商,协商过程中考虑到房屋翻建后原审被告孙亚兰无处安身及二原审原告尚有7万余元房款未付,最后三方商定二原审原告购买原五间房屋中的四间房屋,居中的一间房屋由原审被告孙亚兰居住。该协商过程反映原审被告沈岳建已确认二原审原告有7万余元的购房款尚未支付,结合讼争房屋的转让价为52万元及二原审原告未通过其他方式支付二原审被告大额购房款的事实,原审法院认定二原审原告支付给潘婉娣的41万元应为二原审原告对讼争房屋购房款的支付,且该笔款项为有效付款。另外,二原审原告主张其通过借款方式支付原审被告沈岳建购房款2.60万元,原审被告沈岳建对自己向二原审原告借款2.60万元的事实无异议,但认为该款项系借款。原审法院认为,原审被告沈岳建向二原审原告借款2.60万元属实,但原审被告沈岳建与二原审原告之间的借款关系与本案并非同一法律关系,二原审原告可就此款项与原审被告沈岳建另行理直,该借款不能视为二原审原告支付的购房款。二原审原告还主张《房地产买卖契约》签订时支付原审被告沈岳建现金1.90万元、支付房屋翻建的建房配套费5022元及其他建房费用,并提供建房配套费的付款票据三份。原审被告沈岳建认为建房配套费系自己支付的,为了房屋翻建需要,自己将建房配套费付款票据交给二原审原告,对其他款项不予认可。原审法院认为,二原审原告关于建房配套费5022元系二原审原告支付的主张,有付款票据予以佐证,且沈建旺也陈述讼争房屋翻建的建房配套费系二原审原告交纳,原审被告沈岳建对该陈述并无异议,而原审被告沈岳建辩称自己支付建房配套费后将相应票据交给二原审原告,但未提供相应证据予以证实,故原审法院认定建房配套费5022元由二原审原告支付。二原审原告主张其以现金支付了原审被告沈岳建购房款1.90万元及其他建房费用,但未能提供相应证据予以证实,而原审被告沈岳建对该项主张又不予认可,故二原审原告关于其支付原审被告沈岳建现金1.90万元及其他建房费用的主张不予采信。

三、关于二原审原告在本案中的损失如何认定问题。为查明二原审原告与原审被告之间的房地产买卖情况,原审法院对沈建旺制作谈话笔录一份,沈建旺在谈话时称:当初原审原、被告买卖的房屋是一层185平方米的平房,但双方谈的时候原审原告方实际上是要买三层,所以原审被告沈岳建把相应的建房审批手续交给二原审原告,原审被告沈岳建还通过村干部办理了相关手续,建房配套费用也是二原审原告交的。建房手续办好后,房屋一直未能翻建,二原审原告、原审被告沈岳建与沈建旺又经协商,协商时考虑到房屋翻建后原审被告孙亚兰无处安身及二原审原告尚有7万余元房款未付,最后商定二原审原告购买四间房屋,中间一间房屋归沈建旺所有,由原审被告孙亚兰居住。根据沈建旺的陈述,原审法院认为二原审原告与沈凤山、原审被告沈岳建签订《房地产转让契约》,该契约的目的除二原审原告能够取得契约载明的五间平房及相应的土地使用权外,还包括能够对契约载明的五间平房进行翻建的权利。事实上,该契约签订后,原审被告沈岳建将房屋翻建的相关审批手续交给二原审原告,协助二原审原告与所在村干部联系办妥房屋的翻建手续,并最终由二原审原告完成房屋的翻建,将平房翻建成三层楼房,故二原审原告在本案中的损失应当根据翻建后的房屋来确定。《房地产转让契约》签订后,为解决原审被告孙亚兰的居住问题,二原审原告与原审被告沈岳建及案外人沈建旺经协商,各方约定原五间平房中的中间一间归沈建旺所有,此系当事人对原《房地产转让契约》的变更,且原审被告孙亚兰对此也未提出异议,故二原审原告在本案中的损失可根据翻建后东、西各二间(共四间)三楼房屋,即四间三楼房屋确定。

综上,原审法院认为:农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者的特定身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中,因讼争房屋项下的土地性质系农村集体土地使用权,而二原审被告系农村居民,二原审原告系城镇居民,故二原审原告与沈凤山、原审被告沈岳建之间签订的《房地产买卖契约》违反了法律的强制性规定,应为无效。合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还的或者没有必要返还的,应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因二原审原告与沈凤山、原审被告沈岳建签订的《房地产转让契约》无效,二原审原告支付的购房款及其他款项二原审被告也应当返还,现二原审原告要求二原审被告返还购房款,理由正当,予以支持,根据原审法院认定的二原审原告已支付的购房款,二原审被告应返还二原审原告购房款41万元。二原审原告支付的讼争房屋建房配套费5022元,二原审被告亦应返还。二原审原告受让讼争房屋后,将该房屋翻建成三层楼房并进行了装潢,二原审原告投入的装潢费用因添附行为附合在讼争房屋之上且无法分离,故二原审原告要求二原审被告折价补偿的请求予以支持,装潢费用的具体金额原审法院根据余姚天衡房地产估价有限公司的评估结论确定为203030元。因二原审原告与沈凤山、原审被告沈岳建在签订《房地产买卖契约》时均有过错,故双方应按各自的过错程度承担相应的民事责任,现二原审原告要求二原审被告赔偿因合同无效而遭受的损失,理由正当,予以支持,其损失根据讼争房屋(东、西各二间,共四间)按二原审原告可享受的拆一还一方式进行安置补偿政策评估的现值3548182元及评估费10000元并结合双方的过错程度确定为3202363.80元(3548182 10000)×90%=3202363.80。二原审原告要求二原审被告补差其对讼争房屋的翻建费用,余姚天衡房地产估价事务所有限公司评估的讼争房屋按慈溪市拆迁补偿政策确定的市场价值中已包含了该项房屋翻建费用,故二原审原告要求二原审被告折价补偿房屋翻建费用的诉请缺乏事实依据,不予支持。二原审原告主张的本案财产保全费5000元由二原审被告承担,根据《诉讼费用交纳办法》第三十八条关于“财产保全申请费由申请人负担,申请人提起诉讼的,可以将该申请费列入诉讼请求”的规定,二原审原告的该项请求,于法有据,予以支持。因三原审被告均表示不继承沈凤山的遗产,也不承担相应责任,二原审原告与二原审被告对此也无异议,三原审被告自愿放弃对沈凤山遗产的继承权利,此系三原审被告对自己权利的处分,原审法院照准,故三原审被告无需就沈凤山与二原审原告之间的房地产买卖事宜承担责任。

据此,原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条,《中华人民共和国继承法》第三十三条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条,《诉讼费用交纳办法》第十条第(二)项、第三十八条第三款之规定,作出如下判决:一、原审被告沈岳建、孙亚兰应返还原审原告张伟忠、赵晓英购房款410000元、建房配套费5022元;二、原审被告沈岳建、孙亚兰应折价补偿原审原告张伟忠、赵晓英房屋装潢费203030元;三、原审被告沈岳建、孙亚兰应赔偿原审原告张伟忠、赵晓英损失3202363.80元;四、原审被告沈岳建、孙亚兰应支付原审原告张伟忠、赵晓英财产保全费5000元;上述四项款项合计3825415.80元,原审被告沈岳建、孙亚兰于本判决生效之日起七天内履行;五、驳回原审原告张伟忠、赵晓英的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费43738元,由原审原告张伟忠、赵晓英负担6335元,原审被告沈岳建、孙亚兰负担37403元。

宣判后,原审被告沈岳建、孙亚兰不服,上诉至本院,称:一、房地产买卖契约未有上诉人孙亚兰签名或盖章,故该契约未成立。二、即使房地产买卖契约成立,买卖标的也为五间平屋。两被上诉人借用两上诉人名义申请平房升三层楼,违反了土地管理法的规定,应认定无效,其相应损失应按五间平屋确定,而非东、西各两间三楼房屋来确定。三、合同无效的过错应由双方各自承担50%的责任,两被上诉人的实际损失为平房翻建费用377820元、装潢费203030元和以返还款41万元计算按银行同期贷款月利息的一半利息损失。因两被上诉人非拆迁户,不能享受拆一还一安置补偿政策,且买卖标的仅为五间平房,现一审法院根据翻建后东西各两间三楼房屋作为估价对象,按拆迁安置补偿标准评估其市场价格是错误的。请求二审法院撤销原判第三条,改判为上诉人应赔偿被上诉人翻建费用377820元。

被上诉人张伟忠、赵晓英答辩称:一审判决认定合同成立但无效是正确的。答辩人与沈岳建等协商房地产转让事宜时,沈岳建等人的房屋虽为五间平房,但沈岳建已办好了平房翻建审批手续,涉案房地产买卖契约签订后,上诉人沈岳建将平房及相关的房地产权证、平房翻建后手续交给答辩人,并协助答辩人将平房翻建为三层楼房。房屋翻建过程中,答辩人为解决上诉人孙亚兰的居住问题,同意将五间楼房中的中间一层三楼让归案外人沈建旺所有,由上诉人孙亚兰居住,答辩人已作出重大让步。因此,一审法院判决认定涉案房地产买卖契约无效的损失按四间三层楼房确定,并无不当。按慈溪市农村房屋拆迁安置补偿政策,农村房屋的买受人为城镇居民的,可根据被拆迁房屋的实际面积按拆一还一方式确定拆迁安置补偿价值。答辩人系城镇居民,现该房屋被拆迁,一审判决根据答辩人翻建楼房的面积按拆一还一方式确定该房屋的拆迁安置补偿价值,并以此作为涉案房地产买卖契约无效损失的计算依据,合理合法。综上,答辩人认为一审判决事实认定清楚,法律适用正确,判决结果得当,应当予以维持。上诉人的上诉无理,应当驳回。

二审审理期间,双方当事人均未向本院提供证据。

对原审法院认定的事实,本院予以确认。另查明,慈溪市国土资源局、慈溪市建设局慈土资发200931、37号文件《关于〈慈溪市征收集体所有土地房屋拆迁若干规定〉有关问题的解释》、《关于〈慈溪市征收集体所有土地房屋拆迁若干规定〉有关问题的补充说明》均明确:通过买卖、继承、析产等形式取得集体所有土地被拆迁房屋的非农户按照建筑面积“拆一还一”方式进行补偿安置。2010年5月,因涉案房屋现已以两被上诉人名义拆迁,孙亚兰可补偿安置面积239.83平方米、沈岳建户(3人)可补偿安置面积为300平方米,沈岳建并可补偿装修及附属物、用地面积补差等费636535元、孙亚兰可补偿352584元。

本院认为:上诉人沈岳建及其父亲沈凤山与被上诉人张伟忠、赵晓英签订的房地产买卖契约,系双方真实意思表示,虽然上诉人孙亚兰未在该契约上签字,但两被上诉人有理由相信其夫沈凤山有权代表孙亚兰对所涉房地产有处置权,且该处置行为经当地村民确认,签约后两被上诉人支付了部分购房款并对涉案房屋进行了翻建,孙亚兰对此均未提出异议,故原审法院认定该契约成立,证据充分,孙亚兰上诉以其未在该契约上签字、盖章为由,请求确认该契约未成立,理由不足,本院不予采信。现因涉案房屋的土地使用权为农村集体土地,根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者的特定身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。两被上诉人系城镇居民,非上诉人所属集体组织成员,原审法院据此认定双方之间的房地产买卖契约无效,于法有据。两上诉人理应将因该契约取得的购房款返还,并应当赔偿两被上诉人因此所受到的损失。两被上诉人受让该房屋后,在原平屋基础上进行了升建并装潢,故原审法院以升建后楼房作为两被上诉人损失评估依据,符合公平原则。基于涉案房屋已拆迁事实,根据《慈溪市征收集体所有土地房屋拆迁若干规定》有关问题的补充说明:通过买卖、继承、析产等形式取得集体所有土地被拆迁房屋的非农户按照建筑面积“拆一还一”方式进行补偿安置,因涉案房屋现已以两被上诉人名义拆迁安置,故原审法院要求鉴定部门以“拆一还一”补偿安置方案对升建的楼房、装潢进行评估,并以此作为被上诉人损失,并无不当。两上诉人上诉提出平房升建为三楼,属两被上诉人代建行为,其损失应以代建费确定,但协议签订后,上诉人已将升建三楼的批文交付两被上诉人,且由两被上诉人组织建造,该升建费用上诉人从未与被上诉人结算,因此上诉人代建主张与事实不符,以代建费作为赔偿的依据也于理不合。现原审法院考虑到两被上诉人明知涉案房屋的土地为集体所有土地,而仍予购买,两被上诉人也存在过错,判决由其自行承担损失的10%,亦属合理。综上,原审法院认定事实清楚,适用法律正确,判决并无不当,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。二审案件受理费43738元,由上诉人沈岳建、孙亚兰共同负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 朱亚君

审 判 员 李夫民

代理审判员 莫爱萍

二○一一年一月五日

代书 记员 潘芬芬

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