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铁路与农村

农村宅基地上房屋买卖未变更登记,遇拆迁补偿款该归谁?

发布人:admin     发布时间:2019-05-30 15:59

导读:近几年来,农村拆迁越来越多,宅基地上房屋也随之变成炙手可热的“金元宝”,可谓是“坐地生金”。而有一些早期卖掉了宅基地上房屋的人,面对大额拆迁补偿款,很难不心动,往往以宅基地并未变更登记、自己依然是宅基地使用权人为由主张拆迁补偿利益。那么,这杯拆迁补偿利益的甜羮,究竟应该归谁享用呢?

举个例子:张三将村子里的宅基地上房屋卖给了李四,双方签订了房屋买卖合同,约定房屋价款为20万元。李四按约定付清了房款,并对房屋进行了装修及部分翻建后入住。由于李四是城市居民户口,所以买房之后并未进行宅基地使用权证变更登记。

几年后,村庄赶上拆迁,李四签订了拆迁补偿安置协议书,实际领取货币补偿款约20万元,余款60万元抵扣了两套安置房购买价款,并将房屋交付拆除。看到曾经属于自己的房子“升值”大变身,张三认为自己吃亏了,遂找到李四要求分配部分拆迁补偿款,但均被李四拒绝。后张三起诉到法院,要求判决确认涉案房屋买卖合同无效,由李四返还拆迁补偿款50万元。

那么,张三和李四之间的宅基地上房屋买卖合同是否有效?合同的效力又是否影响拆迁补偿款的归属呢?

首先,法院判决认为,张三和李四之间的宅基地上房屋买卖合同是无效的。原因在于,根据《土地管理法》的规定,宅基地属于农民集体所有,宅基地转让一般只能在本村村民之间进行。而根据全国各地的高级人民法院就农村房屋买卖所作的一些具体规定,通行观点是,宅基地使用权是农村集体经济组织成员才享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让给本集体经济组织以外的人员,尤其是城镇居民。因此,如果宅基地上房屋买卖合同中的买方是农村村民,实际居住使用买受房屋,且无其他宅基地上房屋的,房屋买卖合同有效;而如果宅基地上房屋买卖合同中的买方是城镇居民,法院则会因合同违反强制性规定而认定为无效。

其次,合同无效后,拆迁补偿款并不一定归原房主,而是要依据买卖双方在合同无效过程中的过错程度、买方对房屋的装修、翻建所投入的资金情况以及民法上的诚实信用原则综合判定。如果房屋买卖合同是在双方平等自愿的前提下签订,房屋价款亦不明显低于当时的市场价格,法院通常会认为卖方对合同无效存在主要过错,买方存在次要过错。而且,房屋买卖合同履行多年后因拆迁推翻合同,本身不符合民法上的诚实信用原则。因此,原房主不仅仅需要退还买方购房款、装修及翻建投入,还应当赔偿买方信赖利益损失。

根据前述处理原则,有的地方以“二八法则”在买卖双方之间分配拆迁补偿款(即卖方二买方八),如北京;有的地方则在扣除购房款后以三比七的比例在卖方和买方之间分配,如上海;也有的地方则认为买方的信赖利益损失应为其能够在同一地段购得同样大小房屋的相对价,而拆迁补偿款一般不会高于市场价格,可认定为对买方信赖利益损失的等价赔偿,不支持原房主要求分割拆迁补偿款的主张,如张三、李四诉争案件,法院最终判决驳回了张三的要求返还50万元拆迁补偿款的诉讼请求。

最后想提示大家的是,尽管这类宅基地上房屋买卖所引发的纠纷最终能够依法解决,但其买卖行为本身的确是涉嫌违法的。即使是在宅基地“三权分置”改革逐步推进的今天,能够被适度放活的也仅仅是宅基地的使用权而非所有权、资格权,故城镇居民最多也就是到开展改革试点的地方租赁宅基地上房屋并进行装修、翻建,而仍不得参与房屋的买卖。行为严格合法,控制未来的风险,是此类买卖行为双方都需要加以重视的。

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