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土地出让

取得政府“招拍挂”出让的土地如何计算缴纳契税

发布人:admin     发布时间:2019-05-11 15:00
招拍挂一般指土地招拍挂制度,我国国有土地使用权出让方式有四种:招标、拍卖、挂牌和协议方式。那取得政府“招拍挂”出让的土地,如何计算缴纳契税?
 
关于这个问题首先要明白的是,什么是契税?
 
契税是指不动产(土地、房屋)产权发生转移变动时,就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。契税除与其他税收有相同的性质和作用外,还具有其自身的特征:(1)征收契税的宗旨是为了保障不动产所有人的合法权益。通过征税,契税征收机关便以政府名义发给契证,作为合法的产权凭证,政府即承担保证产权的责任。因此,契税又带有规费性质,这是契税不同于其他税收的主要特点。(2)纳税人是产权承受人。当发生房屋买卖、典当、赠与或交换行为时,按转移变动的价值,对产权承受人课征一次性契税。(3)契税采用比例税率,即在房屋产权发生转移变动行为时,对纳税人依一定比例的税率课征。
 
 
国有、集体土地契税的计算:
 
契税计税依据为合同确定的成交价格以及由承受方实际支付的超出合同的全部价款,包括承受者应支付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
 
1、通常情况的土地使用权转让契税计税价格。实际工作中按照合同成交价、评估价、土地剩余使用年限的摊余基准地价孰高原则确定。
 
2、拍卖价格明显偏低的土地使用权转让的计税价格。如法院拍卖债务人的土地使用权以及银行处理到期债权抵押的土地使用权等情况,由于强势一方的介入,加之拍卖操作不够规范,其拍卖价格通常大大低于正常的市场价格,大大低于基准地价。在这种情况下,契税的计税依据就不能按照财税[2004]134号国有土地使用权“出让”中“竞价的‘一般’应确定为竞价成交价格”的规定进行处理,而应根据“成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的”,由征收机关采用正常的市场价格、评估价格、土地剩余使用年限的摊余基准地价核定征收。
 
3、没有成交价格或成交价格明显偏低而又没有评估价格的土地使用权转让,其计税价格应按不低于土地剩余使用年限的摊余基准地价计税。目前,税收征收机关尚没有建立委托评估机制,不可能做到对每一笔具体业务进行委托评估,况且委托评估的费用怎样解决也没有明确规定,实行委托评估不现实。而土地使用权具有一定的使用年限,其价值随使用年限的减少逐渐降低,在这种情况下应按所转让土地剩余使用年限的摊余基准地价计税。
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