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土地转让

国有土地使用权转让合同因出让方违约导致合同解除的, 责任应如何承担?

发布人:admin     发布时间:2019-05-12 12:12

合同解除是大陆法系和英美法系合同法的一项基本制度,作为合同当事人的一种救济措施,它不是伴随着合同法的产生而产生?而是合同法经过了一个长期的发展过程后才真正被确立下来的。大陆法系的合同解除是指合同有效成立后,合同当事人一方或者双方没有按照合同的约定履行或者完全履行之前,合同当事人一方或者双方行使合同解除权作出解除合同的意思表示,使合同溯及既往地消灭,尚未履行的不再履行,已经履行的给付应予以返还的一项民事制度。英美法系的合同解除有广义和狭义之分,广义的合同解除与合同消灭是同一个概念,狭义的合同解除与大陆法系的合同解除概念

是一样的。

    为了统一两大法系对此的不同理解,《联合国国际货物买卖合同公约》和《国际商事合同通则》以及《欧洲合同法原则》都将合同解除作为一种违约救济措施加以规定,从而将大陆法系和英美法系对合同解除的性质、条件进行了统一和综合,建立了比较规范、成熟和统一的合同解除制度,为加快和促进国际货物买卖的流通和运转提供了一个坑一规范的条件。

    大陆法系一般认为合同解除具有溯及力,各国对此规定也比较明确。例如,《法国民法典》第1183条规定,解除合同除使债之关系消灭外,并需使合同回复至订立前的状态。就英美法而言,英国法规定合同解除效力因合同解除的类型不同而不同。比如,在违约解除中,并不发生合同的自始无效,而是仅向将来发生效力,也就是对已经产生的债务不产生返还的问题。而美国则较倾向大陆法系之规定,认为解除合同产生恢复原状的效力。《联合围国际货物销售公约》明确规定了“宣告合同无效”的制度,实际上就是合同解除的意思j公约对宣告合同无效对当事人各项义务的效果规定为“已全部或部分履行合同义务的一方可以要求另一方归还他按照合同供应的货物或支付的价款?如果双方都必须归还,那么他们双方都必须这么做”。

    对于因一方违约而解除土地使用权转让合同的问题,虽然我国《合同法》第97条承认解除合同可以一并请求损害赔偿,但该损害究竟仅指信赖利益的损害还是同时包括可得利益的损害?实践中对此分歧较大。

    第一种观点认为,合同解除的损害赔偿是对全部损失的赔偿,包括所受损失和可得利益。因为合同解除与债的不履行的损害赔偿并存,所以合同解除的效力在认定损害赔偿请求时,不妨碍合同的效力依然继续,可得利益在合同解除前就已存在,不能因合同的解除而丧失。

    第二种观点认为,解除合同的损害赔偿不包括可得利益的损失,可得利益的取得是以合同双方继续履行为前提的,在合同解除的情况下,表明守约一方不愿继续履行合同,放弃了可得利益,因此,赔偿损失范围内不应包括可得利益的损失。

   我们认为,合同的履行在很多情况下与违约责任是密不可分的。合同的履行,是指债务人全面地、适当地完成其合同义务,债权人的合同债权得到完全的实现。土地使用权出让合同的各方当事人应当严格按照合同约定全面履行各自的义务,土地出让方应按照合同的约定提供和交付出让的土地;受让方按约定支付土地出让金,否则,应备自承担相应的违约责任。

    根据《民法通则》和《合同法》有关规定和损害赔偿理论!解除合同可以请求损害赔偿,但赔偿损失范围内不应包括可得利益的损失。

    首先,合同解除后的损害赔偿应包括因恢复原状而发生的损害,因为合同解除的法律效果就是要将当事人之间的权利义务关系恢复到合同订立前的状态,恢复原状作为合同解除的首要责任,其目的在于通过当事人之间相互返还已履行的财产,恢复到当事人的财产原始状况。

    其次,如果通过返还财产的办法仍不足以使当事人的财产关系恢复到原来状态,还有因订立、履行合同或返还财产等实际支出的费用,这就需借助损害赔偿予以补救,这些费用主要包括因返还财产支出的必要费用、为订立合同或履行合同而造成的财产实际损失,等等,也即所受损失。

    再次,解除合同的损害赔偿不包括对可得利益损失的赔偿,根据《合同法》第113条规定,可得利益只有在合同完全履行的情况下才能产生。

    最后,可得利益的取得是以合同双方继续履行为前提的!在合同解除的情况下,表明守约当事人不愿继续履行合同,放弃了可得利益,故而不应当得到在合同完全履行情况下所应得到的利益。换言之,不应该考虑可得利益的赔偿问题。因此,赔偿损失范围内不应包括可得利益的损失。

    在国有土地出让合同履行过程中,出让方主要由于以下原因而承担违约责任:

    1.出让方违反土地瑕疵担保义务的应承担违约责任

    《合同法>第150条规定:“出卖人就交付的标的物,负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务,但法律另有规定的除外。”同时,根据第153条、第154条、第155条规定,出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的,交付的标的物应当符合该说明的质量要求。出卖人交付的标的物不符合质量要求的,买受人可以依照该法第III条的规定要求承担违约责任。上述关于买卖合同的瑕庇担保责任的法律规定,其法理同样可参照适用于土地使用权出让合同等有偿合同。因为权利瑕疵担保义务和物的瑕疵担保义务是两项法定义务÷无须当事人在合同中作特别的约定。在合同当事人双方未合意排除的情况下,其将作为默示条款直接进入到合同中,作为出卖人合同义务的来源。土地管理部门出让土地使用权时,土地所有权为国家所有,土地使用权一般都是清晰的,较少存在权利瑕疵情形,更多的是存在物的瑕疵问题。在签订土地使用权出让合同过程中,出让方必须正当、全面履行瑕疵说明义务。如果出让方事前以明示的方式将出让土地的瑕疵告知受让方,受让方仍然愿意受让并签订合同的,则可免除出让方的瑕疵担保义务。但出让方已经知道或应当知道而没有如实告知,或者出现了告知瑕疵以外的其他瑕疵问题的,出让方应当承担相应的瑕疵担保责任。

    2.出让方不按约定交付出让土地的应承担违约责任

    在土地使用权出让合同中,土地出让方按照合同的约定提供和交付出让的土地是其最主要的合同义务,如因可归责于出让方的原因导致迟延履行、不正确履行的,应承担相应的违约责任。对此,我国法律法规作了明确规定。《城市房地产管理法》第17条规定:“土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定,提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第15条也作了类似规定。

    《中华人民共和国合同法>第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求返还恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

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