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土地转让

最高法院公报:可否以政府拟收回土地为由解除土地转让合同

发布人:admin     发布时间:2019-05-12 12:50

今日推送的案例载于《最高人民法院公报》2014年第10期(总第216期),案件中土地转让方以政府拟收回土地、对土地重新拍卖为由向受让方发出解除合同通知,主张合同已解除。对此最高法院认为,该情形并非《合同法》规定的合同法定解除条件,认定本案土地转让合同应继续履行。

最高人民法院公报

政府拟对土地重新拍卖,不构成土地转让合同的法定解除条件

裁判要旨

土地转让合同签订后,政府拟收回土地,对土地重新拍卖,不属于《合同法》第九十四条规定的合同的法定解除条件。

案情简介

一、2008年达州电大与聚丰公司签订《合作开发协议书》,约定:达州电大以出让土地使用权投资,聚丰公司以现金投资并独立开发建设合作项目;拟建设规模为129800㎡;达州电大有权获得2500万元、教学用房6200㎡、运动场等收益,且不承担项目开发建设风险;聚丰公司享有剩余收益。

二、2011年5月,达州电大向聚丰公司发出《解除函》,因达州市政府决定对学校的出让土地重新以招拍挂方式公开进行交易,学校已无法履行《合作开发协议书》,决定解除此协议。2011年11月,达州市政府在《达州日报》刊登《关于注销土地使用证的公告》,决定注销涉案土地使用证。2012年4月,达州电大向聚丰公司发出《解除通知》,以达州市政府要求收回土地为由,通知解除合同。

三、聚丰公司向四川高院提起诉讼,请求判令达州电大立即全面履行《合作开发协议书》。四川高院认为,聚丰公司在《解除函》到达之日起三个月内并未向人民法院起诉确认能否解除合同,故《合作开发协议书》已经解除。判决驳回聚丰公司的诉讼请求。

四、聚丰公司不服四川高院判决,向最高法院提起上诉,最高法院判决达州电大继续履行与聚丰公司签订的《合作开发协议书》。达州电大不服最高法院判决,向最高法院申请再审。最高法院裁定驳回其再审申请。

败诉原因

法院认定《合作开发协议书》未解除,应继续履行的原因在于:

第一,《合作开发协议书》的性质为土地使用权转让合同。《合作开发协议书》约定达州电大只享有固定开发收益,不承担开发经营的风险。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定,“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。”

第二,达州电大主张政府拟对合作开发的土地重新拍卖,并非《合作开发协议书》的约定解除条件。《合作开发协议》第十条中约定达州电大可以解除合同的条件为,聚丰公司未按期兑现达州电大利益,以及聚丰公司将本项目整体或部分转让给其他任何单位或个人开发。而达州电大主张的解除理由并非上述约定的情形。

第三,政府拟对合作开发的土地重新拍卖,亦不属于《合同法》第九十四条规定的合同的法定解除条件。

因此,达州电大并无合同解除权,其以《解除函》通知聚丰公司解除合同的行为,不发生解除合同的效力。

败诉教训、经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:

一、当事人单方解除合同需满足法定或约定条件。根据《合同法》第九十四条,当事人可以解除合同的法定条件为:(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;(2)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(3)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

二、当事人对对方的解除合同通知有异议的,应当在约定的异议期限内提出异议并请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力;未约定异议期限的,应当在在解除合同通知到达之日起三个月以内提起诉讼或仲裁。

相关法律规定

《中华人民共和国合同法》

第九十三条 当事人协商一致,可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》

第二十四条 当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。

以下为该案在最高法院审理阶段,裁定书中“本院认为”部分就该问题的论述:

关于第一个焦点问题,《合作开发协议书》约定的内容表明,达州电大只享有固定开发收益,不承担开发经营的风险。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同”的规定,本案合同性质为土地使用权转让合同,二审判决对于合同性质的认定是正确的。根据2009年5月13日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定,“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定”,而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第二项均为管理性强制规定,不能据此认定合同无效。达州电大在再审申请中虽然不再坚持其在原审中认为的应当依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第二项认定合同无效。但提出了新的理由,即:达州电大和聚丰公司违反上述法律规定转让土地,必然导致炒卖土地等损害社会公共利益的后果出现,而损害社会公共利益属于合同法第五十二条规定的第四种合同无效情形,因此应当认定《合作开发协议书》无效。本院认为,聚丰公司与达州电大签订《合作开发协议书》,履行合同义务,行使合同权利,实施合同约定,并没有违反相关法律关于合同效力的强制性规范。达州电大认为双方签订合同的行为侵害了社会公共利益,既无事实依据,也无法律依据,此项理由不能成立,本院不予支持。二审判决关于合同有效的认定是正确的。

关于第二个焦点问题,双方订立的《合作开发协议书》第十条的约定,在聚丰公司未按照该合同第九条第一款约定按期兑现其利益以及聚丰公司违反合同第六条第七款“将本项目整体或部分转让给其它任何单位或个人开发”的情况下,达州电大可以解除合同。政府拟对合作开发的土地重新拍卖,无法履行合作协议,并非合同约定的达州电大可以解除合同的条件,亦不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同的法定解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条关于合同的约定解除和法定解除权利行使方式和期限的规定,不能适用于达州电大通知解除合同的情形,其以《解除函》通知聚丰公司解除合同的行为,不发生解除合同的效力。即使聚丰公司在一审期间没有以达州电大的解除理由不符合解除条件为由提出抗辩,但其诉讼请求是确认《合作开发协议书》并继续履行,实际上包含了达州电大解除理由不成立的意思。二审判决依据事实和法律认定合同有效并支持当事人诉讼请求,程序合法,不存在非法剥夺当事人抗辩权的情形。因此,达州电大认为合同已经解除的再审申请理由也不成立。

案件来源

四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷案,[最高人民法院(2013)民一终字第18号]、达州广播电视大学与四川省聚丰房地产开发有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事裁定书,[最高人民法院(2014)民申字第56号]。

延伸阅读

认定政府收回土地属于不可抗力,当事人可据此解除租赁合同的案例:

原告湛江市冠通物流有限公司与被告中国外运广东湛江储运公司码头租赁合同纠纷一审民事判决书[广州海事法院(2012)广海法初字第288号]认为,“本案系一宗因涉及到码头泊位及配套使用的堆场的租赁合同的解除而产生的纠纷,故案由应为码头租赁合同纠纷。……《合同法》第九十四条第(一)项规定因不可抗力致使不能实现合同目的,可以解除合同,但并未规定不可抗力具体包括什么情形,按照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条的规定,不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言,自然灾害、战争、社会异常事件及政府行为等被认为属于不可抗力。本案租赁合同的标的物是国家划拨的土地,被告要求解除合同的理由是湛江市政府回收土地导致租赁合同无法履行,该情形属于因政府行为导致合同目的不能实现,符合上述法律规定的合同解除条件。

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