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土地转让

关于国有土地使用权转让合同纠纷几个法律问题

发布人:admin     发布时间:2019-05-12 12:56

关于国有土地使用权转合同纠纷几个法律问题

一、国有土地使用权转让未变更登记,对国有土地使用权转让合同效力如何影响?

根据不动产物权变动的原因与结果相区分,合同的效力不能根据是否办理物权登记来认

定的;因此,未办理土地使用权变更登记手续的,不影响合同效力。但如果本来不符合建设用地使用权转让条件的,土地管理部门却已给当事人办理了建设用地使用权变更登记手续的,应视为土地管理部门允许当事人转让建设用地使用权,人民法院应当认定转让合同有效。

国有土地开发许可是土地开发的一项重要管理制度,国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划,在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下,开发未利用的土地。国有土地开发许可权与国有土地使用权时两种不同性质的权利,国有土地开发许可权是针对国有荒地的特殊情形,开发许可权在先,而土地使用权取得在后,但取得了开发许可权并不必然得到土地使用权,需要审批部门的验收。

二、如何认定以出让方式取得的建设用地使用权转让合同的效力?

对于不符合《城市房地产管理法》第39条规定的转让条件的土地使用权转让合同如何

认定处理,应作区分处理;对于不符合《城市房地产管理法》第39条规的第一个转让条件的,应当根据《合同法》的有关规定,以无权处分的原则对未取得土地使用权证订立的土地使用权转让合同予以认定处理(效力待定);对于不符合《城市房地产管理法》第39条规定的第二个转让条件的,对于转让合同的效力应予认定有效。

三、房地产项目转让纠纷中预约合同的效力如何认定?

双方当事人对转让房地产项目的内容进行了约定,即使在转让条件尚不完全具备的情况

下,赋予一方当事人补交土地出让金,取得土地使用权证或者召集股东会议等满足法定转让条件的合同义务,并对转让时间进行预先设定,属于典型预约合同,如双方意思表示真实,是合法有效的合同,对当事人均有约束力。

四、没有采取公开竞价方式签订的经营性建设用地使用权出让合同的效力应当如何认定?

对于工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地的有两个以上意向

用地者的土地使用权,应当采取招标、拍卖、挂牌等公开竞价的方式出让但未采取上述方式的,应当认定无效。如果当事人虽然采取了公开竞价的方式出让土地,但在此之外,出让方和受让方另行订立合同,以返还已缴的出让金或城市配套建设费等方式,减少受让方应缴出让金的,该约定也应依法认定无效。

五、国有土地使用权转让合同因出让方违约导致合同解除的责任应如何承担?

出让方违约导致合同解除的,应当承担损害赔偿责任,包括因恢复原状而发生的损害,

如通过返还财产的办法仍不足以使当事人的财产关系恢复到原来状态,还应包括因订立、履行合同或返还财产等实际支出的必要费用和实际损失等,但赔偿范围内不应包括可得利益的损失。国有土地出让合同中,出让方违反土地瑕疵担保义务、不按约定交付出让土地的等义务,应当承担违约责任。

六、企业单独以划拨土地使用权之上的建筑物设定抵押的,该抵押合同的效力应如何认定?

应认定为有效。因为,以划拨土地使用权之上的房屋抵押,法律并无禁止性规定。

七、抵押期间,抵押人未经抵押权人同意转让国有土地使用权的,其效力如何认定?

根据《物权法》第191条规定的立法目的以及不动产物权变动的原因与结果相区分的原

则,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意转让国有土地使用权的,并不损害抵押权人的利益的,应当认定转让合同有效。

 

八、在房地产抵押中,对《物权法》第182条中“视为一并抵押”的表述如何理解与使用?

主要是解决建筑物以及占用范围内的建设用地使用权的分别存在个别抵押权的事实,抵押人以建筑物或其占用范围内的建设用地使用权单独设定抵押的,并不会因违反《物权法》第182条第1款“一并抵押”的规定而无效。在践行相关抵押权设立登记手续之后,抵押权人就相应的建筑物或建设用地使用权取得抵押权;就未抵押财产取得法定抵押权,建筑物抵押权和建设用地使用权构成共同抵押。抵押权实现时,抵押权人可就建筑物及其占地范围内的建设用地使用权的变价款优先受偿。

九、             抵押人将房和地分别抵押给数个抵押权人,各抵押权效力应如何认定?

抵押人以建筑物及其占用范围内的建设用地使用权分别为数抵押权人设定抵押的,并不因违反《物权法》第182条第1款“一并抵押”的规定而无效,且《物权法》第182条第2款“视为一并抵押”亦无适用余地。在践行相关抵押权设立登记手续之后,各抵押权人分别在建筑物或建筑用地使用权之上取得抵押权。在抵押权实现时,应依《物权法》第146条或第147条的规定,一并强制变现建筑物及其占用范围内的建设用地使用权,各抵押权人就其分别抵押的财产所占比例,对房、地整体变价款享有优先受偿权。

十、国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同,转让方未取得土地使用权证书的,该转让合同的效力如何认定?

对于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同的效力认定问题,应该根据案情进行具体判断,对于不违反法律、行政法规的强制性规定的,当事人仅以转让方未取得土地使用权证书为由请求确认合同无效的,人民法院应依法不予支持。当事人根据合同约定主张对方当事人履行办理土地使用权证书义务的,人民法院依法应予支持。


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