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委托联建

政府通过以租代建方式实施委托代建办公大楼合法有效/法院高于合同约定保护

发布人:admin     发布时间:2019-05-12 17:51
委托代建,就房地产行业而言,只是指定制开发,即根据委托方需求,承建方(开发商)从土地获取、产品设计、开发管理和工程施工全过程服务,最终将委托方所需产品提供交付委托方的全过程。
 
案例来源:
 
《长泰金发房地产开发有限公司、长泰县兴泰资产运营有限公司委托代建合同纠纷再审民事判决书》
 
(【2018】最高法民再30号)
 
 
 裁 判 要 点
 
1.兴泰资产运营公司虽未全面履行合同义务,但双方当事人就款项结算和支付一直处于交涉和磋商之中,且在本案二审期间,兴泰资产运营公司还于2017年1月20日向金发房地产公司支付了300万元,故本案诉讼时效期间并未届满。
 
2.本案实质是兴泰资产运营公司委托金发房地产公司垫资建设办公大楼,完工后交付兴泰资产运营公司使用,兴泰资产运营公司在交付使用后的三年内向金发房地产公司付清工程价款,在此期间通过租金的方式支付金发房地产公司因垫资建设应获得的利润委托代建关系。
 
3..兴泰资产运营公司虽未全面履行合同义务构成违约,考虑到兴泰资产运营公司违约行为的程度及民间融资成本的实际情况,本院酌定兴泰资产运营公司的损失赔偿责任为自2012年4月1日起,以27022669元为基数,按照年利率12%的标准向金发房地产公司支付利息。
 
裁 判 原 文
 
金发房地产公司申请再审称:一、有新证据足以推翻原判决:1.兴泰资产运营公司2017年1月20日、2017年7月18日向金发房地产公司分别转账支付300万元及164万元的付款凭证(转账备注付办公大楼租金),表明在本案审理过程中,以及二审判决后,兴泰资产运营公司均主动履行债务。诉讼过程中的付款行为应视为“部分履行”,根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条的规定,应认定为债务人同意履行义务,构成诉讼时效中断。2.长泰经济开发区管委会(以下简称开发区管委会)原主任、兴泰资产运营公司原法定代表人叶某10年5月至2012年12月)、王评辉(任职期间为2006年12月至2010年4月、2012年12月至2017年6月)的证人证言,证明在两位领导任职期间,金发房地产公司多次以口头形式向领导反映要求支付办公大楼租金事宜,该两位证人的证言可以证明金发房地产公司在租赁期间从未间断催讨租金的事宜;开发区管委会原党委书记许志贵(任职期间2011年11月至2015年1月)、蔡美山(任职期间2008年10月至2011年10月)的情况说明,表明金发房地产公司向开发区管委会(兴泰资产运营公司的上级单位)催讨租金事宜,证明本案不存在诉讼时效届满的情况。二、原审关于租金诉讼时效起算点的认定适用法律错误。1.租金给付请求权的性质具有连续性、整体性、债务同一性特征,应从债务的最后一期履行届满之日开始计算。原审判决认定案涉双方为不定期租赁合同关系,讼争《在建工程租赁合同》仍然有效,且双方租赁关系至今尚在存续期间(并未解除),故双方租赁关系仍处于持续性状态,最后一期履行期限仍未届满。2.退一步说,从分别、单独计算每笔租金债权诉讼时效的角度而言,也应自每笔租金的债权确定且到期之日开始计算诉讼时效,而本案租金金额的计算基础在2015年9月14日财审报告出具之日起方为确定,且双方在诉讼中对租金金额增减比例仍有争议,故案涉租金债权在2016年5月4日诉讼时效尚未届满。3.除诉讼时效起算点问题适用法律错误外,原审判决并未查明本案是否存在诉讼时效中断、中止或延长的情况。特别是对兴泰资产运营公司的付款情况,以及金发房地产公司对兴泰资产运营公司付款行为的认知是否对诉讼时效产生中断的法律效果没有认定。(1)双方对款项性质无争议的已付租金320万元(分别为2009年1月21日支付80万元、2009年11月24日支付160万元、2010年2月10日支付80万元),可以抵扣2009年及2010年2月至2011年2月10日期间的租金,但原审未予以查明便直接认定2015年6月21日前的租金给付请求权超过诉讼时效。(2)双方对款项性质有争议的已付款项1560万元,金发房地产公司起诉主张的租金金额中己经抵扣,从金发房地产公司认知的角度而言,在2009年至2013年3月21日期间的租金业已全部或部分抵扣,无需提出主张。金发房地产公司将已付款用以抵扣租金的行为客观上亦产生诉讼时效中断的效果,但原审未予以认定。三、兴泰资产运营公司上诉状及庭审中均未对一审判决中诉讼时效的认定提出异议,应当视为兴泰资产运营公司对一审判决中该部分的认定没有异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定,第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定,当事人未提出诉讼时效抗辩,人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。兴泰资产运营公司的上诉请求及理由是对租金的计算标准提出异议,并没有拒付或延付租金的意思表示。据此,可以认定原审判决超出兴泰资产运营公司的上诉请求。原审判决未对兴泰资产运营公司的第二项、第三项诉讼请求作出处理,存在遗漏上诉请求的情况。四、原审判决对1560万元的性质未作出认定,且对租赁物面积认定错误,导致本案基本事实认定错误。1.从二审证据来看,案涉1560万元由金发房地产公司法定代表人在借款凭证上签字,款项均转入金发房地产公司,仅在借款用途上登记为“办公综合楼工程款”,其款项性质应当认定为借款。金发房地产公司在本案诉讼中已经主张抵销,故本案应当对双方互负的债务是否可以抵销进行审理。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定,当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的,应当通知对方。通知自到达对方时生效。本案起诉书送达至兴泰资产运营公司时可以认定抵销通知到达,并发生抵销的法律效力。故本案1560万元借款可以抵扣尚欠租金。但原审法院对此认定“不予审查,双方可以另行处理”,事实认定及法律适用均存在错误。2.关于租赁物面积问题,本案中有两项证据体现案涉租赁物面积,一是竣工验收备案表两份,载明办公综合楼建筑面积为6834.6平方米,附属楼建筑面积为1000平方米,合计为7834.6平方米,二是[2015]39号《长泰县金发通用厂房开发有限公司办公楼及附属楼工程、配套工程前期费用的结算审核批复》载明办公综合楼为6层。建筑面积6834.6平方米,附属楼建筑层数地上2层。建筑面积667平方米,合计面积7501.6平方米。也即两处证据对附属楼面积记载不一致,产生上述面积差异的原因为[2015]39号文件误将三层的附属楼记载为二层(摘抄施工前原预算方案中的文字内容,但实际上附属楼工程施工中经过设计变更改为三层),导致其面积少算一层。故本案应当以竣工备案表所记载的建筑物面积为准,也即可供计算租金的建筑物面积应当为7834.6平方米,而非原审查明的7501.6平方米。由于原审判决对建筑物面积事实认定错误,导致其对租金金额计算亦存在错误。综上,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项、第十一项之规定,请求依法再审本案,撤销福建省高级人民法院(2016)闽民终1533号民事判决,维持(2016)闽06民初112号一审判决,本案一审、二审及再审的诉讼费用由兴泰资产运营公司承担。兴泰资产运营公司答辩
 
金发房地产公司向一审法院起诉请求:1.兴泰资产运营公司支付金发房地产公司尚欠租金16270447.33元(截至2016年6月30日)及利息(按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计算至本案判决生效之日止);2.兴泰资产运营公司向金发房地产公司支付逾期租金违约金16366690.65元(截至2016年6月30日);3.本案诉讼费用由兴泰资产运营公司负担。
 
福建省漳州市中级人民法院一审认为,本案争议焦点为:
 
一、关于金发房地产公司主张兴泰资产运营公司应当支付租金16270447.33元并支付相应利息能否成立的问题。双方当事人均认可福建海天工程造价咨询有限公司出具的《建设工程造价评审意见书》,办公综合楼及附属楼工程结算的造价为29749433元,该造价包含:一、办公楼,二、办公楼装修,三、附属楼,四、附属楼装修,五、大门,六、室外工程,七、配电室,八、钢结构屋面,九、道路、围墙,十、钢筋补价差,十一、配合费等十一项内容。金发房地产公司主张的办公综合楼及附属楼工程结算的造价为27349759元,该造价包含:一、办公楼,二、办公楼装修,三、附属楼,四、附属楼装修,八、钢结构屋面,十、钢筋补价差,十一、配合费。兴泰资产运营公司主张的价款为26174187元,为造价表中的一、办公楼,二、办公楼装修,三、附属楼,四、附属楼装修。双方争议的是八、钢结构屋面,十、钢筋补价差,十一、配合费。因钢结构屋面、钢筋补价差、配合费,均是在建设办公大楼及附属综合楼中实际遇到及产生的费用,该费用应计算到建设成本中,因此金发房地产公司主张的造价款合法有据,应予支持,办公综合楼及附属楼的造价应认定为27349759元。办公综合楼及附属办公楼的实际面积为7835.10平方米,每平方米实际造价为3490元,根据合同约定租金的计算方法(一)办公主楼及附属办公楼“以建设面积为计算基数,单价为每平方米35元/月(含税),办公大楼单位投资控制在2500元/平方米,若上下浮动超过5%,则租金按浮动比例适当增减。”金发房地产公司现按每月每平方米48.8705元(办公楼每月租金单价:27349759元÷7835.10平方米÷2500元/平方米×35元/平方米=48.8705元/平方米),计算并无不当。兴泰资产运营公司辩称金发房地产公司主张的每月每平方米48.8705元是按照同等比例计算不当,应由双方对适当比例进行协商或按照同等区域同地段计算,因双方未能就比例问题协商一致,兴泰资产运营公司又未能提供同地段相应的计算标准,因此金发房地产公司主张的每月每平方米租金为48.8705元可以支持。兴泰资产运营公司认为空地的土地使用权非属金发房地产公司所有,金发房地产公司不能主张空地租金。金发房地产公司认为,合同有约定空地要计算租金,签合同时称为空地,但建设中实际上是车棚和绿化,该土地使用权的原件为金发房地产公司所有,只是开发区管委会的原因未能办理变更手续。在建工程租赁合同有约定其余空地要计算租金,且根据《建设工程造价评审意见书》,也表明有室外景观工程及办公楼室外砼道路面积确认单,附图中也标有绿化区,开发区管委会于2016年5月10日出具《证明》,证明开发区负责收回原业主福建鑫晟钢业有限公司在讼争地块的土地使用权,并重新出让给金发房地产公司,且该土地使用权原件为金发房地产公司持有,金发房地产公司主张该空地的租金合法有据,兴泰资产运营公司辩称不用支付空地租金,依据不足,不予支持。
 
综上,道路地面每月租金:2338.67平方米×4.00元/平方米=9354.68元/月;空地每月租金:5424.33平方米×2.00元/平方米=10848.66元/月;综合办公楼每月租金:7835.10平方米×48.8705元/平方米=382905.25元/月。因此,兴泰资产运营公司应向金发房地产公司支付的租金为道路地面租金+空地租金+综合楼租金,即9354.68元/月+10848.66元/月+382905.25元/月,故每月租金为403108.59元,每年租金为4837303.08元。从2009年4月1日起至2016年6月30日止租金为4837303.08元/年×7.25年=35070447.33元。在建设施工过程中及开始使用工程后,金发房地产公司收到兴泰资产运营公司支付的1880万元款项。兴泰资产运营公司称其中有1560万元是支付工程款,只有320万元是支付租金,双方属于合建关系,即使要收租金,也应按照已经支付的1560万元工程款的比例相应扣减租金。金发房地产公司认为兴泰资产运营公司已经支付的1880万元应全部抵扣租金,双方不存在合建的关系,1560万元也不符合工程款的性质。根据《在建工程租赁合同》约定,金发房地产公司将竣工且装修验收合格的办公楼交付兴泰资产运营公司使用时,双方应签署办公楼移交清单,并自移交之日起开始计算租金,因此,租金应从2009年4月1日起计付。兴泰资产运营公司主张其已支付的1560万元属于工程款无合同依据,也与合同中工程应由金发房地产公司自筹资金的约定不符,且金发房地产公司主张应抵扣租金而不是支付工程款可以减少兴泰资产运营公司违约的天数、避免其支付较高的违约金。如果按兴泰资产运营公司预借工程款给金发房地产公司计算,金发房地产公司只需赔偿该工程款按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。金发房地产公司主张该1880万元应抵扣租金,明显有利于兴泰资产运营公司,故兴泰资产运营公司已支付的1880万元应认定为系支付租金。截止2016年6月30日,兴泰资产运营公司尚欠租金16270447.33元(35070447.33元-18800000元)。金发房地产公司已诉求逾期支付租金的违约金,再诉求逾期租金的利息不当,因此该利息部分的请求,不予支持。
 
关于金发房地产公司主张兴泰资产运营公司支付违约金能否成立的问题。按照《在建工程租赁合同》约定,兴泰资产运营公司第一次租金按半年时间支付,其余按季度提前缴纳租金,每期租金应提前10天向金发房地产公司支付。兴泰资产运营公司按每月应付租金403108.59元计算,其从2008年11月1日起至2011年1月25日止已支付的1880万元抵扣租金,截止至2012年12月21日应支付租期2013年1月1日到2013年3月31日止,尚不足支付该期租金549212.32元,因此,从2012年12月21日起,兴泰资产运营公司构成违约,应承担相应的违约责任。金发房地产公司主张兴泰资产运营公司支付违约金,事实清楚,证据充分,应予支持。按照《在建工程租赁合同》约定,兴泰资产运营公司未按期缴纳租金,每逾期一日,应按违约金额的1.5‰支付违约金。兴泰资产运营公司虽未明确要求调整违约金比例,但认为双方未对租金支付标准做出一致约定,不用支付租金及违约金的请求已包含了认为违约金计算标准过高的抗辩,因此,该院将违约金酌情调整为按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。从2012年12月21日起至2016年6月30日止,以逾期租金549212.32元为基数,共逾期1287天。从2013年3月21日起至2016年6月30日止,以逾期租金1209325.77元为基数,共逾期1197天。从2013年6月20日起至2016年6月30日止,以逾期租金1209325.77元为基数,共逾期1106天。从2013年9月20日起至2016年6月30日止,以逾期租金1209325.77元为基数,共逾期1014天。从2013年12月21日起至2016年6月30日止,以逾期租金1209325.77元为基数,共逾期922天。从2014年3月21日起至2016年6月30日止,以逾期租金1209325.77元为基数,共逾期832天。从2014年6月20日起至2016年6月30日止,以逾期租金1209325.77元为基数,共逾期741天。从2014年9月20日起至2016年6月30日止,以逾期租金1209325.77元为基数,共逾期649天。从2014年12月21日起至2016年6月30日止,以逾期租金1209325.77元为基数,共逾期557天。从2015年3月21日起至2016年6月30日止,以逾期租金1209325.77元为基数,共逾期467天。从2015年6月20日起至2016年6月30日止,以逾期租金1209325.77元为基数,共逾期376天。从2015年9月20日起至2016年6月30日止,以逾期租金1209325.77元为基数,共逾期284天。从2015年12月21日起至2016年6月30日止,以逾期租金1209325.77元为基数,共逾期192天。从2016年3月21日起至2016年6月30日止,以逾期租金1209325.77元为基数,共逾期101天。以上每期应付租金违约金计算方式为:逾期租金金额×逾期天数×中国人民银行同期同类贷款利率的四倍。
 
关于金发房地产公司起诉是否超过诉讼时效的问题。双方签订《在建工程租赁合同》至今,并未对租金的支付做出最后的结算,兴泰资产运营公司也未明确表示不支付租金,金发房地产公司不知其权利已受到侵害,且兴泰资产运营公司至今仍在使用讼争办公楼、场地等,因此金发房地产公司于2016年5月4日向人民法院主张权利并未超过诉讼时效,兴泰资产运营公司辩称金发房地产公司的起诉超过诉讼时效,缺乏法律依据,不予支持。
 
综上所述,该院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条规定,于2016年10月28日作出(2016)闽06民初112号民事判决:一、兴泰资产运营公司应在判决生效之日起十日内向金发房地产公司支付租金16270447.33元;二、兴泰资产运营公司应在判决生效之日起十日内向金发房地产公司支付逾期租金的违约金;三、驳回金发房地产公司的其他诉讼请求。
 
福建省高级人民法院二审认为,讼争《在建工程租赁合同》及《补充协议(一)》系由出租人金发房地产公司与承租人兴泰资产运营公司在平等自愿的基础上,经协商一致订立的,内容合法有效,双方均应依约履行。根据《在建工程租赁合同》约定,租赁期限自办公大楼及附属配套设施工程竣工并且装修验收合格移交使用之日起计算,第一次租金按半年时间支付,其余按季度提前10天支付。其中,办公主楼及附属办公楼的月租金以建设面积为计算基数,单价为每平方米35元/月(含税),办公大楼单位投资控制在每平方米2500元,若上下浮动超过5%,则月租金单价按浮动比例适当增减;围墙范围内的道路、水泥地面的月租金按实际面积以每平方米4元/月计算(含税);其余空地的月租金按实际面积以每平米2元/月计算(含税)。一审中双方均确认兴泰资产运营公司从2009年4月1日开始使用讼争租赁物,对围墙范围内的道路、水泥地面以及空地的月租金亦无争议,二审中双方争议的是办公主楼及附属办公楼的月租金单价。
 
从金发房地产公司提交的泰财审[2015]27号、泰财审[2015]39号文件及《建设工程造价评审意见书》看,《建设工程造价评审意见书》系由兴泰资产运营公司的上级主管部门开发区管委员会送审,并经长泰县财政投资评审中心委托福建省海天工程造价咨询有限公司对讼争租赁物工程造价进行评审后出具,泰财审[2015]27号、泰财审[2015]39号文件分别对《建设工程造价评审意见书》进行审核确认,说明双方已经对办公主楼及附属办公楼工程造价进行结算,经结算的工程造价27349759元可以作为计算办公主楼及附属办公楼月租金单价的依据。根据泰财审[2015]39号文件载明“综合楼建筑面积6834.6平方米,附属楼建筑面积667平方米”,办公综合楼及附属办公楼的建筑面积应为7501.6平方米(6834.6平方米+667平方米=7501.6平方米),按照《在建工程租赁合同》约定的租金计算方式,办公主楼及附属办公楼的月租金单价:以建筑面积7501.6平方米为基数,单价为35元/平方米,造价27349759元,单位投资约为每平方米3646元(27349759元÷7501.6平方米=3646元/平方米),相比合同约定的单位投资每平方米2500元上浮146%(3646元/平方米÷2500元/平方米×l00%=146%),扣除上浮不超过5%不增加月租金单价部分,计算月租金单价为49.35元/平方米(27349757元÷7501.6平方米=3646元/平方米÷2500元/平方米×100%=146%-5%=141%×35元/平方米=49.35元/平方米)。该月租金单价高于一审法院认定的月租金单价48.8705元/平方米,鉴于金发房地产公司对此未提出上诉,一审法院认定月租金单价为48.8705元/平方米,予以确认,每月租金为7501.6平方米×48.8705元/平方米=366606.94元。
 
从兴泰资产运营公司实际使用讼争租赁物之日即2009年4月1日起至金发房地产公司主张的2016年6月30日止共计87个月,兴泰资产运营公司应支付租金为33652494.36元,办公主楼及附属办公楼月租金366606.94元+道路地面月租金9354.68元+空地月租金10848.66元=386810.28元/月×87个月=33652494.36元。兴泰资产运营公司已向金发房地产公司合计支付1880万元,其中320万元双方均确认是租金,可以扣减兴泰资产运营公司应支付的租金,余款1560万元的款项性质双方有争议。从现有证据看,尚不能证明该1560万元是租金,一审法院认定1560万元是租金的依据不足。故1560万元不能用于扣减兴泰资产运营公司应支付的租金。对该1560万元的相关问题,本案不予审查,双方可以另行处理。
 
金发房地产公司于2016年5月4日向一审法院起诉要求兴泰资产运营公司支付租金,兴泰资产运营公司一审抗辩称已经超过诉讼时效,二审主张其不构成逾期支付租金,可认定包含对诉讼时效的抗辩,根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条有关“下列诉讼时效期间为一年;……(三)延付或拒付租金的”规定,本案中,金发房地产公司于2016年5月4日请求支付自2009年4月1日起至2016年6月30日的租金,已经超过法律规定的一年诉讼时效,仅能支持从金发房地产公司起诉之日前一年即2015年5月5日起的租金。因《在建工程租赁合同》约定租金按季度每期提前10天支付,2015年4月至6月租金应在2015年3月21日支付,该支付时间超过诉讼时效,故兴泰资产运营公司应向金发房地产公司支付自2015年6月21日起至2016年6月30日止的租金。一审法院认定金发房地产公司主张权利未超过诉讼时效,判决兴泰资产运营公司应支付自2009年4月1日起至2016年6月30日止的租金有误,应予纠正。从2015年6月21日起至2016年6月30日共计12个月,兴泰资产运营公司应支付租金为4641723.3元(386810.28元/月×12个月=4641723.36元)。
 
《在建工程租赁合同》约定兴泰资产运营公司逾期支付租金,应按照违约金额的每日1.5‰支付违约金,一审法院酌情调整为按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算违约金。因此,兴泰资产运营公司应支付逾期租金违约金的计算方式为:逾期租金金额×逾期天数×中国人民银行同期同类贷款利率的四倍。从2015年6月21日起至2016年6月30日止,以逾期租金4641723.36元为基数,共逾期346天,违约金为1070690.84元;从2015年9月21日起至2016年6月30日止,以逾期租金3481292.52元为基数,共逾期284天,违约金为659124.71元;从2015年12月21日起至2016年6月30日止,以逾期租金2320861.68元为基数,共逾期193天,违约金为298617.53元;从2015年3月21日起至2016年6月30日止,以逾期租金1160430.84元为基数,共逾期102天,违约金为78909.29元,以上各期逾期租金的违约金合计2107342.37元。
 
综上所述,兴泰资产运营公司的上诉请求部分成立,该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,该院于2017年6月8日作出(2016)闽民终1533号民事判决:一、撤销福建省漳州市中级人民法院(2016)闽06民初字112号民事判决第三项;二、变更福建省漳州市中级人民法院(2016)闽06民初112号民事判决第一项为:兴泰资产运营公司应于判决生效之日起十日内向金发房地产公司支付租金4641723.36元;三、变更福建省漳州市中级人民法院(2016)闽06民初112号民事判决第二项为:兴泰资产运营公司应于判决生效之日起十日内向金发房地产公司支付逾期租金的违约金2107342.37元;四、驳回兴泰资产运营公司的其他上诉请求。
 
再审期间,金发房地产公司提交以下证据:1.转账凭证及用款审批表,证明兴泰资产运营公司曾于2017年1月20日向金发房地产公司支付租金300万元,应视为诉讼时效中断;2.叶某、王评辉的证言,证明金发房地产公司多次口头催讨租金的事实;3.许志贵、蔡美山出具的情况说明,证明金发房地产公司向兴泰资产运营公司的上级单位开发区管委会催讨租金的事宜;4.案涉建筑物照片,证明案涉建筑物附属楼为三层,建筑面积为1000平方米。兴泰资产运营公司的质证意见为:对证据1的真实性没有异议,对证明目的不予认可,在诉讼时效届满后支付租金的行为不会造成诉讼时效中断的后果;对证据2、3认为不符合证据的形式要件,对证据的真实性无法确认;对证据4的真实性无法确认,但认可附属楼确实为三层。综合双方的质证意见,本院认为,对证据1的真实性予以确认,证据2、3作为证人证言因不符合证据的形式要件故不予采信,证据4的真实性虽无法确认,但双方对附属楼为三层这一事实并无争议,因此对该事实予以认定。
 
本院再审期间,金发房地产公司向本院提交一份《关于金发和兴泰租赁纠纷再审案的相关说明》,解释了本案讼争大楼土地和建筑物权属不一致,土地用途和建筑物用途不一致的历史成因,称2008年开发区管委会迫切需要改变没有办公大楼的现状,找到金发房地产公司的负责人谢双法出资兴建,以置换土地的方式协调原土地权利人交付土地用以建设。并称开发区管委会最初的用意在于办公大楼由金发房地产公司兴建,开发区管委会在三年或五年内回购,金发房地产公司兴建办公楼所取得的利益除收回投资成本外还有租金收益,所以房产建设过程中的建筑规划、施工以及装修、分包、材料采购及结算审计等均以开发区管委会的要求为准,相当于定制建造。
 
再审中,双方当事人的争议焦点为:一、金发房地产公司与兴泰资产运营公司签订的《在建工程租赁合同》及补充协议的法律关系应当如何认定;二、兴泰资产运营公司的违约责任的范围应当如何确定;三、金发房地产公司向兴泰资产运营公司主张权利是否超过诉讼时效。就当事人争议的焦点问题,分述如下:
 
关于案涉《在建工程租赁合同》及补充协议的法律关系应当如何认定的问题。本院认为,法律关系的性质认定和类型划分,应当以当事人在合同中约定的主给付义务的内容加以判断。本案中,双方当事人签订的《在建工程租赁合同》《补充协议(一)》《补充协议(二)》等系列协议对各自的权利义务进行了详细的约定。由于《在建工程租赁合同》和《补充协议(一)》签订时,办公大楼及配套设施作为租赁标的物尚未建造,金发房地产公司所负的合同义务主要包括两方面:一是自行筹资办理土地使用权出让手续,根据兴泰资产运营公司的要求进行工程建设,按照兴泰资产运营公司的设计方案完成装修。二是工程竣工且装修验收合格后交付兴泰资产运营公司使用。金发房地产公司所享有的合同权利主要是工程交付使用后三年内按约收取租金,对三年租赁期满后的事项未行约定。但结合《补充协议(二)》中金发房地产公司同意交付使用后三年内按照工程总造价将办公大楼及配套设施转让给兴泰资产运营公司、转让款付清之日租赁合同自行终止等合同条款的约定可知,金发房地产公司还享有三年内请求兴泰资产运营公司按约定价格回购并收回建造成本的权利。与此相应,兴泰资产运营公司的合同权利包括审核确定工程的设计方案、预算方案、装修设计方案、每期工程量、工程款、工程验收,对工程质量和材料使用进行检查监督等,其合同义务包括办理案涉土地使用权的收回再出让手续,按照《在建工程租赁合同》的约定支付租金,以及在三年内按照工程总造价款回购办公大楼及附属设施的义务。根据上述系列合同中体现出来的双方的权利义务关系,结合再审中双方当事人均向本院陈述合作本意是金发房地产公司出资代为建设办公大楼,一定期限内再由兴泰资产运营公司根据工程总造价予以回购,以及工程建设过程中兴泰资产运营公司深度参与并对设计方案、工程价款享有最终确认权等实际情况,本院认定双方之间并不构成一方提供租赁物、另一方支付租金的租赁合同关系,而是委托代建合同关系,即兴泰资产运营公司委托金发房地产公司垫资建设办公大楼,完工后交付兴泰资产运营公司使用,兴泰资产运营公司在交付使用后的三年内向金发房地产公司付清工程价款,在此期间通过租金的方式支付金发房地产公司因垫资建设应获得的利润。双方当事人在原审中关于租金支付、违约责任承担等诉辩理由,均未客观反映本案的实际情况及当事人之间真实的法律关系。原审法院均以当事人的诉辩主张为依据,将本案案由认定为租赁合同纠纷不当,本院予以纠正,本案案由应认定为委托代建合同纠纷。《在建工程租赁合同》《补充协议(一)》《补充协议(二)》等系列协议所体现的委托代建关系系双方当事人的真实意思表示,其内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应全面履行合同义务。在案涉《在建工程租赁合同》及补充协议签订后,金发房地产公司依约履行了主要合同义务,但兴泰资产运营公司并未依约履行在交付使用后三年内向金发房地产公司支付代垫工程款及约定投资回报的义务,应当承担相应的违约责任。
 
关于兴泰资产运营公司的违约责任的范围应当如何确定的问题。本院认为,金发房地产公司在本案中关于要求兴泰资产运营公司支付租金及违约金的诉讼主张,核心诉求系收回垫资建设工程的成本及约定收益,并要求兴泰资产运营公司承担逾期支付的违约责任。为免除当事人的诉累,在征得双方当事人同意的基础上,本院在再审中对此一并予以处理。根据《在建工程租赁合同》中租赁期限为三年及《补充协议(二)》中三年内按工程总造价转让的约定内容,双方的真实意思表示是兴泰资产运营公司三年内即在2012年4月1日前支付全部工程价款,并以三年的租金作为金发房地产公司的投资收益。关于工程总价款的数额,《补充协议(二)》中约定工程总造价包括建设前期费用和地上建筑物土建成本费用、装修费用。建设前期费用,业经福建省长泰县财政局出具的《长泰县金发通用厂房开发有限公司办公楼及附属楼、配套工程前期费用的审计查证审核批复》(泰财审[2015]39号)核定为2057900元。地上建筑物土建成本费用和装修费用的数额,业经福建省长泰县财政局出具的《长泰县金发通用厂房开发有限公司办公楼及附属楼工程结算审核批复》(泰财审[2015]27号)核定为29749433元。两项合计为31807333元。其中扣除大门、室外工程、配电室、道路、围墙等造价外,办公大楼及附属办公楼的造价为27349759元。
 
关于金发房地产公司代垫资金的投资回报,在合同中体现为关于三年租金的约定。《在建工程租赁合同》约定的租金计算方法为办公大楼以建设面积为计算基数,单价为每平方米35元/月(含税),办公大楼单价控制在2500元/平方米,若上下浮动超过5%,则租金按浮动比例适当增减。围墙范围内的道路、水泥地面按实际面积以每平方米4元/月计算(含税),其余空地按实际面积以每平方米2元/月计算(含税)。根据原审认定的事实,围墙内道路与水泥地面实际面积为2338.67平方米,空地面积为5424.33平方米。关于办公大楼及附属办公楼的面积问题,原审法院根据泰财审[2015]39号中的记载认定为7501.6平方米,其中办公楼6834.6平方米,附属楼667平方米,但由于该文件中记载附属楼建筑层数为地上2层,建筑占地面积333.5平方米,故计算附属楼面积为667平方米,而双方当事人均确认附属楼实为地上3层,建筑面积应为1000.5平方米,且在兴泰资产运营公司提供的长泰经济开发区管委会委托漳州华诚资产评估有限公司作出的漳诚评报字(2011)第22号资产评估报告、漳州兴龙土地房地产资产评估有限公司作出的(2011)漳兴评估字第121号资产评估报告中均记载附属楼情况共3层,建筑面积为1000.5㎡,因此办公大楼及附属办公楼的面积应认定为7835.1平方米(6834.6平方米+1000.5平方米)。按照《在建工程租赁合同》约定的租金计算方式,办公主楼及附属办公楼的月租金单价:以建筑面积7835.1平方米为基数,造价27349759元,单位投资约为每平方米3490元(27349759元÷7835.1平方米=3490元/平方米),相比合同约定的单位投资每平方米2500元上浮至2500元的139.6%(3490元/平方米÷2500元/平方米×l00%=139.6%),扣除上浮不超过5%不增加月租金单价部分,计算月租金单价为47.11元/平方米〔(139.6%-5%)×35元/平方米=47.11元/平方米〕。道路地面每月租金为:2338.67平方米×4.00元/平方米=9354.68元/月。空地每月租金:5424.33平方米×2.00元/平方米=10848.66元/月。综合办公楼每月租金:7835.10平方米×47.11元/平方米=369111.561元/月。兴泰资产运营公司应向金发房地产公司支付的租金为道路地面租金+空地租金+综合楼租金,即9354.68元/月+10848.66元/月+369111.561元/月,每月租金共计为389314.901元。从2009年4月1日起至2012年4月1日止3年租金共为14015336元(389314.901元/月×36月)。
 
综上,根据合同约定,兴泰资产运营公司应当自办公大楼及附属设施交付使用后三年内即2012年4月1日前向金发房地产公司支付代垫工程款项和投资回报45822669元(31807333元+14015336元),由于兴泰资产运营公司在此之前已付1880万元,超过租金部分用于支付工程款(建造成本),尚欠27022669元。在三年租期届满后,兴泰资产运营公司本应当按照双方协议约定及时回购案涉办公综合楼及附属办公楼,以便金发房地产公司能够按照预期收回成本、取得收益,但由于兴泰资产运营公司未能及时付款,使得案涉项目沉淀了金发房地产公司的大量资金,增加其融资成本和利息损失,应当承担逾期付款的违约责任。虽然双方在《补充协议(二)》中存在若三年内未能付清转让款则顺延2年,转让价款在总造价的基础上上浮10%的约定,但考虑到兴泰资产运营公司违约行为的程度及民间融资成本的实际情况,本院酌定兴泰资产运营公司的损失赔偿责任为自2012年4月1日起,以27022669元为基数,按照年利率12%的标准向金发房地产公司支付利息。对兴泰资产运营公司在本案审理过程中于2017年1月20日、2017年7月18日分别向金发房地产公司支付300万元、164万元,根据先息后本的原则,应当优先抵充利息。
 
关于金发房地产公司向兴泰资产运营公司主张权利是否超过诉讼时效的问题。本院认为,根据本案已经查明的事实,兴泰资产运营公司虽未全面履行合同义务,但双方当事人就款项结算和支付一直处于交涉和磋商之中,且在本案二审期间,兴泰资产运营公司还于2017年1月20日向金发房地产公司支付了300万元。故一审判决关于金发房地产公司主张权利并未超过诉讼时效的认定正确,二审判决关于金发房地产公司主张权利已经超过诉讼时效的认定,在事实认定和法律适用方面均有错误,本院予以纠正。
 
 
重 点 法 条 学 习
 
案件关联法条
 
《中华人民共和国合同法》第九十九条当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的,应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
 
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。
 
每日延伸法条
 
《民事诉讼法》第172条,第二审人民法院审理上诉案件,可以进行调解。调解达成协议,应当制作调解书,由审判人员、书记员署名,加盖人民法院印章。调解书送达后,原审人民法院的判决即视为撤销。
 
《民诉法》第169条,第二审人民法院对上诉案件,应当组成合议庭,开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人,对没有提出新的事实、证据或者理由,合议庭认为不需要开庭审理的,可以不开庭审理。
 
第二审人民法院审理上诉案件,可以在本院进行,也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
 
《关于公司法若干问题决定》第4条,股东提起解散公司诉讼应当以公司为被告。原告以其他股东为被告一并提起诉讼的,人民法院应当告知原告将其他股东变更为第三人;原告坚持不予变更的,人民法院应当驳回原告对其他股东的起诉。原告提起解散公司诉讼应当告知其他股东,或者由人民法院通知其参加诉讼。其他股东或者有关利害关系人申请以共同原告或者第三人身份参加诉讼的,人民法院应予准许。
 
 
 
 
每 日 法 律 英 语 ( 合 同 阅 读 篇 46)
 
 
 
英文合同词汇与句型解析
 
 
 
(一)常见的两种担保
 
(1)guaranty:对他人做出的一种附属性质的担保,必须做成书面形式。一般债权人只有对主债务人穷尽救济方法后才可以行使这种担保权。换言之,担保人并非主债务关系中的当事人。其主体地位类似于《中华人民共和国担保法中的“保证人”
 
应用示例: In the proces of identifying a guaranteed contract. if the main contract is invalid, the guaranteed contract is invalid:保证合同认定中,主合同无效,则保证合同无效。
 
(2)warranty:合同一方当事人向另一方当事人做出的关于本身行为或物品的担保,是一种严格的单方承诺保证。该担保类似于我国“产品质量三包条款”。所以,读者常见的合同中有个“承诺与保证”条款,其中就必须使用“representations and warranties guaranty代替 warranty Warranty period constitutes legal fact the passing of which will entitle the warrantor to be exempted from the liability of warranty under the agreement:保证期间构成保证人于期间届满时被免除保证责任的法律事实。
 
(二)英文合同中的“it is+形容词+不定式”句型
 
当需要避免在英文合同中出现人称主语时,经常使用“itis+形容词+不定式句型。
 
In any contractual arrangement, it is important to establish clearly the rights and obligations of each party
 
在任何一个合同关系中,明确确立各方的权利义务是非常重要的。
 
 it is essential for the international contract to spell out in definite terms the rights and obligations of each party
 
有必要在国际合同中规定各方的具体的权利义务。
 
 
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