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项目转让

房地产项目转让中涉及的税收问题

发布人:admin     发布时间:2019-05-12 16:28

房地产项目转让,是指转让方将国有建设用地使用权及附着于该土地上尚未建成的建筑物、构筑物、附属设施一并转让给受让方,并由受让方支付转让价款的民事法律行为。房地产项目转让主要包括买卖、交换、赠与、以建设用地使用权抵债等形式。

在房地产项目转让中,不动产所有权发生了转移,根据我国税法规定,这一行为需要缴纳营业税及其附加(转让方)、企业所得税(转让方)、土地增值税(转让方)、契税(受让方)、印花税(双方)。

一、营业税及其附加(城建税、教育费附加)

《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税人,应当依照本条例缴纳营业税”。同时规定销售不动产的营业税税率是5%,计税依据是纳税人销售不动产收取的全部价款和价外费用。

城市维护建设税,教育费附加以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据,分别与增值税、消费税、营业税同时缴纳。

城建税是为了改善和维护城市建设筹集专项资金,依据纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税(以下简称“三税”)税额而征收的一种税。城建税纳税人所在地在市区的,税率为7%;纳税人所在地在县城、镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城、镇的,税率为1%。

教育费附加是为加快发展地方教育事业,扩大地方教育经费的资金来源,依据纳税人实际缴纳的增值税、营业税、消费税税额而征收的一种费。教育费附加的征收标准为单位和个人实际缴纳“三税”总额的3%。

二、企业所得税

《中华人民共和国企业所得税法》第一条规定“在中华人民共和国境内,企业和其他取得收入的组织(以下统称企业)为企业所得税的纳税人,依照本法的规定缴纳企业所得税。个人独资企业、合伙企业不适用本法”。该法同时规定企业所得税的税率是25%,计税依据是企业每一纳税年度的收入总额,减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额,为应纳税所得额。

三、土地增值税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税”。土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条规定土地增值税实行四级超率累进税率:(1)增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分,税率为百分之三十;(2)增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分,税率为百分之四十;(3)增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分,税率为百分之五十;(4)增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分,税率为百分之六十。

四、契税

《中华人民共和国契税暂行条例》第一条:“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税”。契税的税率是3%--5%,国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。

五、印花税

印花税的纳税人包括在中国境内设立、领受规定的经济凭证的企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体、其他单位、个体工商户和其他个人。产权转移书据(包括土地使用权出让、转让合同和商品房销售合同)的税率是合同金额的万分之五。

举例分析房地产项目转让过程中产生的税费数额:

假设甲公司欲以20000万元购买乙公司某建设用地使用权,该建设用地使用权账面价值5000万元(含乙公司获得该建设用地使用权时的契税等各项可计入成本的税费,本案例作简化处理,不考虑乙公司取得建设用地使用权之后的投入),公允价值20000万元。甲乙公司均为非上市公司,且无任何关联关系,两公司已对该收购达成初步意向。假设乙公司所在地为市区,甲乙公司均为开发企业。

甲公司(购买方)

印花税;20000*0.05%=10万元

契税:20000*3%=600万元

甲公司合计纳税:610万元。

乙公司(转让方)

营业税、城建税、教育费附加:(20000-5000)×5%×(1+7%+3%)=825万元;

印花税:20000*0.05%=10万元;

土地增值税:

(1)建设用地使用权的转让收入:20000万元

(2)扣除项目金额:

A支付土地款:5000万元

B与转让有关的税金:825万元(开发企业只扣营业税、城建税、教育费附加)

C加计扣除费用:5000*20%=1000万元

D扣除项目金额合计:5000+825+1000=6825万元

(3)增值额:20000-6825=13175万元

(4)增值额占扣除项目金额的比例:13175÷6825×100%≈193.04%

应纳土地增值税:13175×50%-6825×15%=5563.75万元

所得税:(20000-5000-825-10-5563.75)×25%=2150.31万元

(备注:由于企业所得税不是针对该转让行为征税,而是对企业在一个纳税年度的收入总额,减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额进行征税。加之乙公司此项目转让所得可能被其他扣除或亏损抵消,故乙公司此项目转让应缴纳的企业所得税为一个区间【0,2150.31万元】,当项目转让所得全被其他扣除或亏损抵消时,应纳企业所得税为0;当项目转让所得没有被其他扣除或亏损抵消时,应纳企业所得税2150.31万元。若是个人所得税纳税人,则直接按照应纳税所得额20%的税率征收。为简便计算和比较考虑,本节以该项收入缴纳企业所得税的最大值计,下文涉及企业所得税部分适用此备注。)

乙公司合计纳税: 8549.06万元。

即,房地产项目转让过程中,20000万元的转让价款(房地产项目原价款5000万元)所产生的税费就高达9159.06万元,相当于转让价款的一半,税费之高令人咋舌。

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