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143个典型案例详解房地产转让合同无效认定规则(附裁判依据):16-30

发布人:admin     发布时间:2019-05-12 16:50

阅读提示:本文所指“房地产转让合同”,包含房屋转让合同、土地使用权转让合同及以房屋与土地使用权一并作为标的物的转让合同。由于作为房地产转让合同的标的物的特殊性,现行法律、行政法规及司法解释、政策性规范文件为其确立了一些特定规则,反映到司法裁判领域,相应的裁判规则较为复杂。本文通过梳理相关典型案例,力图从中提炼、总结可操作的房地产转让合同无效认定规则,进而为相关纠纷提供解决路径。全文近11万字,本公号将分期陆续推送,本期推送典型案例1-15部分。

作者:徐忠兴〔私信:xzx_lawyers〕

来源:法学45度〔ID:xzx-lawyer〕首发

声明:转载请于文首注明作者及来源

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16.以成立项目公司形式合作开发房地产合同的效力

——长治市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案(最高人民法院〔2005〕民一终字第60号民事判决)

 

裁判要旨:合作开发房地产各方约定共同成立专门的项目公司开发房地产,无论项目公司是否成立以及土地使用权是否已经变更登记为项目公司享有,均不影响合作开发房地产合同的效力。

适用解析:合作开发房地产合同各方约定共同成立专门的项目公司开发房地产,如果合作各方关于所开发房产的分配,并没有无论项目盈亏,一方不承担合作风险而获取固定利益的约定,且合作各方亦承担了实际的合作风险的,则无论项目公司是否成立以及土地使用权是否已经变更登记为项目公司享有,均应认定为一方以土地使用权出资与相对方合作开发房地产合同。项目公司未依法成立或者土地使用权未变更登记为项目公司享有,不影响合作开发房地产合同的效力,只是因土地使用权未变更登记为项目公司享有,该公司不能享有开发的土地使用权及所建房产的所有权。

案例索引:载最高人民法院办公厅主办:《中华人民共和国最高人民法院公报》2007年第8期(总第130期)。

 

17.土地使用权未变更登记的合作开发房地产合同的效力

——长治市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案(最高人民法院〔2005〕民一终字第60号民事判决)

 

裁判要旨:以土地使用权作价出资与他人合作开发房地产,土地使用权未变更登记为合作各方共有或者项目公司享有的,不影响合作开发房地产合同的效力。

适用解析:合作开发房地产合同,是当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。土地使用权投入方将土地使用权变更为合作各方共有或者变更登记至项目公司名下,通常是合作开发房地产合同约定的重要内容。但土地使用权是否已经变更登记为合作各方共有或者项目公司享有,均不影响合作开发房地产合同的效力。

案例索引:载最高人民法院办公厅主办:《中华人民共和国最高人民法院公报》2007年第8期(总第130期)。

 

18.抵押人转让抵押物后又主张转让行为无效的处理

——贵州百花药业有限公司与遵义浩鑫房地产开发有限责任公司买卖合同纠纷案(贵州省高级人民法院〔2005〕黔高民二终字第57号民事判决)

 

裁判要旨:抵押人未通知抵押权人,亦未告知受让人,转让已办理登记的抵押物,事后又主张确认转让行为无效的,在确保抵押权实现的前提下,人民法院应当驳回其诉讼请求。

适用解析:根据《担保法》第四十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条的规定,在未通知抵押权人和未告知受让人的情况下,抵押人转让已办理登记的抵押物,只要抵押人在转让后向抵押权人清偿了债务,或者受让人在得知受让物上有抵押权后代抵押人清偿了债务,使物上设定的抵押权消灭,转让行为仍可以有效,否则转让行为无效。但是,能够援引上述规定来主张转让行为无效的,应当是合法权益受到损害的抵押权人或者受让人,而非不履行上述规定通知、告知义务的抵押人。是否行使这一权利,应当由抵押权人或者受让人决定。抵押人依据上述规定提起诉讼主张确认转让行为无效的,在确保抵押权实现的前提下,其诉讼请求应予驳回。

案例索引:载最高人民法院办公厅主办:《中华人民共和国最高人民法院公报》2006年第3期(总第113期)。

 

19.公有住房出售合同限制买受人改变房屋共用部位条款的效力

——河南省郑州市第二建筑工程公司与王良础公有住房出售合同纠纷案(河南省郑州市中级人民法院2006年4月24日民事判决)

 

裁判要旨:公有住房出售合同约定买受人不得实施有碍公有住房共用部分安全的行为,并不影响买受人依法行使自己的专有权利,该约定应为合法有效。

适用解析:建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部分行使所有权的占有、使用、收益、处分权能,未经该建筑物的其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可,不得对该建筑物的共用部分行使权利。而公有住房出售单位对公有住房的共用部分仍承担着维修责任,出售单位在与公有住房买受人签订的售房协议中,为了不加重自己一方在住房售出后的维修负担,约定买受人不得实施有碍公有住房共用部分安全的行为,这样的约定没有限制买受人正当行使自己的权利,也有利于延长公有住房的使用寿命,且不影响买受人依法行使自己的专有权利,因此是合法有效的。

案例索引:载最高人民法院办公厅主办:《中华人民共和国最高人民法院公报》 2006年第11期(总第121期);另见欧阳梅、胡涛:《建筑物区分所有权人不得改变住宅共用部位》,载最高人民法院机关刊:《人民司法·案例》2007年第6期。

 

20.农村集体土地被征收为国有土地后又无偿返还给农村集体经济组织的效力认定

——西安市碑林区北沙坡村村民委员会与西安高新技术产业开发区东区管理委员会、西安高新技术产业开发区碑林科技产业园拖欠征地款纠纷案(最高人民法院〔2003〕民一终字第40号民事判决)

 

裁判要旨:建设单位将农村集体土地征收为国有土地后又无偿返还给农村集体经济组织的,违反法律的相关强制性规定,且损害国家和社会公共利益,人民法院应当认定相关约定无效。

适用解析:根据《土地管理法》第四条、第二十六条、第五十六条等的规定,国家实行土地用途管制制度,使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地;建设单位使用国有土地,确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准;未经批准,不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。上述规定系《土地管理法》的强制性规定,且属于效力性强制性规定。因此,建设单位经有批准权的人民政府批准,依法取得征用农村集体土地的主体资格后,与农村集体经济组织签订征地协议,约定将农村集体土地征收为国有土地后无偿返还给该村集体经济组织的,实质上是改变了有关人民政府征地批文中的征地用途,违反了上述《土地管理法》的强制性规定。同时,农村集体土地征收为国有土地后,除依法划拨用地外,任何人如欲使用该土地均应办理土地的有偿出让手续,支付用地的对价,如果不支付对价,违法无偿使用国有土地的,属于损害国家和公共利益的行为。因此,在没有约定取得对价的情况下,建设单位将农村集体土地征收为国有土地后又返还给农村集体经济组织,损害了国家和社会公共利益,属于《合同法》第五十二条规定的无效情形。基于上述,人民法院应当认定该约定条款无效。

案例索引:载最高人民法院办公厅主办:《中华人民共和国最高人民法院公报》2005年第1期(总第99期)。

 

21.未达到25%投资开发条件能否导致土地使用权转让合同无效

——南宁桂馨源房地产有限公司与柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司土地使用权转让合同纠纷案(最高人民法院〔2004〕民一终字第46号民事判决);重庆市佳信建设(集团)有限公司、重庆市佳信建设(集团)汇丰开发有限公司与重庆忠县新华印刷有限责任公司合作开发房地产合同纠纷案(重庆市第二中级人民法院〔2004〕渝二中法民终字第842号民事判决);威海西港房地产开发有限公司与威海鲲鹏投资有限公司合作开发房地产合同纠纷案(最高人民法院〔2007〕民一终字第30号民事判决)

 

裁判要旨:房地产转让人对所转让的土地投资开发未达到投资总额25%以上的,属于转让的标的物存在瑕疵,人民法院不得以此为由认定土地使用权转让合同无效。

适用解析:根据《城市房地产管理法》第三十八条第(一)项、第三十九条第一款第(二)项的规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件;未达到以上条件的,房地产不得转让。上述关于土地使用权转让时投资应达到开发投资总额25%的规定,是针对行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作的行政管理性质的规定,属于对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,而非针对土地使用权转让合同效力的强制性规定。根据物权变动的原因与物权变动的结果相区分的规则,“完成开发投资总额的25%以上”是土地使用权能否过户的条件,只可能影响物权变动的结果,转让的土地未达到25%以上的投资,属于合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力。《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条中的该项规定,不是认定土地使用权转让合同效力的强制性规定,人民法院不得以未达到25%投资开发条件为由认定土地使用权转让合同无效。对于土地使用权转让合同,转让人在取得土地使用权后与受让人订立土地使用权转让合同的,只要符合《民法通则》、《合同法》所规定的合同有效条件,合同即成立生效,至于合同所转让的土地是否达到上述规定的投资开发条件、能否完成转让行为只是合同履行的问题,并不影响合同的效力。

案例索引:载最高人民法院办公厅主办:《中华人民共和国最高人民法院公报》2005年第7期(总第105期);另见晋松:《重庆市佳信建设(集团)有限公司等诉重庆忠县新华印刷有限责任公司合作开发房地产合同案》,载国家法官学院、中国人民大学法学院编:《中国审判案例要览(2005年民事审判案例卷)》,中国人民大学出版社、人民法院出版社2006年版,第86—92页;另载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2008年第2集(总第34集),法律出版社2008年版,第99页。

 

22.划拨土地上的房屋转让合同的效力认定

——于存库与董成斌、董成珍房屋买卖合同纠纷案(四川省德阳市中级人民法院2001年8月31日民事判决)

 

裁判要旨:当事人转让划拨土地上的房屋,约定在办理土地使用权出让手续后再进行土地和房屋权属变更登记,且有批准权的人民政府亦允许在办理土地使用权出让手续后再转让该房屋的,应当认定转让合同合法有效。

适用解析:基于“房地权利主体一致”原则,当事人转让房屋的,该房屋占用范围内的土地使用权应当一并转让。根据《城市房地产管理法》第四十条的规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批,有批准权的人民政府准予转让的,除特殊情形外,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。据此,具有相应民事行为能力的当事人双方签订房屋转让合同,如果该房屋占用的土地是划拨取得的,则应履行相应的批准和土地性质变更程序。但是,如果双方当事人约定在办理土地使用权出让手续后再进行土地和房屋权属变更登记,当地有批准权的人民政府亦允许在办理土地使用权出让手续后可以转让该土地上的房屋的,则该房屋转让行为并不损害国家和社会公共利益,应当认定为合法有效。

案例索引:载最高人民法院办公厅主办:《中华人民共和国最高人民法院公报》2001年第4期(总第72期)。

 

23.未足额缴纳土地使用权出让金是否影响土地使用权转让合同的效力

——南宁桂馨源房地产有限公司与柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司土地使用权转让合同纠纷案(最高人民法院〔2004〕民一终字第46号民事判决);港澳国际珠江有限公司与广东省信托房产开发公司土地使用权转让合同纠纷案(最高人民法院〔1997〕民终字第81号民事判决)

 

裁判要旨:国有土地使用权转让方已依法取得国有土地使用权,但尚未足额缴纳土地使用权出让金的,不影响该国有土地使用权转让合同的效力。

适用解析:国有土地使用权转让合同签订前,如果转让方已依法以出让方式取得国有土地使用权,并办理了国有土地使用权证,则该国有土地使用权即具备了进入市场进行依法转让的条件。而土地使用权出让金的缴纳问题,属于国有土地使用权出让合同当事人之间的权利义务内容,转让方未付清全部土地使用权出让金,政府就发放土地使用权证,涉及政府的行政行为,应当由政府与转让方协调解决,而与该土地使用权转让不是同一个法律关系。因此,转让方是否完全履行缴纳土地使用权出让金的义务,不影响对土地使用权转让合同效力的认定。

案例索引:载最高人民法院办公厅主办:《中华人民共和国最高人民法院公报》2005年第7期(总第105期);另见孙延平:《港澳国际珠江有限公司与广东省信托房产开发公司土地使用权转让合同纠纷上诉案——土地使用权转让合同纠纷的处理》,载唐德华主编、最高人民法院民事审判庭编:《民事审判指导与参考》2000年第4卷(总第4卷),法律出版社2000年版,第235—242页。

 

24.不动产物权变动登记是否影响不动产转让合同的效力

——湖南省总工会与湖南省长沙市卫生防疫站房地产转让合同纠纷案(最高人民法院1993年10月30日二审民事判决);朱文安、古全美与白玉堂、白玉敏、亳州市聚源商场房屋买卖合同纠纷案(最高人民法院2005年4月14日再审民事判决)

 

裁判要旨:基于法律行为发生的不动产物权变动未办理物权登记的,不影响该不动产转让合同的效力除非法律有特别规定,不动产转让合同一经成立,只要不具有《合同法》第五十二条规定的情形,即可发生效力。

适用解析:物权变动可以分为基于法律行为发生的物权变动和非基于法律行为发生的物权变动。就基于法律行为发生的不动产物权变动而言,根据《物权法》第十五条的规定,当事人之间订立有关不动产物权变动的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。该条规定确立了原因行为与物权变动相区分的原则。根据该原则,合同作为发生不动产物权变动的原因,属于债权法律关系的范畴,其是否成立以及生效应该依据《合同法》来判断,除非法律有特别规定,合同一经成立,只要不具有《合同法》第五十二条规定的情形,就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意,并不必然与登记联系在一起。登记并不是针对合同行为,而是针对不动产物权变动所采取的一种公示方法。不动产转让合同等债权行为的生效不以物权是否发生变动为要件,也即,债权行为只是引起物权发生变动的原因,物权变动是不动产转让合同等债权行为的结果,结果没有发生,并不能否定作为原因的债权行为的效力。

案例索引:载最高人民法院办公厅主办:《中华人民共和国最高人民法院公报》l993年第4期(总第36期);另载江必新、何东宁等著:《最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用•物权卷》,中国法制出版社2016年版,第19—29页;另见于金陵:《朱文安、古全美与白玉堂、白玉敏、亳州市聚源商场房屋买卖合同纠纷申请再审案》,载苏泽林主编、最高人民法院立案庭编:《立案工作指导》2006年第1辑(总第12辑),人民法院出版社2006年版,第133—140页。

 

25.单位集资房购房指标转让协议的效力

——郭某与张某买卖合同纠纷案(江苏省徐州市中级人民法院〔2006〕徐民一终字第1号民事判决)

 

裁判要旨:依法享有单位集资房购房指标的本单位职工将购房指标转让给非本单位人员的,应当认定该转让协议无效。

适用解析:根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)第三条第(九)项、第(十二)项和《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007〕258号)第三十四条、第三十五条的规定,单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分,参加单位集资合作建房的对象必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭,不得向非经济适用住房供应对象出售。可见,单位集资合作建房的购房指标与本单位职工的个人身份密切相关,如果单位集资合作建房的买受人并非建房单位的职工,则不能享有该单位的集资合作建房的购房指标。上述规定属于行政法规的禁止性规定,违反该规定的合同应当认定为无效。因此,依法享有单位集资房购房指标的本单位职工将购房指标转让给非本单位人员的,其转让协议无效。

案例索引:见孟源单、雪晴:《买卖集资房的法律适用》,载最高人民法院机关刊:《人民司法·案例》2007年第8期。

 

26.未依法登记领取权属证书的房地产转让合同的效力

——郭某与张某买卖合同纠纷案(江苏省徐州市中级人民法院〔2006〕徐民一终字第1号民事判决)

 

裁判要旨:《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项关于“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让的规定,不是认定房地产转让合同效力的强制性规定,人民法院不得以此为由认定转让合同无效。

适用解析:根据《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项的规定,未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。该规定是对房地产转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,转让的房地产未依法登记领取权属证书,属于合同标的物的瑕疵。根据《物权法》第十五条的规定,当事人之间订立有关转让不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。根据该原则,当事人双方签订的房地产转让合同属于一种债权行为,是该房地产权属据以转让的原因行为,并非权属转让的结果行为,权属转让的结果行为不能成就,不应及于转让合同的效力。因此,如果因转让的房地产未依法登记领取权属证书而导致该房地产权属转让的结果不能成就,并不必然导致该房地产转让合同无效。即《城市房地产管理法》第三十八条中的该项规定不是认定房地产转让合同效力的强制性规定,人民法院不得以转让的房地产未依法登记领取权属证书为由认定转让合同无效。

案例索引:见孟源单、雪晴:《买卖集资房的法律适用》,载最高人民法院机关刊:《人民司法·案例》2007年第8期。

 

27.职工违反与单位的约定转让集资房的行为效力

——郭某与张某买卖合同纠纷案(江苏省徐州市中级人民法院〔2006〕徐民一终字第1号民事判决)

 

裁判要旨:职工将单位集资房转让给第三人后,以其与单位事先约定不得转卖、转让、出租集资房为由,主张转让合同无效的,人民法院不予支持。

适用解析:根据《民法通则》与《合同法》的有关规定,民事合同在主体、客体、内容等三个方面均具有相对性。所谓合同相对性,是指合同项下的权利义务只能由合同当事人享有和承担,合同只能对合同当事人产生拘束力,而对非合同当事人不能产生约束力。据此,单位在集资建房中与其职工作出的不得转卖、转让、出租集资房的约定,只能在合同的当事人之间产生约束力。当职工将集资房转让给第三人时,单位与职工之间的上述约定不能约束第三人。即使因职工向第三人转让房屋导致产生相应的违约责任,也应由职工向单位承担,并不能导致职工与第三人的房屋买卖合同无效。因此,职工以其与单位之间有限制性约定为由主张集资房转让合同无效的,人民法院不予支持。

案例索引:见孟源单、雪晴:《买卖集资房的法律适用》,载最高人民法院机关刊:《人民司法·案例》2007年第8期。

 

28.农村土地承包经营权转让合同效力的影响因素

——詹晓明与韩文德土地承包经营权转让合同纠纷案(辽宁省沈阳市中级人民法院(2006)沈民三合终字第330号民事判决)

 

裁判要旨:当事人双方采取转让方式流转农村土地承包经营权的,应当经发包方同意,未经发包方同意或者发包方依法定理由不同意的,应当认定该转让合同无效。

适用解析: 《农村土地承包法》第三十七条第一款规定:“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转,当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的,应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的,应当报发包方备案。”可见,农村土地承包经营权转让与转包、出租、互换等其他流转方式不同,采取转让方式流转的,应当经发包方同意,采取其他方式流转的,无需发包方同意。发包方是否同意主要看双方转让合同书上是否有发包方签字盖章明示批准同意转让。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定:“承包方未经发包方同意,采取转让方式流转其土地承包经营权的,转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。”根据《农村土地承包法》第三十三条、第四十一条的规定,发包方不同意土地承包经营权转让的法定理由一般应包括:(1)承包方不具有稳定的非农职业或者稳定的收入来源。(2)转让合同不符合平等、自愿、有偿原则。(3)改变了承包土地的农业用途。(4)土地承包经营权的受让方必须是从事农业生产经营的农户,其他单位和个人不能成为受让方。(5)同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权。至于流转的期限超过了承包期的剩余期限的问题,则属于超出部分无效,而非整个转让合同无效的理由。

案例索引:见姜梅、黄海洋:《农村土地承包经营权转让合同效力的认定》,载最高人民法院机关刊:《人民司法·案例》2007年第10期。

 

29.房改房买卖合同约定职工承担额外义务的效力

——江苏曙光光电有限责任公司与王平房屋买卖合同纠纷案(江苏省扬州市中级人民法院〔2007〕扬民一终字第0089号民事判决)

 

裁判要旨:在职工按成本价购买房改房的情况下,职工已履行全部购房义务,并未享受任何额外优惠待遇的,不应再承担任何额外义务,购房合同有关职工应承担其他额外义务的约定,应当认定为无效。

适用解析:所谓房改房,是指城镇居民自行出资购买的根据国家房屋改革政策出售的房屋。根据国家房改政策的规定,用人单位将自建公房按房改政策出售给职工是一种劳动福利,是对职工以前贡献的承认和补偿,符合条件的职工均可以享受。职工购房存在标准价与成本价之分。职工按标准价购买的房改房,其产权是有限产权,其与用人单位在房屋上构成按份共有关系。对于此种类型的房屋的处分,应对照按份共有关系来处理。而职工按成本价购买的房改房,其产权是完全产权,职工作为物权所有人,享有完全的占有、使用、收益和处分权利,其他任何人不得干涉。基于此,在职工按成本价购买房改房的情况下,职工履行了交付购房款等全部购房义务后,对该房屋具有完全产权,用人单位不再享有任何权利。职工除按房改政策享受了福利待遇外,如果并未享受任何额外优惠待遇,则其不应再承担任何额外义务。此时,用人单位在与职工签订的购房合同中约定职工还应承担其他额外义务的,不符合国家房改政策,应当认定为无效。

案例索引:见王刚:《附服务期限购买房改房的司法调整》,载最高人民法院机关刊:《人民司法•案例》2007年第22期。

 

30.城镇居民购买农村房屋的效力及其法律后果

——马海涛与李玉兰买卖合同纠纷案(北京市第二中级人民法院〔2007〕二中民终字第13692号民事判决)

 

裁判要旨:城镇居民购买农村房屋的,应当认定买卖合同无效;合同被认定无效后,出卖人对合同无效负主要责任的,应当赔偿买受人的信赖利益损失。

适用解析:城镇居民购买农村房屋的合同标的不仅是房屋,还包括该房屋占用范围内的宅基地使用权。而农村宅基地的所有权归农村集体经济组织,宅基地使用权具有福利性,其主体是特定的农村居民,即属于本集体经济组织特定的成员,农村集体组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。可见,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因此,城镇居民购买农村房屋的,根据我国现行土地管理法律、法规、政策的规定,合同应认定为无效。对合同无效的法律后果,《合同法》第五十八条有明确规定。即合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。据此,出卖人对合同无效负主要责任的,应当赔偿买受人的信赖利益损失。对该信赖利益损失的赔偿,应当全面考虑出卖人因土地升值所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素予以确定。

案例索引:见李馨:《城镇居民购买农村私有房屋的合同无效》,载最高人民法院机关刊:《人民司法·案例》2008年第10期。

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