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项目转让

在建工程转让合同性质认定法律效力分析

发布人:admin     发布时间:2019-05-12 16:59
随着房地产业在国民经济中的比例不断加大,房地产业对国民经济相关产业的拉动作用十分明显,其在国民生产总值(GDP)中贡献率的比例也不断提高,房地产交易也十分活跃,房价更是节节攀升。在此背景下,房地产开发商在房地产项目建设过程中往往出于融资的需要,利用项目进行转让的方式并通过转让过程中所获得的资金继续对房地产项目进行开发建设,而受让者则出于提前锁定房价防止房价暴涨风险的目的,双方往往会出于各自的实际需要和利益靠量,在经过一轮甚至多轮的讨价还价后签署项目转让合同,以达到各自的目的。然而,在实践操作中,由于受房价持续高涨的利益诱导,开发商往往在项目转让过程中一方面依照项目转让合同无偿使用着受让方提供的资金,另一方面却迟迟不办理相关转让手续,也拒绝办理项目预售许可证,而是直接办理整个项目的大产权正并在办理完整个项目的大产权证后,伺机以市场跟高的价格直接销售或向金融机构办理抵押融资,从而给项目的受让方即房屋的实际购买方造成巨额实际或预期的损失。此类案件中,合同性质对合同效力起着决定性的影响,不同合同性质的认定,将导致的转让合同无效、有效。下面,笔者结合近期处理的一起此类案件,谈谈在建工程转让合同的性质对合同效力的影响。
 
 
 
  
 
  一、 案例基本事实
 
   2007年5月7日天原公司(某国有大型商业银行)与置地公司签署了《房地产项目转让合同》(下称“《转让合同》”),双方签署《转让合同》的真实目的是天原公司拟购买置地公司开发的置地大厦项目作为天原公司的办公楼。但在2007年5月份,置地公司尚未取得置地大厦项目的商品房预售许可证,天原公司为规避直接签订商品房预售合同无效的法律风险,便于2007年5月7日与置地公司签订了置地大厦项目的《转让合同》。在该合同中双方约定并明确:置地大厦项目总建筑面积为15600平方米,项目转让总价款为人民币17470万元,置地公司应当在2008年5月30日之前将项目变更到天原公司名下,在将项目转让给天原公司后该项目的后续开发工作天原公司委托置地公司代为对项目进行施工管理;同时约定,如果置地公司在取得该项目的预售许可证后仍旧未办理完项目转让手续,则双方同意按照11200元/平方米的单价签订置地大厦项目的商品房买卖合同,同时解除《转让合同》。在《转让合同》的履行过程中,天原公司依照《转让合同》的约定,先后分三次向置地公司支付合同价款共计人民币8000万元,但置地公司未能在约定的时间内办理项目转让手续,现置地公司已经取得置地大厦项目整个楼栋的《房屋所有权证》(大产权),但置地公司拒绝与天原公司签署商品房买卖合同。
 
   在上述案例事实中,《转让合同》的性质认定将对其效力产生决定性的影响:如果《转让合同》被认定为房地产开发项目转让合同,依照现行的法律规定将很有可能被认定为无效的合同,从而受让人无权要求置地公司继续履行合同并交付房屋;如果《转让合同》被认定为房屋买卖合同或者是土地转让和委托代建合同,则在现行的法律环境下,《转让合同》可能被认定为合法有效,受让方天原公司可以依法要求置地公司继续履行合同并交付房屋同时办理过户手续。下文将对《转让合同》性质的三种不同认定可能对合同效力产生的影响在法律层面作详细分析。
 
  
 
  二、 《转让合同》被认定为项目转让合同的法律效力分析
 
  《转让合同》第四条、第五条约定,置地大厦项目总建筑面积为15600平方米,项目转让总价款为人民币17470万元,置地公司应当在2009年6月30日之前将项目变更到天原公司名下,在将项目转让给天原公司后该项目的后续建设天原公司委托置地公司代为进行施工管理,达到双方约定的建设标准,并代为对项目进行竣工验收、工程备案、结算付款,以及代为支付项目转让后双方约定标准范围内的全部款项。
 
  我国《合同法》对合同的效力作了专门的规定。《合同法》第四十四条第一款规定,依法成立的合同,自成立时生效。该法第五十二条规定了合同无效的法定情形:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。
 
  《合同法》第五十四条规定了可撤销合同的情形:下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:因重大误解订立的;在订立合同时显失公平的;一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。该法第五十六条规定了合同自始无效与部分有效(无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力;合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效)。
 
  我国《商业银行法》对商业银行在不动产领域的投资作了限制性的规定。《商业银行法》第四十三条规定,商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务,不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资,但国家另有规定的除外。
 
  从《转让合同》的名称来看,该合同系房地产项目转让合同,《转让合同》第四条、第五条等相关条款对项目转让的具体时间、转让价款等项目的相关信息进行了明确约定,且《转让合同》约定的置地大厦项目在《转让合同》签订时项目土建施工已经完成至地上六层,符合我国《房地产管理法》第三十九 条关于项目转让的规定。如《转让合同》被认定为房地产项目转让合同,结合前述《合同法》有关合同效力的规定,《转让合同》合法有效必须具备三个基本条件:第一,合同的主体合格;第二,合同约定的内容合法;第三,合同双方意思表示真实。《转让合同》只有同时具备该三个基本条件才能被认定为合法有效。故,如《转让合同》被认定为房地产项目转让合同,则天原公司由于金融机构的身份,不具备房地产开发的资质,其作为房地产项目受让主体的约定违反了《商业银行法》第四十三条关于金融机构不得向“非自用不动产投资”的强制性规定,《转让合同》很有可能被法庭认定为无效合同,无效合同的法律后果将导致天原公司先后分三次向置地公司支付合同价款共计人民币8000万元无息返还,置地公司将置地大厦以更高的市场价格销售给第三方,受让方天原公司损失惨重,这是天原公司在签订项目转让合同时是始料不及的,也是最不愿意看到的结果。
 
  
 
  三、 《转让合同》被认定为房屋买卖合同的法律效力分析
 
  双方在《转让合同》第六条第五款、第七条第二款中约定:如置地大厦项目完工后房地部门实测面积大于合同约定面积,天原公司按照11200元/平方米的单价向置地公司支付超面积部分的委托费用。如果置地公司在取得该项目的预售许可证后仍旧没有办理完项目转让手续,则双方同意按照11200元/平方米的单价签订置地大厦项目的商品房买卖合同,同时解除《转让合同》。并且《转让合同》第五条还约定了合同的总价款为人民币17470万元(包含转让费及委托代建费),第六条也明确约定了付款方式及付款期限。
 
  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》(下称“《若干问题解释》”)第一条规定,本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。该司法解释第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
 
  从《转让合同》的内容来看,其内容包含了《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要条款,如:当事人名称或者姓名和住所、商品房(项目)基本状况、商品房(项目)价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、面积差异的处理方式、解决争议的方法、违约责任等。同时,天原公司作为金融机构购买自用办公楼不违反任何法律禁止性规定,且天原公司已经依照《转让合同》的约定,向开发商置地公司支付了将近一半的款项。尽管合同的名称为“房地产项目转让合同”,根据《转让合同》的具体内容,结合最高人民法院《关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》第一条的规定(当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称,但合同约定的权利义务内容与名称不一致的,应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质),如果《转让合同》被认定为商品房买卖合同,则依照最高人民法院《若干问题解释》第二条的规定(出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效),结合置地大厦项目目前已经整个楼栋的《房屋所有权证》(大产权)的事实,置地公司在天原公司提起诉讼时无须再行办理商品房预售许可证,双方签署的《转让合同》合法有效,置地公司应当继续履行合同并向天原公司交付房屋,同时办理过户手续。
 
  
 
  四、 《转让合同》被认定为土地转让合同的法律效力分析
 
  天原公司与置地公司在《转让合同》第四条、第五条约定,置地大厦项目转让总价款为人民币17470万元,置地公司应当在2009年6月30日之前将项目变更到天原公司名下,在将项目转让给天原公司后该项目的后续建设天原公司委托置地公司代为进行施工管理,达到双方约定的建设标准,并代为对项目进行竣工验收、工程备案、结算付款,以及代为支付项目转让后双方约定标准范围内的全部款项。同时《转让合同》第五条约定了合同的总价款为人民币17470万元包含转让费及委托代建费,第六条也明确约定了付款方式及付款期限。
 
  我国《房地产管理法》规定了国有土地使用权转让的条件。《房地产管理法》第三十八条规定了禁止转让国有土地使用权的情形:以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的……未依法登记领取权属证书的及法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。该法第三十九条从正面明确了以出让方式取得土地使用权的,转让时,应当符合的条件:按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
 
  国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下称“《条例》”)规定了国有土地使用权转让的方式及范围。《条例》第十九条规定,土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让。该条例第二十一条、第二十三条规定,土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移;土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
 
  从主张《转让合同》系国有土地转让及委托代建合同的视角分析,结合上述《房地产管理法》关于国有土地使用权转让条件及《条例》关于国有土地使用权转让方式及范围的规定及《转让合同》签署时项目土地实际投资开发进度,《转让合同》实质是国有土地转让及委托代建合同,其中约定的总价款乃项目国有土地使用权转让款及委托代建工程款,而且《转让合同》第五条也明确约定了合同的总价款为人民币17470万元,该款项包含了转让费及委托代建费;置地公司在办理项目转让手续时应当将包含置地大厦项目的国有土地使用证等手续变更到天原公司名下。在获得该项目国有土地使用权的基础上,天原公司通过《转让合同》第四条约定委托置地公司代建置地大厦项目,建成后交付给天原公司,天原公司依《转让合同》的约定支付土地转让款及委托代建工程款。
 
  如《转让合同》被法庭认定为国有土地转让合同及委托代建合同,笔者倾向于认为天原公司购买国有土地使用权并在其上建设置地大厦作为自用办公楼,没有违反法律法规效力性的强制性禁止规定,《转让合同》应当合法有效,天原公司同样可以在提起诉讼时无须置地公司再行办理商品房预售许可证,双方签署的《转让合同》合法有效,置地公司应当继续履行合同并向天原公司交付房屋,同时办理过户手续。
 
  根据前述法律分析,由此可见,对于在建工程合同性质的不同认定,在建工程合同效力随之改变,合同性质决定合同效力。
 
  
 
  五、签订合同时应当注意的事项及建议
 
  由于合同性质的不同认定将直接导致合同的效力不同判定,而合同有效或无效将对购房人利益产生重大的影响。故,购房人特别是购买商业楼盘的法人或实体,在确定购买某一项目的楼盘时,首先应当明确双方签署的合同性质是项目转让合同还是房屋买卖合同,并结合自身的行业身份认清此种合同性质会对合同效力产生的相应影响,同时采取足够的防范与应对措施;其次,如果项目的受让方的真实目的是购买房屋,而非收购项目本身及开发该项目,则在签订相应的协议时应当设计出合理的违约条款,加大开发商的违约责任,规制开发商的违约行为,提高其违约的成本,进而降低其违约风险;第三,在项目不具备签订商品房预售合同时,双方应当先签订商品房认购书,并在认购书中明确约定双方签订商品房买卖合同的条件及时间,以及任何一方在约定的时间届满、约定的条件具备时拒不签订合同的违约责任,此种违约责任约定的金额建议定在预计合同总价款的20%左右抑或更高的水平;最后,认购书约定的签约条件具备时,双方应当及时签订房屋买卖合同并及时到房地行政主管部门办理联机备案手续,以防止后续不确定情形的发生给房屋买卖合合同的签署带来变数,从而最大限度地维护购房人的合法利益!
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