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项目转让

论房地产项目转让预约合同效力

发布人:admin     发布时间:2019-05-12 17:05
预约合同是相对于本约合同而言的。所谓预约合同,是指当事人在签订本约合同之前,为准备签订本约合同,明确有关事宜,经双方协商一致,表达共同意向而订立的协议。
 
  预约合同与一般合同相比,既有一般合同的共性,也有其不同于一般合同的特殊性。第一,预约合同是一个独立的合同。既有预设的本约合同的一般民事权利义务关系,也有其本身的权利义务和合同目的,完全符合合同法的规范并受其调整。第二,预约合同又与本约合同相关联。预约合同的目的是订立本约合同,履行预约合同的结果,是订立本约合同,实现双方的合同目的。第三,预约合同具有交易尚不成熟性和初步确定性。但预备约定不等于确定,并不排除在将来签订本约时对预订的有关事宜再作协商调整。
 
  虽然基于法律或事实上的原因一些交易当时尚不具备条件,但为了提高效率,争取利益最大化,合同双方出于合作的愿望和期待,乐意为在将来进行交易而预先对有关事宜作出初步确认,赋予双方权利义务,为交易进行准备。这种现象主要发生在土地使用权转让、房产购买、股权转让、民间借贷、赠与、房屋租赁以及高等学校毕业生就业等领域,多以认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录、纪要、定金收据等非合同书形式出现。据此,最高人民法院在2012年3月31日公布,7月1日实施的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中明确提出了预约合同概念和处理规则。这一司法解释的出台,对于预约合同性质的理解和相关法律适用,具有指导意义。
 
  近日,笔者看到一个案例,其中就牵扯到预约合同效力问题。
 
  2010年9月,张某、李某与房地产公司达成协议:张某、李某支付定金500万元。房地产公司收到定金一周内,按照张某、李某指定的房地产开发企业,将取得政府批文并签订土地使用权出让合同的100亩商住用地,办理好土地过户手续,或者将公司股权全部转让给张某、李某。协议签订当日,张某、李某支付了定金500万元。次日,房地产公司向张某、李某作出书面承诺:在一周内补交土地出让金,取得土地使用权证,并过户到指定的具有开发资质的公司名下。如果满足过户的法定条件确需时间的,主动说明情况,请求延期。如果在确定办理过户手续无法短时间内完成的情况下,要在一周之内召集全体股东将公司股权转让给张某、李某。
 
  该房地产公司收到定金后,未履行协议和承诺。一个多月后,将定金退回,单方解除了协议。经查,该公司以股权转让的方式私下将该项目高价转让给了他人。为此,张某、李某诉至法院,要求房地产公司赔付定金,并赔偿损失。
 
  本案在一些律师和法官之间存在两种意见,一是签订合同时直至起诉前,转让方没有取得土地使用权证书,该土地使用权转让合同应属无效,对此双方均有过错。因定金已退还,张某、李某的诉讼请求不予支持。
 
  二是本案是房地产项目转让的预约合同,合法有效,对双方均有约束力。房地产公司私下将该项目转让给了第三人,致使张某、李某利益受损,应当承担违约责任。
 
  结合案情,笔者更倾向于第二种观点,其预约合同的有效性表现在四个方面。
 
  第一,合同目的的合法性。房地产开发是具有投资回报的商业行为,房地产项目财产权益的转让行为是法律许可的,而且司法对这种行为给予了保障。第二,选择方式的合法性。不管是国有土地使用权转让,还是公司股权转让,都是法律允许的,合法性毋庸置疑。第三,约定条件的合法性。在第一种选择方式中,双方约定,在一周之内补交土地出让金,取得土地使用权证,并过户到原告指定的具有开发资质的公司名下。如果满足过户的法定条件确需时间的,要主动说明情况,请求延期。显然,这种条件的预设,是合情合理的,没有违反法律法规强制性规定。在第二种选择方式中,双方约定,在确定办理过户手续无法短时间完成的情况下,要在一周之内召集全体股东将所持的股权全部无偿转让给对方。第四,预设时间的合法性。双方对两种选择性转让方式中的时间预设,属于意思自治的范围,真实自愿,合法有效。
 
  同时,笔者认为既然有违反预约合同的因,那就应该承担违法合约的法律后果。
 
  本案转让方在收受定金后,不仅没有履行预约合同约定的义务,而且私下将该项目转让给他人,致使受让方的订约目的落空,期待利益受损,实际损失发生,应当承担违约责任。
 
  按照民法理论与合同法实践,本案承担责任形式有两种,适用定金罚则并承担赔偿责任。
 
  关于定金罚则。本案合同中定金为订约定金,就是为保证正式签订土地转让合同或股权转让合同,从而实现房地产项目转让目的而交纳的定金。该定金合同自定金交付时生效,房地产公司收受定金后,以其私自转让他人的行为,表明了拒绝合作的意愿。根据《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金”的规定,应当适用定金罚则。
 
  关于承担赔偿责任。订立预约合同是为了稳定交易机会,基于这样的信赖,当事人将为签订本约合同做各种准备工作,放弃寻找其他商机,全心全意为签订本约合同以及履行本约合同而努力。本案中,转让方不仅不履行合同义务,而且将该项目擅自转让给他人,致使受让方的各种准备工作落空,对于受让方实际发生的损失,转让方应当予以赔偿。
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