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装修与监理

家庭装饰装修合同解除问题探讨

发布人:admin     发布时间:2019-05-29 17:59

关于合同解除的问题,笔者从不同角度分析过,有关于法定解除权的实务操作、非诉角度谈合同解除,但是,实务中问题不能一言以蔽之,很多问题只有在发现中探讨,探讨中明晰。因此,本文以家庭装饰装修合同(以下简称家装合同)为例,从合同性质的认识到法定、约定解除权的情形,再到如何解除以及明确解除后的责任等角度分析,从而为家装合同中作为业主一方的当事人争取最大的权益。

一、家装合同性质的认识及法律规定

谈到装饰装修合同,大家第一时间会想到其性质为建设工程合同。一般而言确实如此,但是并非所有合同都能够复杂问题简单处理。笔者通过案例检索大部分家装合同纠纷都是以“装饰装修合同纠纷”为案由。笔者认为,为了更好地处理此类纠纷,认识案件本质,还是有必要对家装合同的性质进行探讨。

(一)管辖——建设工程施工合同

根据《民事案件案由规定》“装饰装修合同纠纷”属于第三级案由建设工程合同纠纷项下的第四级案由,二级案由为合同纠纷,一级案由为合同、无因管理、不当得利纠纷。从广义的角度来说,既然属于合同纠纷,那么适用《合同法》的规定无疑;狭义的角度来看,既然装饰装修合同纠纷系与建设工程施工合同纠纷相关的案件,那么在确定管辖方面,则需要结合《民事诉讼法》第三十三条以及《最高人民法院关于适用民讼法的解释》第二十八条的规定:

1、《民事诉讼法》第三十三条下列案件,由本条规定的人民法院专属管辖:因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。

2、《最高人民法院关于适用民讼法的解释》第二十八条民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖。

按照《民事诉讼法》及司法解释的规定,家装合同纠纷属于建设工程合同纠纷,是适用专属管辖的,由不动产所在地法院管辖,也就是房屋所在地法院受理。笔者认为,上述分析案由最主要的就是能够确定案件管辖问题,但是除此之外,还有实体方面的问题,尤其涉及到合同双方权利义务关系的问题,家装的性质是不是只能按照建设工程法律规范确定?权利义务方面是否还有其他法律可以适用,还是需要进一步分析。

(二)解除权——承揽合同

如果家装纠纷只通过确定管辖从而确定法律适用,无疑是将复杂问题简单化,忽略一些重要权利义务问题,尤其是关于业主的单方解除权。首先,对家装的内容我们可以先明确一下,家装和一般建设工程还是有区别的,由于房屋是开发商设计、行政部门许可的具体室内户型结构,不能随意变动,装修设计的内容就比较有限,一般就是家庭生活功能的补充和完善,流程是从选择设计师开始、到选择装修公司、选择装修材料、装修公司按照业主的要求和设计师的设计进行装饰装修,最后购买电器、家具、居家用品等,整个过程都是按照业主的需求操作,最后由业主验收给付装修公司报酬的过程;其次,需要分析《合同法》关于建设工程及其他相关法律的规定:

1、《合同法》第二百五十一条承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作,交付工作成果,定作人给付报酬的合同。

承揽包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。

2、《合同法》第二百六十九条建设工程合同是承包人进行工程建设,发包人支付价款的合同。

建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。

3、《建筑工程施工许可管理办法》第二条在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装,以及城镇市政基础设施工程的施工,建设单位在开工前应当依照本办法的规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。

工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程,可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门可以根据当地的实际情况,对限额进行调整,并报国务院住房城乡建设主管部门备案。

按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程,不再领取施工许可证。

4、《住宅室内装饰装修管理办法》第四十四条工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下,可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照本办法执行。

5、另外,这里需要特别提醒的是《加工承揽合同条例》已经废止。

现在,有争议的问题是建筑工程合同纠纷是否属于承揽合同纠纷的一种?在《民事案件案由规定》中,二者并非包含关系,而是并列关系,同属于合同纠纷之下三级案由,在《合同法》中也分为两章节内容,直接认定建设工程合同属于承揽合同肯定是不妥的。但是可以考虑不同领域的问题,尤其是上文中分析了家装的基本流程以及内容,一般来说不包含电器、家具、居家用品,仅装修内容的价格也不会超过30万元,一般住宅面积也难超过300平方米,因此在手续、备案方面的要求也不同于建设工程合同那么严格,与此同时,根据《合同法》关于承揽合同的定义,可以这么认为在家装领域,承揽与建设工程的关系属于特殊规定与一般规定,建设工程有比承揽更为严格的要求,包括办理备案、资质问题等等,装饰装修合同纠纷既然符合特殊规定的要求,那么自然也是符合一般规定的要求,将家装合同归为承揽合同并无不妥。

(三)案例检索

目前法院的主流观点认为建筑工程合同是承揽合同的一种,认定是承揽合同与适用建工合同的相关规定并不一定矛盾。笔者通过案例检索,举例如下:

1、浙江省嘉兴市某房地产开发实业有限责任公司与上海某室内装潢有限公司装饰装修合同纠纷一案,案号(2007)青民三(民)初字第18号,法院认为:定作人可以随时解除承揽合同,造成承揽人损失的,应当赔偿损失。案件中,原、被告双方建立的是装修装饰合同关系,属于承揽合同关系,原告作为定作人可以随时与被告解除合同关系。由于原告未在起诉前主张过与被告解除合同关系,故原、被告签订的《上海市室内装潢工程委托合同》及《空调及采暖系统安装承包合同》应于被告收到诉状副本之日予以解除。

2、尹华与代礼树装饰装修合同纠纷一案,案号(2014)涪民初字第600号,法院认为:案件中的原、被告之间就家庭住宅室内装饰装修签订的《房屋装修协议》实质为承揽合同关系的一种,原告尹华系定作人,被告代礼树系承揽人,依照《中华人民共和国合同法》第二百六十八条“定作人可以随时解除承揽合同,造成承揽人损失的,应当赔偿损失。”之规定,无论被告是否存在违约行为,原告作为定作人均有权解除双方于2013年3月20日签订的《房屋装修协议》。

3、于宏强、李东兵与南京金之瑞装饰工程有限公司装饰装修合同纠纷一案,案号(2016)苏0104民初290号,法院认为:原、被告签订的《南京市家庭居室装饰装修施工合同》本质上属于承揽合同。在承揽合同中,定作人可以随时解除承揽合同,造成承揽人损失的,应当赔偿损失。现原告要求解除与被告之间的装饰装修施工合同,于法有据,法院予以支持。

4、上诉人王君与被上诉人南京八点钟装饰设计有限公司装饰装修合同纠纷一案的民事判决书,(2015)宁民终字第6944号,法院认为:依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作,交付工作成果,定作人给付报酬的合同。案件中八点钟公司、王君就涉案房屋的装饰装修事宜所签订的《装修合同》和《造价书》,意思表示真实,不违反法律法规的效力性强制性规定,合法有效。根据我国合同法的规定,定作人可以随时解除承揽合同,造成承揽人损失的,应当赔偿损失。案件中王君作为《装修合同》的发包方、定作人,应当全面履行合同义务,其虽然可以随时解除承揽合同,但应当对此造成的八点钟公司损失,承担相应的赔偿责任。

上述案件案由都是装饰装修合同纠纷,但是都适用了《合同法》第二百六十八条的规定,确认了业主作为定作人的单方解除权。

(四)结论

因此,笔者认为针对家装合同的性质要从两个角度分析:

1、第一个角度是关于程序性的内容,按照《民事案由规定》操作,首先确认建设工程施工合同案由,其次可以明确管辖为房屋所在地。

2、第二个角度是关于家装合同实体权利义务的法律适用,因为涉及到业主是否具有任意解除权的问题,毫无疑问建设工程合同纠纷的甲方没有法定任意解除权,而承揽合同纠纷的甲方作为定作人则存在法定任意解除权,而从家装合同的本质、法律规定、法院判例来看,不能简单从案由确定合同性质,根据家装合同的本质,应当属于承揽合同,这样才能正确适用《合同法》第十五章承揽合同部分的相关规定。

二、合同解除权利来源

(一)法律规定

由于已经确定家装合同属于承揽合同,那么则适用《合同法》第十五章承揽合同的法律规定,按照《合同法》第二百五十九条:“承揽工作需要定作人协助的,定作人有协助的义务。定作人不履行协助义务致使承揽工作不能完成的,承揽人可以催告定作人在合理期限内履行义务,并可以顺延履行期限;定作人逾期不履行的,承揽人可以解除合同。”以及第二百六十八条:“定作人可以随时解除承揽合同,造成承揽人损失的,应当赔偿损失。”其实承揽人和定作人都有单方解除权,定作人的解除权是无条件的单方解除权,而承揽人的解除权是附条件的,只有在定作人没有履行协助义务的情况下才可以解除合同,但均可以为法律赋予的单方解除权行使,换句话说,在这样的家装合同中,一方行使解除权只要符合法律规定,行使解除权的行为本身并不构成违约。

(二)合同约定

1、约定解除权

除了上文所述《合同法》赋予的解除权,双方也可以约定解除权,只要不违反法律的强制性规定,约定合法有效,对当事人双方均具有法律约束力,只要符合行使条件或者前提,可以如同行使法定解除权一样行使约定解除权。例如双方约定:“合同签订后,工程开工前,如甲乙方中任何乙方要求减少合同规定的项目时,构成违约,守约方可以选择解除合同,或者是要求违约方支付减少金额20%的违约金。”这样的约定并不违反法律规定,也没有限制双方的权利,如果是真实意思表示,即可作为约定解除权使用。

2、限制解除权——针对限制解除权格式条款的抗辩

在装修合同中,有一些装修公司为了维护自己的利益,考虑到业主具有单方解除权的威胁,会在合同中约定排除业主的单方解除权,例如在合同中约定:“合同签订后,如甲乙方中任何一方单方面要求解除合同,须按工程款的50%支付对方违约金。如甲方要求解除合同,还须承担乙方因签订本合同发生的设计费。”这样的约定就是刻意排除业主的单方解除权,为业主解除合同设置了较高的障碍。对于这样约定的效力,笔者认为可以进一步分析:

首先,我们认为支付违约金是因为违约行为才会产生的责任,而业主具有单方解除权是依据法律规定,解除合同的行为本身并非违约行为,因此,无须承担针对解除行为本身的违约责任。然而,根据《合同法》第二百六十八条,解除合同后给承揽人造成损失的,定作人应当赔偿损失,这里还存在举证责任的问题,承揽人认为有损失需要举证,这里的损失是可以包括设计费等等,只要承揽人有证据能够证明。

其次,关于为业主解除权设置限制合同约定的效力,根据《合同法》第四十条:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”可以这么说,承揽合同中定作人的任意单方解除权属于比较重要的一项权利,而在装修公司提供的合同中,有格式条款排除业主法定解除权的约定属于排除对方主要权利,当属无效格式条款。

因此,笔者认为限制定作人法定解除权的格式条款无效,但是定作人解除合同的行为给承揽人造成损失,还是要承担赔偿责任。

三、业主法定解除权的运用

通过上文的分析,我们基本上已经总结出在家装合同纠纷中,业主作为定作人是享有法定单方解除权的,这种解除权不能被约定排除,否则约定可能归于无效。那么作为有解除权的一方如何行使?笔者认为,虽然任意解除权是法律赋予定作人的权利,但是权利不能滥用,否则终将损害自己的利益——定作人给承揽人造成损失的,定作人需要赔偿损失。换句话说,在遇到什么情况下,业主可以合理地行使单方解除权?

(一)装修公司资质问题

业主权利保护可以从很多方面考虑,首当其冲的就是调查装修公司的资质问题,资质决定了能否有资格进行装饰装修工作,以及装饰装修工作的质量问题。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第二十二条:“承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业,必须经建设行政主管部门资质审查,取得相应的建筑业企业资质证书,并在其资质等级许可的范围内承揽工程。”以及第二十三条:“装修人委托企业承接其装饰装修工程的,应当选择具有相应资质等级的装饰装修企业。”这些法律规定都是为了维护业主的权利,因此,业主在挑选装修公司的时候要格外注意装修公司的资质,当然,如果确实存在疏忽,业主便可以通过行使法定解除权,用解除合同的方式维护自己的权利。

(二)装修质量问题

根据《合同法》第二百六十二条:“承揽人交付的工作成果不符合质量要求的,定作人可以要求承揽人承担修理、重作、减少报酬、赔偿损失等违约责任。”质量问题结合单方解除权,对于业主来说应该是最好的救济方式,这也是在承揽合同中约定定作人单方解除权的原因所在,作为业主方在装修过程中本身存在信息不对称的情况,装修公司一定是比业主在装修领域更专业、信息更丰富。那么装修中存在质量不合格的问题,法律便赋予业主单方解除权,随时可以打破与装修公司不平衡的局面。这里的质量问题包括材料使用、施工内容等等,作为代理人需要提醒业主要及时保留证据,以便解除合理、有据,最大限度维护业主的利益。

(三)承揽人将其承揽的主要工作交由第三人完成

根据《合同法》第二百五十三条第二款:“承揽人将其承揽的主要工作交由第三人完成的,应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责;未经定作人同意的,定作人也可以解除合同。”对于业主来说这是一个比较正当的理由。除此之外还有很多其他解除原因,笔者认为这些原因一般来说和装修公司没有资质、装修质量存在问题等量齐观,合理正当均可。

总而言之,业主有权利解除合同,该解除权是任意解除权,虽有“任意”二字但也不能“任性”,必须要有一定的依据,包括对相应证据的搜集,如果业主单方解除合同仅仅是因为签订合同之后后悔了,“货比三家”有更好的装修公司,更好的服务项目,或者其他个人原因,可以说装修公司并无责任,那么一旦装修工作已经开始进行,且装修公司已经有所投入,包括设计、施工等,业主虽然可以解除合同,但是逃脱不了赔偿装修公司损失的责任。

另外,在业主行使解除权时一定要通过发函通知的方式,通知必须明确解除合同的要求,以及可以对后续合同处理问题提出方案。

四、结语

当然,但凡涉及对法律的理解和适用,只要没有明确的规定,争议是不可避免的。笔者主要站在一般家装合同纠纷业主一方的立场,从而寻求法律救济,通过案例检索以及分析认为,家装合同本质上属于承揽合同,作为定作人一方的业主有法定解除权,从而可以最大限度上维护自己的权利。也会有人坚持认为装饰装修合同纠纷属于建设工程纠纷的四级案由,应当严格按照《民事案件案由规定》,只能适用建设工程合同纠纷的法律规定,因此,业主不具有单方解除权,笔者认为这种理解也没有问题,只是观点、立场不同而已。作为代理人,需要能够在法律规定范围内为当事人争取最大利益,不同观点只要言之有理即可。

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